Tắc nghẽn nhà ở thương mại

Hàng ngàn héc ta đất dự án bị "đóng băng"

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng của năm 2024 chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (NOXH). Đáng nói, không có dự án nhà nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại (NOTM) được cấp giấy phép xây dựng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng giảm thấp nhất trong giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 11.2024, chỉ 31 dự án với 31.167 căn hộ, bằng khoảng 1/3 trước đây. Trong số này chỉ có 4 dự án NOTM đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà và tất cả đều là nhà ở cao cấp.

Không chỉ dự án ách tắc, hoạt động chuyển nhượng dự án (M&A) cũng không có lối ra khi nhu cầu chuyển nhượng dự án trong thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư để tái cơ cấu, vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền. Đây cũng là "quyền" của doanh nghiệp (DN) được tự chủ kinh doanh, nhưng luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2024 chỉ cho phép dự án được chuyển nhượng khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đã dẫn đến hạn chế quyền chuyển nhượng dự án của DN là chưa hợp lý và chưa sát thực tiễn.

Lãnh đạo một DN BĐS cho hay TP báo cáo trong giai đoạn 2015 - 2023 có 138 dự án NOTM được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Nhưng trên thực tế chỉ có 52 dự án đang triển khai với 41.637 căn nhà. Bên cạnh đó, có đến 86 dự án NOTM đã ngưng thi công hoặc chưa thi công, bao gồm 30 dự án đã ngưng thi công với 21.676 căn nhà, và có đến 56 dự án chưa thi công với 32.375 căn nhà.

Nguyên nhân khiến 86 dự án tồn kho có nhiều, nhưng chủ yếu do vướng mắc pháp lý mà hiện nay với hệ thống các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành sẽ cơ bản được giải quyết trong thời gian tới. Dù vậy, việc có đến 86 dự án tồn kho trong giai đoạn 2015 - 2023 đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Đầu tiên là với tổng quy mô sử dụng đất của 86 dự án tồn kho lên đến 964,38 ha, dẫn đến tình trạng cực kỳ lãng phí nguồn lực đất đai, vi phạm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả của luật Đất đai. Nếu quy ra nhà ở, 86 dự án tồn kho lên đến 54.051 căn, gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng khiến tăng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, góp phần làm cho giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua, vượt quá sức mua của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Không chỉ vậy, hệ quả là có đến 86 chủ đầu tư rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, bị mất cơ hội kinh doanh, bị chôn vốn.

Gom các thủ tục lại làm song song

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận xét: Trong 11 tháng nhưng chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19. Việc không có dự án nhà ở nào được giao đất, cho thuê đất trong 11 tháng qua và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án NOTM cũng như không có dự án NOXH dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án mới được bổ sung cho thị trường, không có dự án NOTM, dự án NOXH (mới) nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025. Điều này cho thấy rõ các vướng mắc trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM.

"Trước hết là vẫn còn ách tắc trong công tác chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Đây là bước 1, khởi đầu cho chuỗi quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng. Bởi lẽ, phải hoàn thành bước 1 do Sở KH-ĐT thực hiện thì mới được thực hiện bước 2 do Sở QH-KT hoặc UBND cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư mới được thực hiện bước 3 do Sở TN-MT thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và Sở Xây dựng (hoặc Bộ Xây dựng) thẩm định dự án và cấp giấy phép xây dựng. Sau đó, chủ đầu tư mới được thực hiện bước 4 về định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án NOTM theo quy định của pháp luật về đất đai", ông Châu dẫn giải.

Theo Chủ tịch HoREA, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường BĐS TP.HCM và tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền. Hệ quả là cơ cấu sản phẩm nhà ở trong "mô hình kim tự tháp nhà ở" TP.HCM tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng, như kim tự tháp bị lộn ngược tính từ năm 2020 trở lại đây. Ông Lê Hoàng Châu nêu rõ: Năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%; năm 2021 chiếm 72%; năm 2022 chiếm 78,3%; năm 2023 chiếm 68,55%; và đến 11 tháng của năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

Đây cũng là điều mà ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội DN TP.HCM, lo ngại bởi thị trường lẽ ra phải như kim tự tháp. Đáy phải là nhà bình dân để đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân. Đằng này, dự án tắc nghẽn khiến ngay cả nguồn cung NOXH, nhà bình dân gần như biến mất dù UBND TP.HCM chỉ đạo tháo gỡ liên tục. Theo ông Nghĩa, nguyên nhân là do dự án NOXH phải qua quá nhiều luật và quá nhiều cơ quan, thủ tục còn nhiêu khê hơn NOTM nên DN không mặn mà làm. Trong khi đó, cán bộ thường xin ý kiến, xin chỉ đạo những việc không cần thiết.

"Hiện nay đang sáp nhập các bộ, ngành; vậy tại sao không gom các thủ tục lại làm song song, để đi nhanh nhất? Đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẩn trương vào cuộc tháo gỡ khó khăn để tái khởi động các dự án tồn kho này", ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị.

Do nguồn cung khan hiếm nên giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà nói trên đã lên trung bình 9,39 tỉ đồng/căn hộ cao cấp. Nhưng đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế sẽ còn cao hơn rất nhiều.

Chính vì vậy, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo (ĐH Kinh tế TP.HCM), dự báo trong 10 năm nữa giá BĐS vẫn sẽ tăng đều ở hai con số. Giá nhà ở TP.HCM tăng do kỳ vọng vào sự phát triển của TP và kỳ vọng lợi nhuận của DN chứ không dựa vào các chỉ số kinh tế.