Nguy cơ “nát” quy hoạch vì “sốt” đất: Chóng mặt với bảng giá đất

Trong khi thị trường bất động sản (BĐS) Tây Ninh đang quay cuồng trong “cơn sốt” đất, tháng 9.2020, UBND tỉnh Tây Ninh ban hành bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020 - 2024. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, bảng giá đất sẽ trở thành thước đo chuẩn và kìm hãm tốc độ phi mã của giá BĐS, góp phần trấn an thị trường. Thế nhưng, bảng giá đất mới tăng cao đột biến, hầu hết các khu vực tăng trên 100% khiến hầu hết nhà đầu tư bất ngờ, hoang mang.

“Tiền đất chiếm tỷ trọng khá lớn, từ 20 - 40% chi phí giá thành của 1 dự án BĐS. Giá đầu vào tăng, chi phí đẩy lên thì các dự án BĐS sẽ kéo dài thời điểm hòa vốn. Phương án thu hồi vốn, sinh lời có thể kéo dài cả thập kỷ, không chỉ còn là 4 - 5 năm như tính toán ban đầu, thậm chí không lãi, làm nản lòng các nhà đầu tư. Họ có thể sẽ rút ra, chuyển sang nơi khác, địa phương mất cơ hội phát triển”. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội BĐS VN

Đơn cử, đất ở nông thôn trên các trục đường giao thông chính, trục đường 786 (từ ngã tư Quốc tế đến hết ranh TP.Tây Ninh) giá đất cũ là 1,7 triệu đồng/m2, giá mới vọt lên 4 triệu đồng/m2; QL22 (từ ngã tư Bình Minh đến ranh TP.Tây Ninh - Châu Thành) từ 1,5 triệu đồng lên 4 triệu đồng/m2. Giá đất ở đô thị tại TP.Tây Ninh cũng tăng khủng. Trong đó, trục đường trung tâm như Đại lộ 30/4 đoạn từ ngã ba vô Bệnh viện Quân y đến ngã ba Mũi Tàu tăng mạnh từ 11,04 triệu đồng/m2 lên 20 triệu đồng/m2; đoạn ngã ba Mũi Tàu đến ngã tư Trường Trần Hưng Đạo từ 11,53 triệu đồng tăng gần 2,7 lần, lên 30,2 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, giá BĐS khu vực TX.Hòa Thành tăng từ 100 - 300%. Trong đó đất ở đô thị trên tuyến đường Hùng Vương (Báo Quốc Từ cũ), từ 9 - 10,2 triệu đồng lên 32 - 33,5 triệu đồng/m2; hay đường Huỳnh Thanh Mừng (vòng quanh TTTM Long Hoa) tăng từ 17,5 triệu đồng lên 34,32 triệu đồng/m2. Khung giá đất tăng cao một cách đột ngột khiến giá BĐS ở Tây Ninh tiếp tục được đẩy lên cao.

Lý giải về việc áp dụng bảng giá này, theo UBND tỉnh Tây Ninh, căn cứ vào điều kiện hạ tầng giao thông, khoảng cách từ trung tâm xã đến trung tâm huyện, tỉnh và giá trị đất tại các xã để xác định thành 3 loại xã gồm: 25 xã loại 1, 53 xã loại 2 và 16 xã loại 3. Một trong những căn cứ là thành lập mới TX.Hòa Thành và các phường thuộc thị xã để phù hợp. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất mới khiến cho nhiều nhà đầu tư ngần ngại vì sẽ “đội” thêm các chi phí phát sinh.

Chia sẻ với Thanh Niên, ông N.T.T (ngụ TX.Hòa Thành, Tây Ninh), một nhà đầu tư BĐS, cho biết khoảng thời gian cuối năm 2018 - 2019 tại Tây Ninh, giá nhà đất lên “cơn sốt” điên cuồng. Đến đầu năm 2020, dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp khiến thị trường nhà đất “khựng” lại, giá đất cũng “chựng” theo. Nhưng sau khi UBND tỉnh ban hành bảng giá đất mới, giá đất lại nhen nhóm tăng.

“Đối với đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch đất ở và sau đó chuyển đổi lên đất ở, lúc này giá thành sẽ bị đội lên cao. Đó cũng là lý do khiến chi phí giải phóng mặt bằng, công tác đền bù... để thực hiện các dự án cũng sẽ căng thẳng theo thời “sốt” giá khiến nhà đầu tư ngày càng ngần ngại”, ông T. nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, phân tích: Hiện tượng đẩy giá ở một số địa phương hiện nay không phải tăng theo giá trị đầu tư thật mà chủ yếu do những nhà đầu cơ “lướt sóng”. Đây là những hiện tượng không bình thường của thị trường và không phải do thực sự thiếu nguồn cung. Đến một thời điểm, khi nhiều khó khăn về chính sách được tháo gỡ, nguồn cung được bung ra thì sự sụt giảm về giá sẽ rất mạnh, dẫn đến sự đổ vỡ của cả một hệ thống đầu tư, gây xáo trộn thị trường, mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Ông Đính phân tích: Thuế, phí sử dụng đất cần được tính đúng, tính đủ như một công cụ điều tiết thị trường. Các đô thị đã quá tải về hạ tầng, cần phải giữ, bảo tồn, thì đẩy thuế lên cao. Ngược lại, những khu vực, địa phương cần phát triển thì phải có chính sách, cơ chế khuyến khích. Tuy nhiên hiện nay đang có sự lệch lạc trong chủ trương, quan điểm điều hành của chính quyền các địa phương. Chỗ nào muốn thu hút đầu tư, quy hoạch phát triển thì lại đẩy giá lên cao hoặc đánh đồng, tăng giá đồng loạt gây những hệ quả phản tác dụng, làm mất cơ hội thu hút đầu tư và kìm hãm phát triển.

“UBND tỉnh Tây Ninh cần có khảo sát, xem xét kỹ để đánh giá đúng giá trị thực tế của địa phương, từ đó đưa ra mức thuế phù hợp cho sự phát triển. Tránh tạo ra áp lực giá quá lớn vào BĐS, cuối cùng cả người dân, doanh nghiệp và địa phương đều chịu thiệt”, ông Đính đề xuất.

Đồng tình, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, trước giờ nhà nước luôn cố gắng giữ mức khung giá đất thấp để tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải tỏa mặt bằng các dự án. Gần đây, việc thu thuế từ tiền sử dụng đất đang chiếm một phần quan trọng nên tỉnh, thành nào cũng cố gắng đẩy khung giá đất lên cao để tăng thu tiền sử dụng đất.

Khung giá đất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư của địa phương. Đối với những nhà đầu tư muốn phát triển sản xuất, kinh doanh, việc phải thuê hoặc mua đất với giá cao là cản trở rất lớn. Trong khi với những nhà đầu tư thật sự muốn phát triển những khu đô thị thì cũng sẽ khó khăn do gánh nặng chi phí đền bù giải tỏa tăng. Điều này giảm sức cạnh tranh so với các địa phương khác.

Với riêng Tây Ninh, tỉnh này chưa đô thị hóa mạnh, số lượng dân còn ít nên khả năng “sốt đất” đầu cơ nhiều hơn đầu tư. Các thị trường như Phú Quốc, khu vực Long Thành thời gian qua đã tăng giá rất mạnh, các “cò” đất, nhà đầu cơ lướt sóng đang phải tìm đến những vùng mới. Tây Ninh là một trong những vùng tiềm năng, dễ tạo “sóng”.

“Thị trường tạo sóng đã gây cản trở cho nhà đầu tư, song việc tỉnh ban hành bảng giá đất cao đột ngột càng khiến vấn đề thêm đáng lo ngại. Tây Ninh cần bình tĩnh nhìn nhận lại thị trường để xây dựng lộ trình tăng giá đất hợp lý. Giá đất thấp quá dễ gây kiện tụng, tranh chấp; nhưng nếu đẩy lên cao quá thì nguy cơ gây tê liệt thu hút đầu tư”, ông Hiển cảnh báo.