Mắc kẹt với chung cư cũ

21 NĂM VẪN CHƯA XONG

Năm 2010, Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình hưởng ứng lời kêu gọi đầu tư của UBND TP.HCM với việc đăng ký tham gia xây dựng mới chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ (Q.Tân Bình). Ngay sau đó, công ty đã bồi thường, di dời 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ, đồng thời hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định. Công ty cũng đã tiến hành tháo dỡ toàn bộ chung cư, chuẩn bị mặt bằng, đầu tư hạ tầng, nâng cấp giao thông kết nối khu vực, bố trí, chi trả chi phí tạm cư cho người dân… 

Đến nay, sau 13 năm dự án vẫn chưa được giao đất để thực hiện dù tổ công tác Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM chủ trì nhiều buổi họp tháo gỡ vướng mắc khó khăn, có các chỉ đạo, hướng dẫn, nhưng sau đó các sở, ngành và UBND Q.Tân Bình chưa giải quyết, phải tiếp tục chờ đợi.

SỸ ĐÔNG

Theo ông Nguyễn Bảo Tùng, Giám đốc pháp lý và phát triển dự án Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình, những năm qua nhà đầu tư, lãnh đạo công ty phải chạy nợ khắp nơi để trả lãi ngân hàng, quay vòng đáo hạn, xoay xở qua ngày. Hoạt động của công ty vì thế đình trệ, công ăn việc làm của nhân viên rơi vào bế tắc... Không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng chịu cảnh khốn khổ khi phải tạm cư hơn 7 năm trời trong hoang mang.

"Thời gian chờ đợi quá lâu đã gây ra muôn vàn khó khăn, vất vả cho công ty. Nhiều lúc chúng tôi lo lắng, bất an không sao ngủ được. Chủ trương chính sách Nhà nước đề ra chúng tôi đã tuân thủ, thực hiện nghiêm túc. Do vậy doanh nghiệp mong UBND TP.HCM chỉ đạo cho các đơn vị giao đất để chúng tôi thực hiện dự án, sớm giao nhà cho người dân", ông Nguyễn Bảo Tùng kiến nghị.

Một trường hợp khác là Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt đang thực hiện cải tạo khu chung cư Cô Giang (số 100 Cô Giang, P.Cô Giang, Q.1) cũng rơi vào tình trạng khó khăn khi dự án đến nay phải tạm dừng để rà soát pháp lý dù đã xây dựng xong khu tái định cư cho người dân và xây dựng gần xong phần thương mại.

Được biết chung cư số 100 Cô Giang là chung cư cũ được xếp loại D (nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào). Sau rất nhiều năm kêu gọi đầu tư nhưng bất thành, UBND TP.HCM phải chỉ định chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt. Ngay sau đó, công ty này đã tiến hành di dời, giải tỏa 750 căn hộ, trong đó có 95 căn thuộc sở hữu nhà nước, với tổng chi phí bồi thường khoảng 1.500 tỉ đồng. Đến nay chủ đầu tư đã xây dựng khu nhà tái định cư khang trang cao 30 tầng, với hơn 1.000 căn hộ và đã tiến hành bố trí tái định cư cho 197 hộ dân, phần còn lại người dân nhận tiền tự lo nơi ở mới. Đầu tư hàng ngàn tỉ đồng vào dự án này, nhưng chính quyền lại yêu cầu dừng dự án để rà soát pháp lý đã khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, rắc rối.

Tương tự là chung cư cũ Soái Kình Lâm (Q.5) được triển khai từ năm 2002 đến nay vẫn bế tắc. Theo ông Trần Vĩnh Hồng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Soái Kình Lâm, từ năm 2002 đến nay công ty đã bỏ ra hơn 200 tỉ đồng để chi trả tiền bồi thường nhằm di dời 125 căn hộ đã hư hỏng, xuống cấp tại chung cư này. Năm 2008 dự án hoàn tất công tác bồi thường. Năm 2011, khi dự án Trung tâm thương mại và chung cư Soái Kình Lâm (thay thế chung cư cũ) đã xây dựng xong 2 tầng hầm thì phải ngưng xây dựng. Đến nay sau 21 năm dự án vẫn chưa xong do các vướng mắc về tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư…

Nhiều chung cư cũ khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự khiến các nhà đầu tư nản lòng. Đây là nguyên nhân khiến chương trình di dời, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM giậm chân tại chỗ nhiều năm qua.

LỖI DO CÁCH HIỂU LUẬT KHÁC NHAU?

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ tại TP đang gặp rất nhiều vướng mắc. Hiện TP.HCM có 16 chung cư cấp D, đã hư hỏng nặng, nguy hiểm nhưng chưa thể xây mới. Công tác tháo dỡ, xây mới thay thế chung cư cũ chỉ dừng lại ở việc di dời, tạm cư người dân để đảm bảo an toàn. Nguyên nhân là những quy định của pháp luật về nhà ở còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với quy định pháp luật khác nên khi triển khai đã gặp vướng mắc.

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, cũng thừa nhận việc triển khai đầu tư xây dựng lại chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư do việc áp dụng luật Nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa có sự đồng bộ. Trong khi đó, xung đột giữa quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng lại chung cư với quy định pháp luật về thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến một số dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ không đảm bảo hiệu quả kinh tế, khó mời gọi nhà đầu tư tham gia. Trong khi quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm theo luật Nhà ở còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa cho phép nhà nước thực hiện việc chỉ định chủ đầu tư mà phải thông qua hội nghị nhà chung cư nên khó có thể đạt được sự thống nhất cao của người dân. Chung cư xuống cấp, có thể sập nhưng một số người dân không chịu di dời. Trong khi các chung cư này diện tích nhỏ, mật độ xây dựng thấp... không hiệu quả để kêu gọi đầu tư.

Dù UBND TP.HCM kêu khó, nhưng ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Nghị định 69 có hiệu lực ngày 1.9.2021 đã tháo gỡ gần hết những vướng mắc trước đó về pháp lý trong cải tạo chung cư cũ. Tháng 3.2022, Bộ Xây dựng đã có tổ công tác vào làm việc với UBND TP.HCM về vấn đề này. Tại thời điểm đó, TP đặt ra khó khăn gì cũng đã được Bộ trả lời cụ thể. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại hầu hết các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP vẫn không thể thực hiện được vì cách hiểu của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường và Văn phòng UBND TP.HCM khác nhau. Do vậy, cần có cơ chế xác định trách nhiệm sở, ngành nếu làm chậm hồ sơ cho doanh nghiệp.