Nhà giá thấp, diện tích nhỏ "lên ngôi"

Vì sao nên nỗi?

Thị trường trầm lắng,  thủ tục hành chính phiền hà và ...tại mình. Đó là ba nguyên nhân chính nhiều DN BĐS đã nêu ra. Do nhiều lý do, trong đó có việc muốn thu lợi nhanh nên trong những năm qua, các DN chỉ đổ dồn vào làm các dự án căn hộ cao cấp. Cung lớn hơn cầu đã dẫn đến tình trạng nhiều tháng nay các căn hộ  trên 20 triệu đồng/m2 dư thừa, ế ẩm, giảm giá đến 40%-60%. Các  căn hộ dưới 15 triệu đồng/m2 chỉ giảm 10%-20%, nhưng cũng vẫn khó tiêu thụ. 

Giá nhà hiện đã giảm, nhưng vẫn còn cao so với thu nhập của những người dân bình thường. Đại đa số người thu nhập thấp và trung bình, 60% giới trẻ trí thức phải thuê nhà ở. Ngay tại TP.Hà Nội, một dự án xây dựng nhà cho những người có thu nhập thấp ở Trung Vă n- Từ Liêm, vừa qua chủ đầu tư cũng thông báo cho khách hàng giá thành là 16 triệu đồng/m2. Căn hộ nhỏ nhất (nếu đồng ý) người mua phải nộp gần 800 triệu đồng và căn hộ lớn nhất là hơn 1,3 tỉ đồng. Tất nhiên là khách hàng phải từ chối. 

Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành: "DN chọn sản phẩm cao để thu lợi nhiều, khách hàng đầu cơ để nâng giá, tạo thành cuộc đua "lòng tham và tăng giá", trong khi đại đa số dân có nhu cầu thực với sản phẩm giá thấp thì bị bỏ rơi. Sự phát triển lệch lạc hình thang ngược là mầm mống của cuộc khủng hoảng nhà, đất và đã sụp đổ khi thắt chặt tiền tệ".

Biến tiền mặt thành nhà, đất

Đó là tình cảnh của cả DN lẫn một số NH. Chưa có số liệu thống kê chính xác về tổng vốn đầu tư  (xã hội, tín dụng, ngân sách...) vào thị trường BĐS trong những năm qua. Chắc chắn là một con số rất lớn và điều đáng lo ngại nhất là thị trường này đang không có tính thanh khoản.
 
Tại một cuộc hội thảo về giải pháp khôi phục ổn định và phát triển thị trường BĐS - được tổ chức ở TPHCM cuối tháng 11 vừa qua - hầu hết các DN BĐS đều than thở  không có tiền mặt để duy trì hoạt động. Nhiều người nói, đang nắm trong tay các BĐS giá trị  hàng chục, thậm thí hàng nghìn tỉ đồng, nhưng hiện không thể vay được 10 tỉ đồng tiền mặt. Còn trong thời điểm hệ thống NH khó khăn về thanh khoản (quý II/2008), có NĐT đã nhận xét, NH giống như địa chủ có đầy ruộng đất, chỉ không có tiền mặt để trả cho khách hàng.
 
Theo một DN,  sự chậm trễ, phiền hà của các thủ tục hành chính cũng đang làm mất tính thanh khoản của thị trường. Bởi vì BĐS chỉ có thể mua-bán khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Trong khi đó, thủ tục để xin phép làm được dự án quá dài, có dự án thậm chí đến 3-4 năm.

2 năm nữa, VN sẽ thiếu căn hộ?

Cùng tác động ngày càng nặng nề của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lan rộng, mức độ dự báo về viễn cảnh thị trường BĐS Việt Nam lại tăng thêm mức độ ảm đạm.  Hầu hết các DN đều cho rằng, dù đã giảm đến 40%-60%  nhưng hiện nay giá nhà đất chưa phải đã đến đáy, quý II và III/năm 2009, thị trường sẽ còn tồi tệ hơn.
 
Mặc dù một số DN cho rằng, phải giảm lãi suất và nới rộng cơ chế để DN tiếp cận được vốn thì thị trường, và thực tế hiện nay LS  đang giảm rất mạnh, gần về mức cho vay cuối năm 2007 - nhưng sức mua, giao dịch và giá vẫn không có dấu hiệu cải thiện. Vì vậy, cho dù LS có giảm, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các DN có được cải thiện thì thị trường BĐS vẫn khó "tan băng" trong bối cảnh kinh tế hiện nay. 

Vấn đề NH khoanh nợ, dãn nợ cho các DN đang gặp khó khăn cũng đã được đề cập đến, nhưng biện pháp này chủ yếu chỉ giúp được DN BĐS tránh khỏi giải chấp tài sản bảo đảm, chứ không giúp họ bán được sản phẩm.

Theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo (Giám đốc Cty TTNT) thì kể cả lãi suất về bằng 0%, nếu như chính sách không điều chỉnh và các thủ tục hành chính không được cải tiến, thị trường tiếp tục "đóng băng" thì một số DN chưa chắc đã dám tiếp tục đầu tư. 

Tình trạng ít dự án BĐS khởi công, thi công cầm chừng. Giá vật tư giảm, công nhân thất nghiệp hàng loạt và dài hạn. Chủ đầu tư, khách đầu tư thứ cấp gặp nhiều khó khăn, không có tiền mặt và không có khách mua. Nếu tình trạng này kéo dài thì theo một số DN BĐS, nhiều DN  có nguy cơ phá sản và Việt Nam trong 2-3 năm nữa sẽ khan hiếm căn hộ.

Điều chỉnh sản phẩm

Điều chỉnh sản phẩm phù hợp với tình hình hiện tại cho đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp: "Nhà giá thấp, diện tích nhỏ" là kế hoạch của một số DN BĐS hiện nay. Giá bán mỗi căn hộ này dự định vài trăm triệu đồng.
 
Theo tính toán thì kế hoạch này sẽ có những yếu tố thuận lợi hỗ trợ như: Người mua có nhu cầu thực sự và có khả năng thanh toán; phù hợp với chủ trương kích cầu và an sinh xã hội của Chính phủ; phù hợp với chủ trương của các NH sẽ quan tâm cho vay những người có nhu cầu mua nhà ở, đất xây nhà ở thực sự...
 
Để "cởi nút thắt"  cho thị trường BĐS, các DN BĐS của TPHCM kiến nghị Quốc hội và Chính phủ có chính sách ưu đãi các chương trình nhà ở xã hội, xã hội hoá nhà ở xã hội. Điều chỉnh một số quy định liên quan đến Luật Nhà ở và các nghị định, văn bản hướng dẫn  có liên quan như: Cho phép xây dựng căn hộ tối thiểu 20m2 (hiện quy định tối thiểu 45m2) để đáp ứng nhu cầu hộ độc thân và ít người; các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số dân cư trong dự án nhà ở thu nhập trung bình thấp-thấp cho phép cao hơn 10%-20% dự án nhà cao giá để giảm giá đầu tư, giảm giá bán, tăng số căn hộ...

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - thì Nhà nước nên kích cầu thị trường BĐS bằng các đơn đặt hàng thông qua đấu thầu, đặc biệt trong công tác tái định cư, giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Thống nhất lộ trình thủ tục theo hướng đơn giản, nhanh chóng, hiệu quả, tập trung khâu "hậu kiểm" hơn là "tiền thủ tục"...

Đồng thời, một số DN cũng đề nghị Nhà nước có chính sách hỗ trợ lãi vay cho người lao động khi mua nhà, theo hướng giảm thuế cho NH để NH giảm lãi cho vay người lao động. NH ưu tiên cho vay các dự án căn hộ giá thấp...