Ngân hàng thận trọng thế chấp nhà ở 'trên giấy'

Ngân hàng tạm ngừng

Đình đám nhất là Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển VN (BIDV), ngân hàng (NH) giải ngân nhiều nhất cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội trong gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng, đã tạm thời ngưng nhận thế chấp đối với các tài sản này mà chỉ nhận làm tài sản bảo đảm bổ sung. Lý do khiến NH này “run” tay, theo BIDV là:“việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của luật Nhà ở và Nghị định 99 thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, luật Nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặt khác, hiện nay, do các hướng dẫn và quy định của pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn các văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai”.

Ông Huỳnh Song Hào, Giám đốc khối bán lẻ NH TMCP Ngoại thương VN (Vietcombank), cũng cho biết Vietcombank tạm ngưng nhận thế chấp những tài sản hình thành trong tương lai đối với những dự án mà NH và chủ đầu tư không liên kết. Còn đối với những dự án mà NH và chủ đầu tư có ký kết thì vẫn triển khai bình thường. Riêng với những tài sản mà phòng công chứng, đơn vị đăng ký giao dịch đảm bảo thì NH vẫn giải quyết. Theo Phó tổng giám đốc NH TMCP Á Châu (ACB) Từ Tiến Phát, những hồ sơ vay mua nhà ở hình thành từ tương lai chủ yếu tập trung nhiều ở TP.HCM. ACB vẫn cho vay với điều kiện hồ sơ pháp lý của dự án phải đầy đủ. Những dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp ở NH khác cần phải được giải chấp thì người mua nhà mới được giải quyết cho vay… Từ trước đến nay, ACB chỉ phối hợp với những chủ đầu tư dự án chưa có vay NH khác nên khá thuận lợi trong việc cho khách hàng vay và đáp ứng được những quy định mới.

Tương tự, trưởng bộ phận tín dụng cá nhân của một NH cũng cho biết đơn vị này chỉ cho vay nhà chung cư của chủ đầu tư không thế chấp chính dự án đó cho NH khác. Đồng thời, chủ đầu tư phải cam kết thời hạn ra giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp, thì phải giải chấp, người mua nhà chung cư mới được vay. Tuy nhiên, để tránh rắc rối, NH chỉ cho vay hầu hết là nhà phố đã có sổ hồng, không mặn mà với những nhà chung cư dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh nhận xét quy định hiện nay còn một số điểm chưa được rõ nên NH gặp khó khăn trong đăng ký giao dịch đảm bảo đối với những hồ sơ nhận thế chấp tài sản hình thành từ tương lai. Khi tài sản thế chấp không đăng ký được giao dịch đảm bảo thì đương nhiên NH cũng không dám cho vay. Tỷ trọng cho vay nhà ở có tài sản thế chấp hình thành từ tương lai tại các NH hiện nay chưa cao nhưng đang là xu hướng. Thị trường bất động sản (BĐS) sôi động được hơn 1 năm trở lại đây là nhờ vốn từ hệ thống NH chảy vào với mức lãi suất cho vay thấp. Vì vậy, cần nhanh chóng có hướng dẫn cụ thể hơn nếu không sẽ tác động đến người dân, đa phần là người có thu nhập trung bình đang có nhu cầu mua những BĐS hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư cũng khó bán được nhà, căn hộ; còn NH không cho vay được đối với sản phẩm này.

Trong khi đó, nhiều ông chủ dự án như ngồi trên đống lửa khi nghe tin về việc một số NH đã tạm thời ngừng cho vay thế chấp mới đối với các tài sản là nhà dự án, nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi NH không cho vay, họ sẽ không bán được nhà, không huy động được vốn, ảnh hưởng lớn đến dòng tiền và tiến độ dự án. Tổng giám đốc một công ty BĐS cho hay, NH ngày càng kiểm soát chặt quy trình vay đối với chủ đầu tư dự án. Ngoài việc thẩm định, đánh giá hiệu quả dự án, dòng tiền hoàn trả vốn và lãi, NH còn yêu cầu chủ đầu tư phải mở tài khoản các nguồn thu tại NH, và cũng đứng ra thanh toán trực tiếp với chủ thầu để tránh chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích. Vốn đã bị kiểm soát chặt, lại thêm việc NH ngừng cho vay khách hàng, sắp đến có thể sẽ có không ít dự án bị động bởi dòng tiền bị hụt, không về kịp như kế hoạch.

Ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức, nhận xét việc một vài NH tạm ngừng cho vay nhà dự án ban đầu ảnh hưởng ngay đến khoảng 20% các chủ đầu tư dự án trên thị trường hiện nay. Trong hai năm qua, thị trường BĐS vừa chớm phục hồi và khởi sắc, thanh khoản gia tăng, nay xuất hiện chốt chặn này, dòng tiền vào thị trường sẽ chậm lại khi các vấn đề pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa rõ ràng. Ông Trần Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Vinaland, cũng đồng tình với ý kiến trên và cho rằng việc NH tạm ngưng cho vay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Vì lâu nay kênh BĐS chỉ có duy nhất NH tài trợ, từ người đầu tư đến người mua nhà đều phải đến NH vay. “Việc tạm ngưng cho vay nếu kéo dài hơn sẽ dẫn đến tình trạng ngưng trệ trên thị trường. Ngược lại, nó cũng sẽ tác động ngược lại đến NH. Bởi khi BĐS xuống giá, sẽ làm giá trị tài sản, các khoản vay thế chấp bằng nhà cũng sụt giảm theo”, ông Hoàng phân tích. Theo ông, luật Nhà ở 2014 hiện đã thoáng hơn trước, chỉ vướng mắc ở chỗ hướng dẫn luật chưa đầy đủ và còn chậm. “Đây là vướng mắc về mặt hành chính là chính, chứ không phải về thị trường. Nhưng các cơ quan chức năng cần phối hợp hành động, quan tâm nhanh chóng tháo gỡ. Vì nếu tâm lý thị trường bị xấu đi thì chi phí để phục hồi là rất lớn”, ông Hoàng nói.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tính đến 30.11.2015 đạt hơn 374.783 tỉ đồng, tăng 19,91% so với thời điểm 31.12.2014. Đối với gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng, tính hết năm 2015, các NH đã cam kết cho vay 26.999 tỉ đồng (đạt 90%) và đã giải ngân 17.711 tỉ đồng (đạt 59%). Trong số đó, NH đã ký hợp đồng cam kết cho vay 40.037 hộ gia đình với số tiền là 19.225 tỉ đồng và đã giải ngân cho 39.883 hộ với số tiền là 13.771 tỉ đồng; đồng thời cũng đã cam kết cho vay 60 dự án của doanh nghiệp với số tiền là 7.774 tỉ đồng và đã giải ngân cho 58 dự án, dư nợ là 3.940 tỉ đồng.