Đưa 'núi' tiền từ 500 dự án 'trùm mền' vào thị trường

Chôn trong dự án dở dang

HoREA cho biết, 500 dự án “trùm mền” chưa thể triển khai tại TP.HCM do nhiều nguyên nhân như bị vướng đền bù giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, dự án bị “cắm” ngân hàng (NH), chủ dự án không đủ năng lực triển khai… Tuy nhiên, dù "đóng băng" với bất kỳ lý do gì thì hàng "núi tiền" đang bị “chôn” và đây là gánh nặng không chỉ cho các chủ đầu tư, mà còn của NH, của nền kinh tế.

Điển hình như dự án Phước Kiển (H.Nhà Bè) của Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư có quy mô hơn 90 ha, đến nay sau khoảng 10 năm triển khai vẫn chưa thể đưa vào khai thác do còn vướng 8% diện tích mặt bằng chưa giải phóng vì bị người dân chiếm xây dựng nhà cửa trước sự bất lực của chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, việc không thể triển khai dự án khiến công ty gặp rất nhiều áp lực vì đã đầu tư vào dự án này hơn 5.000 tỉ đồng và hiện phải trả lãi vay mỗi ngày hơn 500 triệu đồng. Không chỉ dự án này bị ảnh hưởng mà việc hàng ngàn tỉ đồng “chôn” vào đây còn gây ảnh hưởng dây chuyền đến các dự án khác và hoạt động kinh doanh của công ty. Trước áp lực trả nợ vay, doanh nghiệp (DN) này phải tự cứu mình bằng cách nhận 50 triệu USD tiền cọc để chuyển nhượng dự án này cho một đối tác khác là Công ty cổ phần đầu tư Sunny Island để có tiền trả khoản nợ trị giá 1.352 tỉ đồng cho Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam.

Mới đây, thông tin từ UBND TP.HCM cho biết dự án Saigon One Tower ngay góc Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng (Q.1) đã có một đối tác mua lại sau gần khoảng 6 năm “đóng băng”. Dự án này có vốn đầu tư ban đầu khoảng 5.000 tỉ đồng đã phải dừng lại vào năm 2011 khi thi công được 80% khối lượng công việc. Từ đó đến nay mỗi ngày chủ đầu tư phải trả lãi bình quân khoảng 1 tỉ đồng. Để có tiền triển khai trở lại dự án, mấy năm qua chủ đầu tư đã chạy khắp nơi để huy động, vay khoảng 1.000 tỉ đồng, nhưng không được, buộc chủ đầu tư phải bán dự án để trả nợ vay NH. May mắn hơn Saigon One Tower, dự án Kenton của Công ty Tài Nguyên sau nhiều năm "đứng bánh" cũng đã được NH cứu bằng cách tiếp tục "bơm" thêm khoảng 1.000 tỉ đồng để khởi động trở lại.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, Nghị quyết về xử lý nợ xấu được Quốc hội thông qua lần này sẽ tác động mạnh lên nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Nếu “khui” được 500 dự án đắp mền đưa ra thị trường không chỉ giải quyết được nợ xấu cho DN, cho NH mà còn giúp cho nguồn cung được tạo lập phong phú hơn, giúp người mua có nhiều lựa chọn, giảm bớt lãng phí tiền của, kích thích lưu thông tiền tệ. “Cần tập trung xử lý những dự án đã sẵn tính thanh khoản, có thể giao dịch được ngay, không bị kê biên hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Với các dự án còn lại nên phân nhóm để có những giải pháp phù hợp xử lý từng bước một, giúp giảm lãng phí của cả xã hội”, ông Chánh cho hay.

Đồng tình với quan điểm của ông Chánh, các chuyên gia cho rằng khi xử lý nợ xấu cần phân nhóm chứ không thể ra một cơ chế chung để áp dụng cho toàn bộ các dự án. Cụ thể, đối với các dự án đang là tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng nếu đủ các điều kiện như đang triển khai dở dang, đã được cơ quan nhà nước phê duyệt về quy hoạch, có quyết định giao đất, đã làm hạ tầng... thì có thể mang ra “xử lý” được ngay. Đối với những dự án chưa giải phóng xong mặt bằng có thể điều chỉnh lại quy hoạch, điều chỉnh lại ranh đất để thực hiện các bước tiếp theo. Ngược lại, NH cũng cần mạnh dạn “bơm” vốn để các dự án triển khai trở lại, tránh tình trạng “cố thủ” không dám cho vay như thời gian qua khiến những dự án có tiềm năng nhưng vẫn lâm vào cảnh “đắp mền” kéo dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khi vay vốn, DN thường thế chấp bằng các bất động sản "sạch" nên khi không có khả năng thanh toán đã trở thành nợ xấu. Tuy nhiên, do là đất sạch và thông thường khi thế chấp NH chỉ định giá bằng khoảng 60% giá trị bất động sản nên thực tế những món nợ này không xấu. Do vậy, việc khơi thông dòng chảy cho các dự án sẽ góp phần giải quyết được tình trạng nợ xấu, dòng tiền lớn sẽ vào thị trường. “Cục máu đông” này được rã sẽ tạo ra sản phẩm nhiều hơn, giảm đi hình ảnh các tòa nhà đắp chiếu và sự lãng phí của xã hội sẽ được giải phóng. Cũng theo ông Châu, theo quy định trước đây, dự án muốn được chuyển nhượng phải có sổ đỏ, đã làm xong hạ tầng, xây dựng xong móng... đã tạo nút thắt lớn, làm cho hàng trăm dự án bị ngưng triển khai, không thể tiếp tục thực hiện. Do đó cần rộng cửa cho việc chuyển nhượng dự án bất động sản như nội dung trong nghị quyết mới để khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án. “Nếu xử lý tốt vấn đề này, dòng tiền lớn sẽ trở lại thị trường mà không cần dùng đến ngân sách nhà nước để “giải cứu”. Quốc hội đã ra nghị quyết xử lý nợ xấu, nhân cơ hội này Quốc hội cũng cần sớm sửa luật Kinh doanh bất động sản theo hướng coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau”, ông Châu kiến nghị.