Quyết định 64 về thu tiền đất vượt hạn mức: Lo ngại phát sinh tiêu cực

Trình tự thủ tục để thẩm định giá đất theo giá thị trường quy định tại QĐ 64 khá phức tạp - ảnh: Diệp Đức Minh

Khó với đất có hạn mức vượt quá 50%

	Như thế nào là sát giá thị trường? Cơ sở pháp lý để xem xét giá thị trường ở đâu ra? Thậm chí trên cùng một con đường, ở đầu đường giá khác, giữa đường, cuối đường giá khác
Ông Trịnh Đình Thanh, Giám đốc Công ty TNHH Hà Tiên

Ngày 25.10 là thời điểm QĐ 64 có hiệu lực. Tuy nhiên, tại chi cục thuế của các quận ngoại thành như quận 7, 12, Thủ Đức…, rất ít người dân đi đóng tiền sử dụng đất. Đại diện một số quận cho biết, do QĐ 64 mới có hiệu lực, lại có nhiều chỗ vướng mắc chưa được giải đáp, nhất là liên quan đến việc thu tiền đất ngoài hạn mức, nên trong ngày hôm qua các quận đều họp để thống nhất một số điểm trong QĐ 64.

Ông Nguyễn Minh Quang, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 12 (TP.HCM) cho biết chi cục đã thành lập một tổ công tác để thu tiền theo QĐ 64. Trước mắt tổ công tác sẽ ưu tiên thu tiền sử dụng đất đối với những hồ sơ có diện tích từ 300m2 trở xuống. Tuy nhiên, tại quận 12, số lượng hồ sơ có diện tích dưới 300m2 không nhiều, mà tồn đọng nhiều nhất tập trung ở hồ sơ có diện tích trên 300m2.

Theo số liệu thống kê, trước thời điểm QĐ 64 ban hành, tại Cục Thuế TP.HCM đã có khoảng 4.000 hồ sơ liên quan đến bất động sản như sang nhượng, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị ách tắc do chậm ban hành văn bản hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Ngoài ra, có tới hàng chục ngàn hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân bị ách tắc nằm tại các quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh... Số lượng hồ sơ ách tắc lớn nhưng sự im ắng của ngày đầu áp dụng QĐ 64 gây bất ngờ cho nhiều người.

Dễ phát sinh tiêu cực

Có ý kiến cho rằng QĐ 64 có nhiều điểm mâu thuẫn với Thông tư 93. Đơn cử như tại khoản 1, điều 8 của Thông tư 93 quy định những trường hợp đã kê khai và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng hoặc xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước ngày 1.3.2011 thì áp dụng thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật trước ngày Nghị định 120 có hiệu lực. Tuy nhiên, QĐ 64 lại không đề cập đến vấn đề này.

Theo luật sư Nguyễn Thị Cam, để gỡ khó trong việc thu tiền sử dụng đất, TP.HCM cần tuân thủ điều 56 của Luật Đất đai, tức là xác định giá đất sát giá thị trường và ổn định trong vòng 5 năm để áp dụng chung cho các trường hợp nộp tiền sử dụng đất. Những trường hợp có sự đột biến giá đất ở một vài vị trí khi có sự quy hoạch hay cơ cấu hành chính thì cần phải xác định lại. Trên cơ sở bảng giá đất các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở hoặc xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức quy định, Nhà nước chỉ thu bằng 40% giá đất ở trong bảng giá đất. Vì khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, Nhà nước bồi thường một lần giá đất nông nghiệp cộng với ít nhất 50% giá đất ở liền kề với nó. Nếu làm được như vậy, thủ tục hành chính sẽ rất đơn giản, bảo đảm tính công bằng và chắc chắn hạn chế tiêu cực phát sinh.

Ông Lê Văn Quá, người dân tại phường Thới An, quận 12 (TP.HCM) cho biết, theo hướng dẫn của Thông tư 93, trước thời điểm NĐ 120 có hiệu lực, ông chỉ phải đóng ở khung giá do UBND TP quy định, tức tương đương 700.000 đồng/m2. Với 1.000m2, ông chỉ phải đóng khoảng 700 triệu đồng. Tuy nhiên, chiếu theo QĐ 64, số tiền cả trong và ngoài hạn mức mà ông phải nộp lên tới 7,21 tỉ đồng. "Một số tiền quá lớn mà chưa bao giờ tôi dám nghĩ tới" - ông Quá kêu trời.

Một vấn đề liên quan đến QĐ 64 mà nhiều người quan tâm là đối với phần diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức đất ở thì phải được tổ chức thẩm định giá để ra giá thị trường khi nộp tiền sử dụng đất. Sau khi có chứng thư thẩm định giá, quận huyện tổ chức nghiệm thu chứng thư và có văn bản báo cáo Sở Tài chính thẩm định lại, trình UBND TP xem xét.

Ông Trịnh Đình Thanh, Giám đốc Công ty TNHH Hà Tiên cho hay với thủ tục rườm rà như trên phải mất thời gian ít nhất ba tháng mới cho ra được chứng thư. Chưa kể nếu chứng thư không sát giá thị trường hay có sai sót gì khi trình lên không được xem xét sẽ còn tốn nhiều thời gian hơn nữa.

“Như thế nào là sát giá thị trường? Cơ sở pháp lý để xem xét giá thị trường ở đâu ra? Thậm chí trên cùng một con đường, ở đầu đường giá khác, giữa đường, cuối đường giá khác. Hiện nay việc xác định giá thị trường thường dựa vào các giao dịch liền kề. Tức là lấy giá một căn nhà gần đó để tính giá cho căn nhà cần bán. Tuy nhiên phần lớn giá thỏa thuận bán một đằng nhưng khi ra công chứng giá một nẻo. Như vậy sẽ dẫn đến tình trạng không có cơ sở để tính giá thị trường”, ông Thanh cho hay.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, nguyên Trưởng bộ môn Luật Đất đai (ĐH Luật TP.HCM), hiện là Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Luật, cho rằng QĐ 64 chỉ làm rối thêm việc thu tiền sử dụng đất vốn đang ách tắc nhiều tháng qua tại TP.HCM. Trình tự thủ tục để thẩm định giá đất theo giá thị trường quy định tại QĐ 64 khá phức tạp lại không xác định thời hạn khiến người dân phải chờ rất lâu. Có hộ chỉ vượt hạn mức trên 50% mấy m2 cũng phải chờ thẩm định. Từ đó câu hỏi đặt ra liệu tiêu cực có nảy sinh từ các quy định này?

Trung Hiếu