Nhà ở cho công nhân: Vũ khí cạnh tranh của khu công nghiệp thế hệ mới

Tạo dựng không gian sống xanh, hiện đại cho công nhân

Trong nhiều năm, sức cạnh tranh của một khu công nghiệp (KCN) thường được nhìn qua những tiêu chí khá quen thuộc như vị trí, quỹ đất, đường giao thông, nguồn điện, nước, hệ thống xử lý nước thải hay khả năng kết nối cảng biển và logistics. Nhưng khi các trung tâm công nghiệp ngày càng mở rộng, một bài toán khác đang trở nên quan trọng không kém. Đó là hàng chục nghìn người đến đây làm việc sẽ sống ở đâu, con cái họ học hành cũng như cuộc sống sau giờ làm được tổ chức như thế nào?

Tại KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3, câu trả lời đang được cụ thể hóa bằng việc phát triển đồng thời hạ tầng sản xuất với nhà ở và các dịch vụ phục vụ con người. Cuối năm 2024, Chủ đầu tư Thanh Bình Phú Mỹ đã khởi công dự án Gate Towers - khu nhà ở dành cho công nhân trên diện tích hơn 4,6 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 1.820 tỉ đồng. Dự án gồm 5 block cao 22 tầng, cung cấp 2.670 căn hộ diện tích từ 35 - 60 m². Khi hoàn thành, Gate Towers dự kiến đáp ứng chỗ ở cho khoảng 10.000 người lao động làm việc tại các KCN trên địa bàn. Không chỉ đáp ứng chỗ ở cho gần 10.000 lao động, Gate Towers còn được tích hợp đầy đủ các tiện ích như nhà trẻ, siêu thị, phòng tập thể thao, trung tâm sinh hoạt cộng đồng và công viên trung tâm. Không gian ngoài trời có khu vui chơi trẻ em, sân bóng rổ, bóng chuyền, khu tập thể dục và những khu vực sinh hoạt chung. Các căn hộ cũng được thiết kế với nhiều diện tích khác nhau, đáp ứng cho cả lao động độc thân lẫn công nhân đã lập gia đình.

Có thể thấy, Gate Towers đang trở thành một cấu phần đáng chú ý trong bức tranh rộng hơn mà Phú Mỹ 3 đang hướng tới: Đó là phát triển KCN không chỉ là tạo nơi làm việc mà còn từng bước hình thành môi trường sống cho lực lượng vận hành các nhà máy. Trong quy hoạch và định hướng phát triển, Phú Mỹ 3 còn dành không gian cho hệ thống tiện ích phục vụ chuyên gia và người lao động như nhà ở, công viên, trung tâm thương mại dịch vụ, trường mầm non, trạm y tế cùng các công trình thể thao. Cùng hệ thống cây xanh, công viên… chủ đầu tư thể hiện rõ mục tiêu, tạo khoảng đệm giữa không gian sản xuất với nơi ở, nghỉ ngơi và sinh hoạt của người lao động.

Không chỉ thế, ngay trong KCN cũng đã hình thành tòa nhà điều hành với dịch vụ một cửa, văn phòng, ngân hàng, phòng hội nghị, nhà hàng và khu dịch vụ. Các tiện ích này hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thực hiện thủ tục, xây dựng và vận hành dự án. Việc đưa các dịch vụ này vào bên trong KCN giúp hình thành một hệ sinh thái hỗ trợ đầy đủ cho doanh nghiệp, chuyên gia và người lao động. Nhà đầu tư đến làm việc có thể tiếp cận dịch vụ hành chính hỗ trợ, ngân hàng, văn phòng và hội họp ngay tại KCN; trong khi lực lượng lao động từng bước được bổ sung các điều kiện về nhà ở, thương mại, giáo dục, thể thao và sinh hoạt cộng đồng. Có thể thấy, KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 đã tạo ra một hệ sinh thái để người lao động yên tâm làm việc, cống hiến. Bởi nhà ở gần nơi làm việc giúp giảm thời gian và chi phí di chuyển; nhà trẻ gần nơi ở giúp thuận tiện đưa đón con; các dịch vụ thương mại đáp ứng nhu cầu hằng ngày; công viên, sân thể thao và không gian sinh hoạt chung tạo thêm điều kiện nghỉ ngơi sau giờ làm.

Hạ tầng cho nhà máy phải đi cùng hạ tầng cho con người

Thực tế, việc phát triển nhà ở và các tiện ích dành cho người lao động trong KCN không còn đơn thuần là câu chuyện phúc lợi, khung pháp lý hiện hành đã đặt nhà lưu trú công nhân vào tổng thể quy hoạch KCN, yêu cầu bài toán chỗ ở phải được tính toán song hành với quá trình phát triển sản xuất.

Luật Nhà ở 2023 quy định khá cụ thể về phát triển nhà lưu trú công nhân trong KCN, từ đối tượng, hình thức phát triển, bố trí quỹ đất, yêu cầu đối với dự án đến tiêu chuẩn thiết kế, ưu đãi đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành. Pháp luật cũng cho phép bố trí quỹ đất trong phần diện tích thương mại, dịch vụ của KCN để xây dựng nhà lưu trú công nhân cùng các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động. Tại Văn bản số 24 ngày 18.5.2026 của Bộ Xây dựng, việc đề xuất, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch nhà lưu trú công nhân phải được thực hiện đồng bộ với dự án đầu tư hạ tầng KCN. Trong quá trình quy hoạch, địa phương có trách nhiệm bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ của KCN để làm nhà lưu trú công nhân, trừ trường hợp đã có quỹ đất đáp ứng đủ nhu cầu chỗ ở.

Với những KCN đã hình thành nhưng thiếu chỗ ở, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng có thể đề xuất điều chỉnh một phần diện tích đất thương mại, dịch vụ phù hợp để phát triển nhà lưu trú công nhân. Chính sách hiện hành cũng cho phép doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN trực tiếp trở thành chủ đầu tư dự án nhà lưu trú.

Những quy định này cho thấy trách nhiệm của nhà đầu tư hạ tầng đang được nhìn nhận rộng hơn.

KTS Ngô Viết Nam Sơn cũng cho rằng, khi các KCN ngày càng mở rộng quy mô và thu hút hàng chục nghìn lao động, trách nhiệm của nhà đầu tư hạ tầng cũng cần thay đổi tương ứng. Không thể chỉ hoàn thiện hạ tầng sản xuất, tạo ra hàng chục nghìn việc làm, còn nhu cầu nhà ở và đời sống của người lao động lại để địa phương và bản thân công nhân tự xoay xở. "KCN không nên chỉ được hiểu là một khu vực tập trung nhà máy. Nó cần trở thành một hệ sinh thái gồm sản xuất, nhà ở và các tiện ích xã hội", ông Sơn nhận định.

Bởi khi một KCN tạo ra hàng chục nghìn việc làm, khu vực đó đồng thời phát sinh nhu cầu rất lớn về nhà ở, trường học, y tế, thương mại, giao thông và sinh hoạt cộng đồng. Nếu những nhu cầu này không được tính toán ngay từ đầu, áp lực sẽ dồn sang khu dân cư xung quanh. Công nhân phải tự tìm nhà trọ, nơi gửi con, trường học, cơ sở khám, chữa bệnh và các dịch vụ thiết yếu, nghĩa là hạ tầng của địa phương đó phải gánh thêm một lượng dân cư lớn phát sinh cùng quá trình công nghiệp hóa. Vì vậy, phát triển hạ tầng xã hội và các dịch vụ phụ trợ cho người lao động cần được xem là một phần trách nhiệm của nhà đầu tư hạ tầng KCN, thay vì một hạng mục bổ sung khi có điều kiện. Nếu hạ tầng kỹ thuật tạo điều kiện để nhà máy vận hành thì hạ tầng xã hội tạo điều kiện để những người vận hành nhà máy ổn định cuộc sống. "Nhà ở công nhân không thể chỉ giải quyết nhu cầu có chỗ để ở. Khi được gắn với các tiện ích phục vụ cả gia đình, nó sẽ tạo điều kiện để người lao động ổn định cuộc sống lâu dài, qua đó bảo đảm sự phát triển bền vững của chính KCN", ông Sơn nói.

Với góc nhìn đó, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, nguyên tắc "an cư lạc nghiệp", nhà ở cần được quy hoạch đồng thời với KCN ngay từ đầu, thay vì chờ các nhà máy đi vào hoạt động, lao động tập trung đông mới tìm quỹ đất để bổ sung. Nơi làm việc, nơi ở và đời sống gia đình của người lao động phải được xem là những thành phần của cùng một hệ sinh thái. Xung quanh nơi ở phải có những dịch vụ thiết yếu dành cho cả gia đình công nhân như: trường mầm non, trường học, y tế, thương mại, công viên, thể thao và không gian sinh hoạt cộng đồng. Đây là điểm cần thay đổi trong tư duy phát triển nhà ở công nhân. Bởi người lao động khó có thể gắn bó lâu dài nếu bản thân họ có việc làm nhưng vợ, chồng và con cái lại thiếu những điều kiện sống cơ bản. Vì vậy, thay vì chỉ tính số lượng căn hộ hay chỗ lưu trú, nhà đầu tư cần quan tâm đến chất lượng của cả môi trường sống được hình thành bên cạnh KCN.

Hạ tầng xã hội trở thành lợi thế giữ người cho các KCN

Nếu phát triển nhà ở và hạ tầng xã hội là trách nhiệm ngày càng rõ của nhà đầu tư KCN, thì trong bối cảnh nguồn nhân lực khan hiếm, thực hiện tốt trách nhiệm ấy cũng đang trở thành một lợi thế cạnh tranh. Ông Lê Văn Thinh, Phó trưởng Ban Quản lý các KCX và KCN TP.HCM (HEPZA), thông tin các KCX, KCN trên địa bàn hiện có khoảng 918.000 lao động, trong đó hơn 727.000 người có nhu cầu về chỗ ở. Nhưng toàn hệ thống mới có 9 dự án nhà lưu trú công nhân với 1.619 căn hộ, đáp ứng hơn 8.900 chỗ ở. Bốn dự án khác đang triển khai với hơn 2.800 căn hộ, dự kiến bổ sung khoảng 10.600 chỗ ở. Khoảng cách rất lớn giữa nhu cầu và nguồn cung cho thấy nhà ở vẫn là một trong những bài toán trực tiếp tác động đến khả năng thu hút, ổn định lực lượng lao động tại các KCN. Trong bối cảnh các trung tâm công nghiệp cùng cạnh tranh nguồn nhân lực, người lao động ngày càng quan tâm không chỉ đến tiền lương mà cả điều kiện sống đi kèm công việc. Một nơi làm việc gần nhà, có chỗ ở phù hợp, thuận tiện gửi con, mua sắm, chăm sóc sức khỏe và sinh hoạt sẽ tạo thêm lý do để người lao động lựa chọn và gắn bó. Điều này cũng mang lại lợi ích trực tiếp cho doanh nghiệp, lao động ổn định giúp giảm tình trạng biến động nhân sự, tiết kiệm chi phí tuyển dụng, đào tạo lại và hạn chế những xáo trộn trong sản xuất. Với nhà đầu tư đang cân nhắc địa điểm đặt nhà máy, khả năng tiếp cận một nguồn nhân lực ổn định vì thế ngày càng trở thành một yếu tố đáng cân nhắc bên cạnh quỹ đất, hạ tầng kỹ thuật và logistics.

Với dự án Gate Towers, Công ty Thanh Bình Phú Mỹ, chủ đầu tư KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 đã đang xây dựng hình ảnh KCN tiên phong trong kỷ nguyên mới của đất nước.