Giá nhà đất tăng cao... vô lý

Giá căn hộ ở TP.HCM đang cao gấp 15 - 20 lần so với thu nhập khiến việc sở hữu nhà đất của người dân càng trở nên xa vời.

Cách đây chưa lâu, trên đường Tô Hiến Thành (Q.10, TP.HCM) dự án căn hộ Sunshine Continental của Tập đoàn Sunshine Group được tung ra thị trường với mức giá khoảng 120 triệu đồng/m². Khi đó, thị trường bất động sản (BĐS) đã xôn xao bởi mức giá này cao quá sức tưởng tượng khi mà ngay cạnh đó một dự án khác đang chuẩn bị giao nhà, chất lượng cũng không hề thua kém nhưng giá chỉ khoảng 70 triệu đồng/m².

Tương tự, cuối năm 2019, dự án HK Paris trên đường Lương Định Của (Q.2, TP.HCM) mở bán với giá bình quân khoảng 80 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi so với giá các dự án khác ở khu vực lân cận và ngang bằng với những căn hộ cao cấp ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Chẳng riêng gì các quận trung tâm, vùng ven giá căn hộ cũng bị đẩy lên trời. Gần đây thị trường lên cơn sốt với việc Công ty AG mở bán một dự án căn hộ ở TT.Tân Túc, H.Bình Chánh, TP.HCM với giá từ 30 - 35 triệu đồng/m². Nhưng đây cũng chỉ là mức giá để truyền thông, thực tế giá khi tới tay người mua giá còn cộng thêm thuế và phí, tức khoảng gần 40 triệu đồng/m². Có lẽ không ai tưởng tượng nổi giá căn hộ tại vùng ven lại lên tới mức này.

Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty DKRA Việt Nam, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá nhà tăng dựng đứng. Như năm 2015 giá căn hộ hạng A khoảng 45 triệu đồng/m², nhưng năm 2019 khoảng 70 - 80 triệu đồng/m²; căn hộ hạng B (căn hộ trung bình) giá khoảng 21 triệu đồng/m² thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 triệu đồng/m² và căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m² thì nay đã lên 25 triệu đồng. Đối với phân khúc đất nền giá còn tăng mạnh hơn khi trong vòng 5 năm qua đã tăng hơn 100%, có chỗ tăng hơn 200%. Điều đáng nói, hiện nay phân khúc căn hộ hạng C gần như vắng bóng trên thị trường, năm 2016 phân khúc căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến tháng 9.2019 gần như biến mất khỏi thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận định ở phân khúc căn hộ bình dân, mức giá nhà hiện nay gấp 15 - 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi các nước giá nhà chỉ gấp 5 - 7 lần thu nhập. Trong cơ cấu giá thành 1 m2 chung cư thì tiền đất chiếm khoảng 10%, nhà phố tiền đất khoảng 30%, biệt thự chi phí đất khoảng 50%. Trong khi đó, chi phí xây dựng đối với chung cư chiếm khoảng 65%, chi phí tài chính chiếm khoảng 10%. Lãnh đạo một công ty BĐS cho biết chi phí xây dựng 1 m2 khoảng 13 triệu đồng, chi phí mềm (pháp lý, marketing, bán hàng...) khoảng 6 triệu đồng/m², chi phí đất khoảng 7 triệu đồng/m², tính ra khoảng 26 triệu đồng/m², chủ đầu tư bán giá từ 30 - 33 triệu đồng/m². Như vậy, mỗi mét vuông chủ đầu tư lời từ 4 - 7 triệu đồng, nhân với hàng trăm ngàn mét vuông mỗi dự án, lợi nhuận sẽ rất lớn. Thế nhưng tìm kiếm căn hộ giá 30 triệu đồng/m² hiện nay là rất hiếm, giá thấp nhất 32 - 33 triệu đồng, căn hộ cao cấp 70 - 80 triệu đồng/m².

“Hiện nay căn hộ hạng C vắng bóng bởi lợi nhuận của phân khúc căn hộ này thấp trong khi chi phí gần như bằng căn hộ hạng B hoặc A. Do đó, đa số chủ đầu tư đều tăng mức đầu tư để bán giá tốt hơn và thu về lợi nhuận cao hơn”, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng giải thích.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP còn khoảng 476.000 hộ dân (gần 1/4 tổng số hộ gia đình của TP) chưa có nhà hoặc ở chung với người thân; 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê; 143.000 hộ có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa kể hàng chục ngàn hộ khác đang sống tạm bợ ven kênh rạch hoặc các chung cư thuộc diện giải tỏa. Chính nhu cầu nhà ở quá lớn, trong khi nguồn cung BĐS những năm qua “nhỏ giọt” đã khiến các doanh nghiệp lợi dụng tâm lý khan hàng để đẩy giá tăng cao. "Đa số người dân chưa có nhà ở là những người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp trong khi giá nhà thì tăng theo cấp số nhân. Chính vì vậy giấc mơ về ngôi nhà để an cư ngày càng trở nên xa vời với họ", đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nói.

Đó là thực tế bởi nếu một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, sinh hoạt phí 9 triệu/tháng, còn dư 6 triệu đồng/tháng thì 1 năm dư được 72 triệu đồng. Nếu muốn mua căn hộ khoảng 1,5 tỉ đồng (căn hộ rẻ nhất hiện nay) thì phải mất khoảng 20 năm. Đó chỉ là "tính dợm" chứ đợi đủ tiền thì giá nhà cũng đã tăng rất cao, với tốc độ phi mã hiện nay.

Giá căn hộ chung cư ở TP.HCM tăng nhanh hơn Hà Nội Theo Bộ Xây dựng, năm 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 0,54% so với năm 2018, trong khi đó, tại TP.HCM tăng 3,52%. Như vậy, tốc độ tăng giá chung cư tại TP.HCM nhanh hơn Hà Nội 7 lần.