Mua nhà dự án không còn sợ mất tiền

Từ ngày 1.7, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh trách nhiệm đối với người mua nhà. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư bồi thường cho người mua.

Hầu hết các đại biểu tham dự buổi tọa đàm về quy định này của luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 do Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea) và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM tổ chức ngày 23.6 đều nhất trí cho rằng đó là quy định nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nhà.

Loại bỏ doanh nghiệp yếu kém

Cụ thể, theo luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án (CĐT DA) BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại (TM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, NH bảo lãnh sẽ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, trả các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có…

Từ ngày 1.7, Việt kiều được mua nhà như người trong nước Một trong số các quy định đó là tất cả các DA bắt buộc phải thực hiện ký quỹ với nhà nước từ 1-3% tổng vốn đầu tư để đảm bảo CĐT sẽ thực hiện nghiêm túc DA đó. Số tiền này sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư trong quá trình triển khai DA. Từ ngày 1.7, Việt kiều được mua nhà như người trong nước (không hạn chế số lượng và loại nhà được sở hữu), người nước ngoài khi nhập cảnh vào VN cũng được phép mua nhà ở (trong các khu đô thị do nhà nước quy định). DN phát triển kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng; không bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch.

Ông Nguyễn Đình Trung, Phó chủ tịch Horea, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh Corp., cho rằng quy định này là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng và loại trừ doanh nghiệp (DN) yếu kém, không đủ năng lực, tránh tình trạng rất nhiều DA chậm giao nhà, thậm chí không giao nhà đất cho khách hàng như thời gian qua. Ông Trung cho rằng những DN mới thành lập không có tài sản đảm bảo sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục NH bảo lãnh cho mình. Do đó, NHNN nên có cơ chế cho DN được bảo lãnh bằng hình thức tín chấp, bảo đảm bằng chính DA, nguồn thu từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy một DA sẽ được cùng một NH cho vay, bảo lãnh. Tất cả nguồn thu chi sẽ tập trung vào NH đó.

Chủ tịch Horea, ông Lê Hoàng Châu, thì lo lắng quy định này sẽ làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS là chi phí vốn, phí bảo lãnh DN phải trả cho NH. Chi phí này sẽ được DN đưa vào giá bán và người mua phải gánh chịu. Hiện các NH thực hiện bảo lãnh đều yêu cầu DN phải ký quỹ khoản tiền mặt có giá trị tương đương giá trị DA hoặc phải thế chấp một tài sản khác có giá trị cao hơn. Vì vậy ông Châu đề xuất NHNN cho phép các NHTM được bảo lãnh cho các chủ DA BĐS có uy tín, thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện DA đúng kế hoạch tiến độ, CĐT chỉ phải trả phí bảo lãnh, không cần phải có tài sản bảo đảm. Khi đó, chủ DA phải mở tài khoản tại NH để nhận tiền thanh toán của khách hàng và thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi công công trình, đảm bảo việc NH giám sát dòng tiền của DN. Ông Châu cũng kiến nghị, Chính phủ, NHNN, Bộ Tài chính thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín tham gia thực hiện bảo lãnh cho CĐT. Hiện các công ty bảo hiểm chỉ thu phí dịch vụ bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc thế chấp tài sản. Nếu các công ty bảo hiểm cũng thực hiện bảo lãnh sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ DA.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành kiến nghị thay vì bảo lãnh cho cả DA trị giá hàng ngàn tỉ đồng thì có thể nghiên cứu giải pháp bảo lãnh từng căn hộ. Tức khi một căn hộ được bán ra thì NH, CĐT và khách hàng sẽ ký bảo lãnh 3 bên. Như vậy vừa giảm phí cho DN, bảo vệ được khách hàng, giảm rủi ro cho NH.

Bảo vệ tuyệt đối khách hàng

Một chuyên gia BĐS cho rằng quy định này rất cần thiết trong tình hình thời gian qua đã xảy ra hàng loạt DA không giao nhà đúng tiến độ, thậm chí có CĐT bỏ trốn, phát sinh tình trạng khiếu kiện, gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng. Chuyên gia này dẫn chứng như DA Petrovietnam Landmark (Q.2) mặc dù đã hoàn thành 80% nhưng 4 năm qua DA “đắp mền” do CĐT hết vốn. DA Thảo Loan Plaza (H.Bình Chánh) hơn 3 năm nay, khách hàng không biết gặp ai đòi nhà trong khi DA hiện đã bị NH siết nợ. Thê thảm hơn là các khách hàng mua nhà tại DA Gia Phú (Q.Thủ Đức) đến nay CĐT đã bỏ trốn để lại DA xây dựng dang dở. Hàng loạt khách hàng đã nộp đơn kiện lên tòa án và đã được xử thắng kiện nhưng đến nay nhà không nhận được, tiền cũng không.

Bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Quản lý nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, cũng nhận định quy định này là điểm tích cực để tạo niềm tin cho khách hàng. Điều mà bà băn khoăn là từ đầu năm đến nay tại TP.HCM có hơn 7.500 căn hộ đăng ký bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng vốn đầu tư 15.000 tỉ đồng. Như vậy nếu bắt DN thế chấp 100% tài sản thì số tiền “chôn” ở NH sẽ rất lớn.

Trước lo lắng của DN về việc phải có tài sản thế chấp mới được bảo lãnh và phí cao sẽ làm đội giá nhà ở, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM, cho rằng trên thực tế, hầu hết các DA hiện nay đều vay vốn NH và trước đó đã được NH thẩm định năng lực tài chính, tính khả thi... nên khi chuyển qua bảo lãnh sẽ rất thuận lợi. Hiện NHNN đang chuẩn bị để ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện, dự kiến vào cuối tháng 6 này. Theo đó, tất cả các NHTM và chi nhánh NH nước ngoài đều được thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh, trừ những NH đang bị kiểm soát đặc biệt. Tài sản đảm bảo sẽ do NH và DN tự thương lượng, có thể bảo lãnh bằng tín chấp, thế chấp bằng chính DA, dòng tiền thu được từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, thậm chí nếu có quan hệ tốt với NH, có lịch sử tín dụng tốt, làm ăn uy tín, DA có tính thanh khoản cao, DN có thể không cần phải có tài sản bảo đảm.

“Còn phí cũng do hai bên tự thỏa thuận. Hiện nay phí bảo lãnh rất cạnh tranh, từ 0,6-2%/năm. Thậm chí, có nhiều DN làm ăn tốt với NH thì NH còn không thu phí bảo lãnh. CĐT đóng phí trước, sau đó phân bổ vào giá thành. Nhưng giá có tăng chút thì khách hàng vẫn dễ chấp nhận vì họ được NH bảo vệ, đền bù khi có sự cố”, ông Minh nhận định.

Ngân Hàng đang tài trợ dự án có thể bảo lãnh mà không cần thêm tài sản đảm bảo Quy định này tác động tích cực tới thị trường vì đảm bảo được việc thực thi của các giao dịch, cam kết dân sự trong lĩnh vực BĐS. Quy định này cũng sàng lọc bớt các chủ DA yếu kém về năng lực ra khỏi thị trường BĐS, sẽ có sự chuyển dịch DA sang cho các CĐT có thực lực triển khai. Đối với người mua nhà, để có được sự an tâm này khi mua nhà, góp vốn thì cũng có thể sẽ phải gánh chịu thêm một ít phí bảo lãnh từ CĐT chuyển sang thông qua giá sản phẩm. Về mặt cấu trúc, khi NH đang là nhà tài trợ cho toàn bộ DA thì có thể đứng ra bảo lãnh cho chính DA đó mà không cần thêm tài sản đảm bảo khác. Tuy nhiên, NH sẽ yêu cầu các điều kiện tài trợ chặt chẽ hơn cũng như phải quản lý được toàn bộ dòng tiền và tiến độ bán hàng của DA. Việc thanh toán bằng tiền mặt, không thông qua NH tài trợ DA sẽ không còn được chấp nhận nữa, và sẽ trở thành điều kiện của bảo lãnh. Ông Phạm Quốc Thanh, Phó tổng giám đốc NH TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) T.Xuân (ghi)