Mù mờ tiêu chí phân hạng chung cư

Theo dự thảo, đối tượng phân hạng là chung cư thương mại và chung cư tái định cư. Chung cư được chấm điểm và xếp thành 3 hạng A, B, C theo 4 nhóm tiêu chí, bao gồm tiêu chí quy hoạch kiến trúc; hệ thống kỹ thuật hạ tầng khu ở; mức độ và chất lượng hoàn thiện; tiện ích, chất lượng dịch vụ quản lý vận hành. Chung cư hạng A là cao cấp nhất với điểm số từ 90 - 100 điểm, hạng B từ 80 - 90 điểm, còn nhà hạng C dưới 80 điểm.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, cho rằng hầu hết doanh nghiệp (DN) đều tự nhận dự án của mình là chung cư cao cấp, tự ấn định giá bán tương ứng, nên thứ hạng đó không có uy tín và không được công nhận. Vì vậy, việc phân hạng nhằm đưa hoạt động quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp cũng như việc xác định giá trị nhà chung cư rõ ràng hơn. Khi nhà chung cư được phân hạng cao, giá trị của nó cũng cao hơn và ngược lại. Việc phân hạng cũng là làm cơ sở cho các bên thỏa thuận mức giá dịch vụ vận hành khu nhà ở.

Việc chung cư có thứ hạng rõ ràng trong thời gian tới, theo các chuyên gia, sẽ tác động khiến giá căn hộ có biến động lớn. Chẳng hạn một nhà chung cư chưa gắn “sao” được nâng lên hạng A, giá chắc chắn sẽ tăng lên, giá dịch vụ cũng theo đó tăng lên. “Việc phân hạng như cúp danh hiệu vậy, hết sức quan trọng đối với DN. Nếu nhà chung cư được công nhận hạng cao, thì sẽ nâng cao uy tín xây dựng của chủ đầu tư và các đơn vị quản lý vận hành. Việc công nhận sẽ được công bố rộng rãi trên website của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng”, ông Khởi nói.

Lợi ích đã rõ, nhưng điều các DN lo là nội dung, quy định của dự thảo còn rối, nhiều tiêu chí còn cảm tính, chung chung, chưa rõ ràng, định tính nhiều hơn định lượng.

Theo Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP.HCM) Nguyễn Thanh Hải, nhiều tiêu chí nêu ra tưởng hợp lý nhưng thực hiện sẽ rất khó, vì không có cơ sở xác định. Ví dụ ở phần quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan phải có không gian rộng rãi, hài hòa với tổng thể xung quanh. Nhưng xác định thế nào là rộng rãi, thế nào là môi trường thoáng mát sạch đẹp là rất khó. Hoặc quy hoạch tổng thể đòi phải có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh. Nhưng tiêu chí như thế nào là thiết kế đẹp cũng vô cùng? Đặc biệt tiêu chí thiết kế căn hộ đảm bảo ánh sáng, các phòng tiếp xúc ánh sáng tự nhiên. Hay tiêu chí sử dụng vật tư, vật liệu cao cấp, vật liệu có độ bền cao, bảo hành 15 năm. “Chúng ta vẫn chưa có quy định thế nào là tuổi thọ cao, trên thị trường tôi cũng chưa thấy nhà sản xuất nào bảo hành 15 năm”, ông nói.

Để đạt hạng A, căn hộ phải có 2 phòng ngủ trở lên, diện tích từ 60 m2 trở lên, trong khi căn hộ 50 m2 nhưng được thiết kế tiện nghi, vật liệu cao cấp thì phân hạng như thế nào? Đại diện một doanh nghiệp

Ngoài ra, các DN cho rằng cần làm rõ tiêu chí về khoảng cách của các tiện ích chung cư, kích thước căn hộ nên chiếu theo quy định của luật Nhà ở và các văn bản dưới luật. “Để đạt hạng A, căn hộ phải có 2 phòng ngủ trở lên, diện tích từ 60 m² trở lên, trong khi căn hộ 50 m² nhưng được thiết kế tiện nghi, vật liệu cao cấp thì phân hạng như thế nào?”, đại diện một DN thắc mắc.

Rồi thời điểm phân hạng lúc chung cư đã hoàn tất đi vào hoạt động hay lúc công bố bán? Chủ đầu tư tất nhiên muốn công bố thứ hạng trước khi bán để có mức giá cao. Tuy vậy, điều này dễ dẫn đến hậu quả người tiêu dùng lãnh đủ, nếu chất lượng nhà sau đó không như cam kết.

Có DN lại đặt câu hỏi đã công nhận hạng rồi, xây dựng lên không đúng thì bồi thường hay có hình thức xử lý theo quy định pháp luật không? Trong khi đến nay vẫn chưa có quy định pháp luật xử lý hành vi vi phạm này. Đồng thời, chất lượng chung cư (coi như là phần cứng) được công nhận, nhưng khi bàn giao cho đơn vị vận hành (phần mềm), thì liệu chất lượng dịch vụ có tương ứng? Nếu chất lượng dịch vụ không tương xứng với thứ hạng, cư dân đòi bồi thường chủ đầu tư hay nơi nào?