Nhiều người săn nhà, bất động sản có tín hiệu ấm lại

Nhộn nhịp những tháng cuối năm

Hầu như cả năm yên ắng nhưng những ngày gần đây, nhiều dự án bất động sản (BĐS) đã được khởi công xây dựng. Tại TP.HCM, Thủ Đức có thể nói là địa bàn sôi động nhất với khá nhiều thương hiệu đình đám. Có thể kể ra như Tập đoàn xây dựng Hòa Bình vừa phối hợp với chủ đầu tư khởi công dự án Alta Residence; Tập đoàn Gamuda Land khởi công dự án Eaton Park với quy mô 3,5 ha dự kiến bán hàng từ quý 2/2024.

Ngay kế bên, Masterise Homes cũng đang có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City. Rồi Tập đoàn Keppel Land cũng đang thi công một dự án nhà thấp tầng trên khu vực đường Võ Chí Công. Theo chủ đầu tư, dự án dần hoàn thiện pháp lý và có thể bán hàng vào cuối năm 2024.

Đình Sơn

Tại khu vực phụ cận là Bình Dương, Phú Đông Group tổ chức lễ khởi công và ra mắt dự án Phú Đông Sky One, được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng vào ngày 30.11. Dự án sẽ được xây dựng trong 24 - 36 tháng, dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12.2025, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42 - 75 m2. Đơn giá bán trung bình dự kiến 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá trị mỗi căn hộ từ 1,2 - 2,2 tỉ đồng. Trong đó 60% là số căn hộ có mức giá xoay quanh 1,6 tỉ đồng/căn. Cũng tại Bình Dương, tổng thầu Central và Tập đoàn Danh Khôi phối hợp tổ chức lễ tái khởi công dự án Astral City sau một thời gian dài tạm ngưng thi công do ảnh hưởng của dịch bệnh, cũng như bối cảnh khó khăn chung của thị trường BĐS.

Tại Đồng Nai, sau thời gian dài chờ đợi, mới đây dự án căn hộ Fiato City, thuộc Khu dân cư Thăng Long Home Hiệp Phước (H.Nhơn Trạch) cũng đã có giấy phép xây dựng và chủ đầu tư đã tiến hành khởi công, cung cấp cho thị trường 869 căn hộ. Ngoài dự án này, Thăng Long Real Group cũng đang triển khai dự án Fiato Premier tại TP.Thủ Đức...

Đặc biệt, các dự án mở bán mới ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Bà Thúy Ngân, Trưởng phòng kinh doanh Công ty T&A, cho biết hiện công ty đang là đại lý cấp 1 cho nhiều chủ đầu tư và bán hàng đã tốt hơn. Như dự án The Privia (Q.Bình Tân, TP.HCM) hồi tháng 11.2023 mở bán khoảng 700 căn hộ và được khách hàng đặt mua hết. Chủ đầu tư Nam Long sau đợt bán hàng tập trung với khoảng 300 căn hộ có chủ thì nay cũng đang tổ chức các "mini event" thu kết quả khả quan.

Công ty T&A thống kê từ ngày 4 - 10.12 đã bán được 50 sản phẩm, với doanh số gần 220 tỉ đồng cho dự án Flora Panorama (TP.HCM), EcoCity Premia Buôn Ma Thuột, The Privia và Akari City Nam Long (TP.HCM). "3 tháng cuối năm giao dịch đã tăng rõ rệt, tập trung vào những dự án hướng đến khách hàng có nhu cầu thật về nhà ở, chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý hoàn thiện", bà Thúy Ngân cho hay.

Có một thực tế là các dự án mở bán giá luôn tăng hơn các dự án trước. Đơn cử Công ty Phú Mỹ Hưng mở bán dự án The Aurora (Q.7, TP.HCM) với giá dự kiến từ 90 - 100 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế VAT 10% và phí bảo trì 2%. Trong khi dự án The Antonia cũng do Công ty Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ hồi tháng 6 vừa rồi với chất lượng tương đương và ở cùng vị trí nhưng giá bán chỉ 75 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là Zenity (Q.1, TP.HCM) của chủ đầu tư Capitaland đã bàn giao nhà hiện đang mở bán giá còn tăng cao hơn. Chị Thái Hà, một khách hàng, cho biết cách đây chưa lâu chị đến tìm hiểu để mua căn hộ tại dự án thì được môi giới chào căn hộ 2 phòng ngủ rộng 94 m2 giá 9,2 tỉ đồng. Nhưng sau 12 ngày quay lại giá đã được chủ đầu tư đẩy lên 11,4 tỉ đồng.

Giá nhà khó giảm

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh lý giải thị trường BĐS khó khăn, trầm lắng một phần do nguồn cung quá ít, không có nhiều cho khách hàng lựa chọn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 3/2023 chỉ có 15 dự án được cấp phép mới, tương đương 3.028 căn hộ, giảm 88,24% so với quý 1. Cùng đó là 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 8.208 căn, giảm hơn 90% so với quý 1 và 92% so với quý 2.

"Thường khi thị trường BĐS trầm lắng, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng cách giảm giá, chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi. Nhưng hiện nay thì ngược lại, dù trầm lắng giá vẫn tăng vì lâu lâu mới có dự án mở bán và đa số dự án đó đều đã được duyệt từ trước đây nên không thể kích cầu được tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS", ông Phan Công Chánh nói.

Thực tế này được ghi nhận tại báo cáo của Savills, cụ thể là nguồn cung nhà ở giai đoạn 2023 - 2025 tại Hà Nội là 86.700 căn trong khi nhu cầu nhà ở lên tới 157.000 căn. Tại TP.HCM năm 2024 chỉ hơn 16.000 căn hộ và 2.000 căn nhà thấp tầng triển khai trong khi dân số hơn 13 triệu người. Cung ít cầu nhiều, giá tăng là đương nhiên.

Đình Sơn

Phân tích kỹ hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói thẳng giá nhà trong thời gian tới sẽ khó giảm do các chi phí đầu vào đã "bất di bất dịch", thậm chí có dấu hiệu tăng. Cụ thể, chi phí để cấu thành một dự án gồm chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý và chi phí "không tên". Để giảm được giá nhà, nhà nước phải giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền bảo vệ đất lúa cũng như cần xây dựng quy trình chuẩn gồm 4 bước để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính.

Đặc biệt là phải làm sao giảm dần chi phí "không tên". Bởi chi phí "không tên" nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật. Giảm được chi phí "không tên" sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Ngoài ra, theo ông Châu, Chính phủ cần thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ pháp lý thật nhanh chóng để tăng nguồn cung dự án mới. Khi nhiều hàng hóa thì các doanh nghiệp cạnh tranh, tự điều tiết sẽ giúp giảm giá nhà. "Hiện nay thị trường chứng khoán đang sàng lọc, giá đang tăng nhưng đầy rủi ro; thị trường trái phiếu đang khó khăn nên không phải ai cũng dám đầu tư; vàng, ngoại tệ cũng tương tự. Trong khi lãi suất ngày càng xuống thấp nên BĐS vẫn là kênh trú ẩn an toàn trong dài hạn. Đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật thì giá nhà hiện nay đang là tốt nhất vì đang ở vùng đáy và dần phục hồi", ông Châu nhận định.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng: Lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022, dòng tiền nhàn rỗi đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư BĐS. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới. Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" BĐS với mức giá được đánh giá là khá "hời" để đón đầu đà hồi phục mạnh mẽ vào năm tới.