Mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại: Lo đầu cơ, tạo sóng 'sốt' đất

Sáng 13.11, sau khi nghe tờ trình, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (dự thảo).

ẢNH: GIA HÂN

Tại dự thảo, Chính phủ đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Nêu ý kiến tại tổ TP.Hà Nội, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Phương Thủy nêu rõ, đây không phải lần đầu Chính phủ đề xuất mở rộng loại đất để làm nhà ở thương mại, ít nhất Quốc hội đã 3 lần thảo luận vấn đề này.

Tuy nhiên, bà Thủy cho rằng, vấn đề này nhiều đại biểu Quốc hội còn băn khoăn nên chưa thông qua. Lần gần nhất, khi thảo luận dự thảo luật Đất đai 2024, nhiều đại biểu Quốc hội cũng rất băn khoăn, vì ngay cả báo cáo của Chính phủ cũng nói là chỉ có một số địa phương có vướng mắc trong vấn đề này chứ không phải là tất cả các địa phương trên cả nước đều vướng.

Theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, việc đề xuất bổ sung chính sách này ngay sau khi luật Đất đai có hiệu lực và đưa ra thực hiện trên toàn quốc, gần như không có giới hạn gì cả thì không phải thí điểm mà là bổ sung quy định cho luật Đất đai.

Cùng đó, nữ đại biểu đoàn TP.Hà Nội cũng bày tỏ “hết sức băn khoăn vì hiện nay đang sốt đất, giá đất tăng phi mã không thể giải thích được và chưa có giải pháp kiểm soát. Nếu cho phép thí điểm mở rộng thỏa thuận đất làm nhà ở thương mại với các loại đất khác thì liệu có tạo cơn sóng sốt đất với các loại đất này hay không?”.

Theo bà Thủy, khi cơn sốt đất lây lan sẽ tạo thành rào cản cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh.

"Nếu nhiều người chỉ chăm chăm mua các loại đất chờ để chuyển thành nhà ở thương mại thì giá đất sẽ tăng, không chỉ doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai mà nhà nước cũng sẽ khó khăn trong quản lý", bà Thủy nhìn nhận và cho rằng nếu thực hiện thí điểm thì chỉ ở một số địa phương để đánh giá xem biến động thế nào chứ không nên ở diện rộng như dự thảo.

Chỉ nên thí điểm ở một số địa phương

Cùng quan điểm này, ông Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Ủy ban Pháp luật, cho rằng nên cân nhắc thí điểm ở mức độ nào đó. Theo ông, tỷ lệ hộ gia đình có nhà ở tại Việt Nam lên tới 90%, top 3 thế giới, sau Romania, Trung Quốc.

ẢNH: GIA HÂN

Hiện nhu cầu sở hữu nhà chỉ tập trung ở các đô thị lớn, như tại Hà Nội, TP.HCM mỗi năm cần khoảng 50.000 căn. “Chỉ nên tập trung thí điểm chính sách này tại các đô thị lớn, nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn để tăng cung, giảm giá nhà xuống, đáp ứng nhu cầu người dân”, ông Hiếu nêu.

Ông Hiếu lưu ý chính sách thí điểm này nếu điều kiện đưa ra không chặt chẽ có thể dẫn tới phát triển ồ ạt, dư thừa nguồn cung, tiền đầu tư bị chôn trong dự án bất động sản, gây lãng phí. Ông Hiếu dẫn trường hợp Trung Quốc, sau thời kỳ “bung” ồ ạt, họ đang dư 90 triệu căn hộ và khoảng 20 năm không tiêu thụ hết số lượng căn hộ này.

Cũng bày tỏ đồng tình cần có nghị quyết thí điểm mở rộng các loại đất được thỏa thuận làm nhà ở thương mại, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP.Hà Nội) lưu ý, bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1.1.2026 nhưng nghị quyết này có hiệu lực từ đầu năm sau, tức là cả năm 2025 vẫn áp theo bảng giá đất cũ, ở mức thấp.

"Nếu anh nào chạy đua nhanh, sẽ được hưởng lợi rất lớn. Do đó, tôi đồng tình tháo gỡ cho dự án đang gặp vướng mắc, nhưng cần yêu cầu bảng giá đất với các dự án này phải theo giá thị trường, chứ không dùng bảng giá hiện hành để chuyển đổi", ông Cường đề nghị.

Trước đó, thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết còn nhiều băn khoăn với đề xuất thí điểm tại dự thảo nghị quyết. Nhiều ý kiến tại Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo…

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng phản ánh ý kiến lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến cơn sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong sản xuất, kinh doanh, do không đủ khả năng tiếp cận để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh và khó khăn cho Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Do đó, cơ quan thẩm tra cho rằng nên giới hạn phạm vi và quy định chặt chẽ hơn về điều kiện thực hiện thí điểm để có thể đánh giá các hệ quả phát sinh và có biện pháp để kịp thời khắc phục các vấn đề bất cập trong quá trình thực hiện thí điểm.