Nhà càng to, 'quyền' càng nhiều

Thế nhưng, vẫn còn nhiều tranh cãi về tính hiệu quả của quy định này trong việc giải quyết những mâu thuẫn ngày càng gay gắt trong các chung cư.

Cách đây chưa lâu tại chung cư Era Town (Q.7, TP.HCM) đã xảy ra cuộc xô xát giữa cư dân với một nhóm người “lạ mặt”. Cụ thể, trong lúc hàng chục cư dân giăng băng rôn yêu cầu Công ty Đức Khải (chủ đầu tư chung cư Era Town) sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thì bị một số người lạ đánh chảy máu. Các cư dân bị đánh cho rằng nhóm người này từ bên ngoài, nhưng phía chủ đầu tư và một số cư dân tại đây khẳng định nhóm này cũng là những cư dân sống tại chung cư. Nguyên nhân khiến xảy ra xô xát giữa hai nhóm bởi những người không biểu tình cho rằng nhóm người biểu tình đã làm ảnh hưởng đến sự bình yên của chung cư. Nhóm người biểu tình đã lợi dụng việc đấu tranh bảo vệ quyền lợi cho cư dân để gây thanh thế nhằm lấy phiếu bầu vào ban quản trị (BQT).

Quy định trước đây bỏ phiếu biểu quyết theo số lượng căn hộ là không công bằng giữa những người sở hữu căn hộ lớn, vừa, nhỏ. Ngay với chủ đầu tư, người sở hữu hầm giữ xe, trung tâm thương mại… có diện tích lớn nhất nhưng vẫn thiệt thòi vì không được tính Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

Trong khi đó, lãnh đạo Công ty Đức Khải tuyên bố sẽ không bầu BQT để chiều theo những đòi hỏi của nhóm cư dân này. Theo phía chủ đầu tư, đây là những người có ý đồ xấu, muốn ép chủ đầu tư bầu họ vào BQT để trục lợi. “Số tiền quỹ bảo trì chung cư lên đến mấy chục tỉ đồng, những người này một khi đã lọt vào BQT sẽ rất nguy hiểm. Chính vì vậy, chúng tôi đã không tổ chức hội nghị nhà chung cư. Nếu tổ chức cũng sẽ vận động cư dân không bầu những người này”, lãnh đạo Công ty Đức Khải cho hay.

Các cư dân tại chung cư Bàu Cát 2 (Q.Tân Bình, TP.HCM) thì đâm đơn kiện khắp nơi việc BQT đã không công khai minh bạch, không báo cáo các khoản thu chi liên quan đến khoản phí bảo trì của chung cư, các khoản tiền của cư dân đóng góp. Thậm chí, BQT tự ý đề xuất mức lương, thay đổi bảo vệ chung cư, xây dựng nhà xe thông minh với chi phí hàng trăm triệu đồng, nhưng không thông qua ý kiến của cư dân, không tổ chức đấu thầu.

Anh Minh Tú, một cư dân tại chung cư này cho biết, những người được bầu vào BQT ban đầu họ rất xông xáo với những hoạt động của chung cư, đấu tranh với chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của cư dân. Nhờ đó chiếm được tình cảm của cư dân, bỏ phiếu bầu họ. Tuy nhiên, khi được bầu vào BQT thì bộc lộ mục đích trục lợi cho bản thân. Điều này đã dẫn đến việc cư dân tố cáo đến các cấp chính quyền để tiến hành hội nghị chung cư bất thường bầu lại BQT.

Họp giữa cư dân và ban quản trị của một chung cư Ảnh: Gia Khiêm

Tại Hà Nội, hàng trăm cư dân tại chung cư Văn Phú Victoria cũng đã có đơn thư cầu cứu cơ quan chức năng với mong muốn được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại BQT, bởi 5 thành viên BQT mà họ đã bầu ra trước đó đã có nhiều sai phạm, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân. Đặc biệt việc quản lý số tiền hơn 40 tỉ đồng phí bảo trì có nhiều khuất tất.

Không chỉ xảy ra tình trạng “đánh nhau” để tranh giành vào BQT, trên thực tế cũng đang xảy ra thực trạng nhiều chủ đầu tư muốn thao túng phần quản lý, không muốn bàn giao quỹ bảo trì chung cư nên đã tìm cách trì hoãn việc bầu BQT.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu ủng hộ việc quy đổi mét vuông căn hộ thành phiếu biểu quyết các vấn đề tại chung cư, trong đó có việc bầu BQT. Hình thức này giống như các công ty cổ phần biểu quyết trong các cuộc họp đại hội cổ đông theo số cổ phiếu mình có.

Nhiều chung cư chủ đầu tư chiếm khoảng 40 - 50% diện tích sàn, như vậy những cánh tay của cư dân đưa lên dù nhiều cũng không bằng của chủ đầu tư. Khi đó người của chủ đầu tư sẽ có số lượng áp đảo trong BQT Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Global Home

“Quy định trước đây bỏ phiếu biểu quyết theo số lượng căn hộ là không công bằng giữa những người sở hữu căn hộ lớn, vừa, nhỏ. Ngay với chủ đầu tư, người sở hữu hầm giữ xe, trung tâm thương mại… có diện tích lớn nhất nhưng vẫn thiệt thòi vì không được tính. Do đó, quy định quyền biểu quyết tính theo tổng số mét vuông như cách tính quyền biểu quyết trong công ty cổ phần là công bằng và phù hợp”, ông Châu cho hay.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang LaSalle VN, thừa nhận trong quản lý vận hành chung cư, thì rất khó tìm phương án tuyệt đối công bằng. Bởi có nhiều ý kiến còn cho rằng nên biểu quyết theo đầu người là công bằng, nhưng cũng có quan điểm sẽ cho rằng người sở hữu căn hộ lớn hơn phải có quyền quyết định nhiều hơn. Do đó, biểu quyết theo mét vuông theo ông Quang là hợp lý.

Ngược lại, nhiều ý kiến lại không đồng tình với quy định này bởi họ cho rằng tính quyền biểu quyết theo mét vuông là không cần thiết, đang bảo vệ cho chủ đầu tư. Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, trong một chung cư chủ đầu tư thường sở hữu diện tích sàn xây dựng nhiều nhất. Nếu quy ra số phiếu biểu quyết doanh nghiệp sẽ áp đảo. Điều này sẽ tiếp tay cho các chủ đầu tư làm bậy, cố tình chây ì không muốn bầu BQT nay họ sẽ có nhiều phiếu để đưa người của công ty vào “thâu tóm” BQT chung cư.

Theo quy định tại Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và có hiệu từ ngày 1.1, quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết

“Đối với chủ đầu tư có thương hiệu, có tâm muốn lo cho tòa nhà, cho thương hiệu công ty và khách hàng thì tốt, nhưng cũng có rất nhiều chủ đầu tư làm ăn bất tín muốn chiếm quỹ bảo trì chung cư và khai thác các quyền lợi khác trong chung cư sẽ rất nguy hiểm”, ông Thanh phân tích và đề xuất có thể mở rộng ra quyền bỏ phiếu tính theo mét vuông hay tính theo căn hộ để cư dân lựa chọn. Đặc biệt hiện nay có rất nhiều tổ hợp chung cư đã trộn lẫn các chức năng của bất động sản. Thậm chí, tại nhiều nơi chủ đầu tư có diện tích chiếm rất lớn trên tổng diện tích tòa nhà. Như vậy, giải pháp đưa số mét vuộng để bỏ phiếu biểu quyết hội nghị nhà chung cư mà không định nghĩa rõ ràng diện tích riêng chung của cư dân và chủ đầu tư là bất hợp lý, vô tình tiếp tay cho chủ đầu tư “đàn áp” cư dân.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty quản lý Global Home, cho rằng Thông tư 06 này không làm tốt hơn quy định cũ mà rối hơn, vì biểu quyết bằng mét vuông sẽ rất “lằng nhằng”, khó khăn trong khâu tổ chức, kiểm phiếu vì ban tổ chức phải quy đổi số mét vuông căn hộ ra số phiếu và phải chứng minh sự quy đổi này là đúng. Rồi mỗi số mét vuông lẻ sẽ quy đổi ra sao lại không được quy định và điều này sẽ gây tranh cãi. Một điều đáng lo lắng là nhiều chung cư chủ đầu tư chiếm khoảng 40 - 50% diện tích sàn, như vậy những cánh tay của cư dân đưa lên dù nhiều cũng không bằng của chủ đầu tư. Khi đó người của chủ đầu tư sẽ có số lượng áp đảo trong BQT. Không những vậy, thông tư này cho phép BQT toàn quyền được tự quyết việc dùng số tiền quỹ bảo trì chung cư mà không cần đưa ra hỏi ý kiến cư dân như trước đây. Đây là điều quá nguy hiểm bởi những người trong BQT nếu không tốt sẽ dễ dàng trục lợi, chiếm quỹ bảo trì chung cư.