Mặt bằng giá biệt thự đang bước sang một chu kỳ mới

Từ chu kỳ tăng giá đến quá trình tái định giá

Nếu cách đây khoảng 10 năm, mức giá 100 triệu đồng/m² được xem là ngưỡng cao của phân khúc biệt thự tại TP.HCM thì hiện nay, thị trường đã bước sang một hệ quy chiếu hoàn toàn khác.

Quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng giao thông và tình trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm khiến giá trị bất động sản thấp tầng không còn được định hình theo chu kỳ tăng giá thông thường, mà đang được tái định giá như một loại tài sản hữu hạn.

Theo ghi nhận từ thị trường, tại những khu đô thị đã hoàn thiện, giá biệt thự tại nhiều vị trí đã vượt 300 triệu đồng/m². Những dinh thự sở hữu vị trí đặc biệt hoặc diện tích lớn có thể đạt trên 500 triệu đồng/m².

Trong khi đó, thị trường gần như không còn xuất hiện nguồn cung mới có quy mô và vị trí tương đương tại khu vực trung tâm, qua đó tiếp tục củng cố giá trị của những tài sản hiện hữu.

Ngưỡng 300 - 500 triệu đồng/m² dần trở thành mặt bằng tham chiếu

TP.HCM cũng đang bước vào quỹ đạo tương tự, nhưng với tốc độ nhanh hơn. Theo dữ liệu của CBRE và nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá sơ cấp nhà thấp tầng tại thành phố đã đạt bình quân trên 200 triệu đồng/m² đất.

Tại khu đông, Thủ Thiêm, Thảo Điền và các khu đô thị đã hoàn thiện, biệt thự cao cấp hiện được giao dịch phổ biến trong khoảng 300 - 500 triệu đồng/m². Một số sản phẩm giới hạn, sở hữu vị trí ven sông hoặc nằm trong các khu compound khép kín, còn ghi nhận mức giá cao hơn đáng kể.

Mặt bằng này không hình thành đơn thuần từ nhu cầu đầu tư ngắn hạn, mà phản ánh sự thay đổi căn bản của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, quy hoạch ưu tiên phát triển đô thị mật độ cao và nguồn cung biệt thự mới thu hẹp, mỗi bất động sản thấp tầng tại khu vực trung tâm trở thành một tài sản khó có khả năng được tái tạo trong tương lai.

Vì vậy, ở một số khu đô thị cao cấp, mức giá 300 - 500 triệu đồng/m² đang trở nên phổ biến hơn đối với các sản phẩm có vị trí và chất lượng nổi bật.

Hạ tầng đưa khu đông vào một chu kỳ giá trị mới

Đặt trong bối cảnh chung của thị trường, khu đông TP.HCM đang trở thành một trong những khu vực trải qua quá trình tái định giá rõ nét nhất.

Cuối năm 2019, metro số 1 chưa vận hành thương mại, vành đai 3 vẫn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tuyến Liên Phường chưa hoàn thiện và nhiều định hướng phát triển của khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn đang trong quá trình triển khai.

Đến năm 2026, hầu hết các biến số tạo nên giá trị khu vực đều đã thay đổi. Metro số 1 chính thức đi vào khai thác, vành đai 3 từng bước hình thành, trục Liên Phường được kết nối thông suốt, trong khi Thủ Thiêm đang được định hướng trở thành Trung tâm Tài chính quốc tế của TP.HCM.

Hạ tầng, khả năng kết nối và vai trò đô thị của khu Đông vì thế đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác so với vài năm trước.

Liên Phường - vành đai 3 và dư địa của một đô thị đang trưởng thành

Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá đất tại hành lang Liên Phường - vành đai 3 tăng lên khoảng 145 - 170 triệu đồng/m² không đơn thuần phản ánh một chu kỳ tăng giá. Đây là kết quả của quá trình tái định giá dựa trên những thay đổi thực chất về hạ tầng, quy hoạch và chức năng đô thị.

Đáng chú ý, nếu đặt cạnh mặt bằng 300 - 500 triệu đồng/m² tại các khu biệt thự và dinh thự đã trưởng thành ở TP.HCM, hành lang Liên Phường - vành đai 3 vẫn đang ở một giai đoạn phát triển sớm hơn.

Khoảng cách về giá vì vậy không chỉ là sự chênh lệch về con số, mà còn phản ánh những nấc thang khác nhau trong quá trình trưởng thành của một khu vực đô thị. Đây cũng là cơ sở để nhà đầu tư dài hạn đánh giá dư địa phát triển của khu đông, khi hạ tầng và chức năng trung tâm tiếp tục được hoàn thiện trong những năm tới.