Sau ngày 1.8, giá bất động sản tăng hay giảm?

Luật chưa có hiệu lực, giá đã tăng

Ngay từ đầu năm 2024 đến nay, khi 3 luật chưa có hiệu lực, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Tại Hà Nội, báo cáo thị trường BĐS quý 2/2024 của Savills cho thấy kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin phân khúc chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác. Trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40 - 60 triệu đồng. Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp hiện nay mỗi m2 giá từ 70 - 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 - 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Đối với phân khúc đất nền, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS VN, cho biết loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu "nhen nhóm" tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. Tại Hà Nội, khu vực vùng ven cũng là nơi giá đất nền chứng kiến đà tăng giá từ 10 - 20% so với đầu năm.

Đặc biệt, trước ngày 3 luật có hiệu lực, thị trường BĐS TP.HCM lên cơn sốt khi Bảng giá đất điều chỉnh của TP dự kiến áp dụng từ ngày 1.8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường nhưng cũng gây không ít khó khăn khi tác động đến hàng chục nhóm đối tượng. Hôm qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có công văn kiến nghị lùi thời hạn áp dụng để không gây áp lực tiền sử dụng đất với người dân.

Nguyên nhân giá BĐS tăng là do nguồn cung khan hiếm. Pháp lý vướng khiến cho dự án khó triển khai, hàng loạt chủ đầu tư mắc kẹt với trái phiếu doanh nghiệp nên co lại. Cung ít cầu cao nên dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn cao. Hiện có hàng ngàn dự án vướng mắc vẫn đang chờ được tháo gỡ để bổ sung nguồn cung cho thị trường. Vì thế, 3 luật mới được kỳ vọng khi đi vào cuộc sống sẽ giúp giá BĐS giảm, người dân tiếp cận nhà dễ hơn. Tuy nhiên, thực tế chưa có dấu hiệu cho thấy điều này.

Thị trường sôi động, giá sẽ tăng…

Theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc đưa 3 luật trên có hiệu lực sớm sẽ khắc phục nhiều vấn đề hạn chế về pháp lý, giải tỏa khó khăn, giúp các dự án đang dừng có thể được khởi động lại, cũng như tạo điều kiện ra đời các dự án mới. "Về nguyên tắc thị trường, khi nguồn cung tăng, cân đối bài toán cung - cầu thì giá BĐS nói chung cũng như giá đất nói riêng sẽ hạ nhiệt, song thực tế lại đang diễn biến ngược lại. Đây là biểu hiện tự nhiên và tất yếu của thị trường khi bắt đầu sôi động trở lại; đồng thời, phù hợp với động cơ và thực tế của cả người mua lẫn người bán", ông lý giải.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Chuyên gia này phân tích 2 năm qua, thị trường BĐS gần như đóng băng. Khi thị trường được khơi thông thì sẽ sôi động trở lại và một trong những biểu hiện đầu tiên chính là giá tăng. Bên cạnh đó, dù nhiều dự án có cơ hội tái khởi động nhưng ở góc độ chủ đầu tư thì trong suốt thời gian dự án "mắc kẹt", chi phí của họ tăng lên rất nhiều. Đất bỏ đó, dự án đứng im nhưng vẫn phải trả lãi vay, chi phí khấu hao… chưa kể nợ nần giữa chủ đầu tư với các công ty xây dựng. Chi phí tăng nên chủ dự án khi khởi động lại sẽ tăng giá để bù đắp. Mặt khác, về phía người mua, khả năng cao vẫn chấp nhận giá tăng vì thời điểm hiện nay, khả năng tiếp cận vốn tốt hơn trước rất nhiều và lãi suất giảm. Một phần các chi phí tính toán cho đầu tư BĐS về tiếp cận vốn, lãi vay có thể du di với phần giá tăng lên. Điều này dẫn tới xu hướng giá BĐS rục rịch tăng như thực tế hiện nay.

Nhìn dài hơi hơn, TS Vũ Đình Ánh cho rằng chưa thể nhận định giá BĐS sẽ tăng hay giảm sau khi 3 luật có hiệu lực. Bởi luật có rất nhiều nội dung thay đổi tác động tới giá BĐS theo nhiều chiều hướng khác nhau. Sự tăng hay giảm phụ thuộc nguyên nhân giá đất biến động thời gian vừa qua tại từng phân khúc. Đơn cử, thị trường BĐS thời gian qua nổi cộm vấn đề nguồn cung hạn chế. Nếu căn cứ vào các quy định trong 3 luật mới thì khả năng tăng cung trong thời gian tới sẽ rất cao. Như vậy, nguyên nhân giá đất tăng do thiếu nguồn cung sẽ được giải tỏa, có thể tạo xu hướng giảm giá. Tương tự, việc thực hiện cho phép bán BĐS trên tài sản hình thành trên đất kèm theo quyền thuê đất sẽ làm cho thị trường năng động hơn.

Quan trọng nhất, theo ông Ánh, dù luật có hiệu lực, nhưng mức độ tác động tới thị trường còn phụ thuộc rất lớn vào việc các nghị định, quy định được cụ thể hóa như thế nào và triển khai ra sao. Chẳng hạn, liên quan đến quy định cho thuê nhà, luật hiện nay yêu cầu người cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp (DN) nhưng điều này sẽ kéo theo nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước của chủ hộ có khả năng tăng lên. Nhiều ý kiến đề xuất không nên đặt điều kiện lập DN dựa trên số lượng nhà hay diện tích nhà cho thuê mà nên xét theo giá trị nhà cho thuê. Trong các văn bản dưới luật hiện nay cũng chưa tiếp thu các ý kiến đề xuất này. 

"Việc chốt quy định yêu cầu người cho thuê nhà phải thành lập DN cũng tác động đến thị trường BĐS, ít nhất ở góc độ có phát triển được mảng BĐS cho thuê hay không. Nếu thị trường cho thuê phát triển khi nhu cầu sở hữu nhà ở giảm xuống sẽ tác động tới giá nhà. Còn nếu khó khăn quá, thị trường cho thuê không phát triển được thì cũng sẽ giảm nhu cầu của bộ phận muốn mua thêm nhà để cho thuê. Nói vậy để thấy mức độ tác động tới thị trường còn phụ thuộc lớn vào việc cụ thể hóa các quy định, hướng dẫn văn bản dưới luật và thậm chí là các quy định tại luật khác nhưng có liên quan tới thị trường BĐS", ông Vũ Đình Ánh nhận định.

… nhưng chưa thể tăng ngay lập tức

Đánh giá tác động của 3 luật trên lên thị trường BĐS, Th.S Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM), nhận định: Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm 1 lần, nghĩa là các địa phương không bị khống chế trong việc ban hành giá đất phải thấp hơn khung giá của Chính phủ như trước đây, giúp các địa phương chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế. Đặc biệt, với việc áp dụng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá đất của nhà nước sẽ theo kịp diễn biến thị trường, hạn chế tình trạng "hai giá" như hiện nay. Tuy nhiên, với các quy định của luật Đất đai 2024 thì giá đất trong bảng giá đất của các địa phương sẽ tăng so với giai đoạn trước đó. 

Tác động của việc tăng giá đất nhà nước kéo theo làm gia tăng một số nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải nộp như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ hoặc tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, các DN BĐS có thể bị gia tăng chi phí đầu tư khi chi phí đất đai tăng lên, khiến giá BĐS đưa vào kinh doanh cũng từ đó tăng. Cũng không loại trừ các yếu tố đầu cơ, đẩy giá đất ở một số địa phương, lợi dụng tâm lý người dân lo lắng khi các luật trên có hiệu lực thì giá BĐS sẽ tăng để tạo sốt ảo, đẩy giá BĐS lên so với giá trị thực tế.

Trong khi đó, Th.S Nguyễn Chí Hiếu (Phó trưởng khoa Kế toán - Kiểm toán, Trường ĐH Kinh tế - Luật) lại cho rằng: Các địa phương ban hành bảng giá đất mới hằng năm theo sát giá thị trường nên các DN sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát. Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra bong bóng BĐS, dẫn đến rủi ro tài chính và kinh tế. Không chỉ DN, người dân sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi muốn mua đất hoặc nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Giá đất tăng cao làm cho chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới.

Không chỉ vậy, luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, tự thỏa thuận với người dân để mua đất. Trong khi đó, dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. "Rồi siết phân lô bán nền, bỏ khung giá đất... đồng nghĩa chi phí đầu vào của rất nhiều các dự án BĐS thương mại có thể tăng lên, kéo theo giá nhà, giá BĐS cũng sẽ tăng. Tuy nhiên giá BĐS sẽ tăng nhưng chưa ngay lập tức mà sẽ có độ trễ vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Lượng cung về ngắn hạn chắc chắn sẽ hạn chế, đây là điều kiện cần để giá BĐS tăng, trong lúc cầu về BĐS lại là ẩn số chưa rõ ràng", ông Hiếu nói. Dù vậy, theo ông, tình hình hiện tại, trong sự khó khăn chung, người mua đầu cơ vẫn chưa xuống tiền nhiều và ngại vay ngân hàng. Người có nhu cầu thật thì cho rằng giá BĐS vẫn còn cao nên vẫn chờ. Vì thế giá BĐS chưa tăng đột biến trong ngắn hạn còn trong dài hạn, chắc chắn sẽ tăng.

Ba bộ luật trên khi có hiệu lực không thể làm giá BĐS tăng ngay lập tức cũng là quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. Bởi độ trễ của chính sách khi áp dụng vào thực tiễn và các dự án cũng phải có lộ trình, quy trình mất rất nhiều thời gian, thậm chí hằng năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Nhưng có thể thấy một điều là bảng giá đất do các địa phương ban hành theo quy định của luật Đất đai sẽ sát thực tế như TP.HCM mới công bố. 

Mức giá của dự thảo bảng giá đất tăng mạnh sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung. Điều này sẽ tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do DN thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.