Vì sao Bộ Công an phản đối chuyển condotel sang nhà ở?

Bộ Công an vừa báo cáo Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), đồng thời chỉ ra nhiều vấn đề trong quản lý, kinh doanh các loại hình này, dẫn đến nguy cơ mất an ninh, trật tự.

Theo Bộ Công an, cả nước có khoảng 82.902 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse, tập trung tại Hà Nội, TP.HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu;... khoảng 16.523 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Báo cáo của Bộ Công an cho biết, Bộ VH-TT-DL, Bộ Xây dựng, Bộ TN - MT đã có văn bản quy phạm pháp luật cho rằng đã đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Tuy nhiên, thực tế, việc đầu tư, xây dựng, quản lý loại hình bất động sản trên vẫn đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các văn bản pháp luật trên chưa giải quyết được.

Bộ Công an dẫn Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14.2.2020 của Bộ TN - MT hướng dẫn xác định đất xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ; các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản; việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, và cho rằng, Bộ TN-MT chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án, hay cho từng người mua căn hộ.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cấp cho từng người mua căn hộ trong dự án, sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án.

Hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản căn hộ du lịch cho người mua; dần hợp thức các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Việc chưa rõ ràng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu loại hình này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án căn hộ du lịch đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng; trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau.

Như vậy, sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.

Theo Bộ Công an, luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ đối với dự án nhà ở trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được sự chấp thuận của cơ quan này, mới được phép bán; các loại bất động sản hình thành trong tương lai khác chưa được quy định.

Do đó, việc mua bán loại hình bất động sản này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Vừa qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua căn hộ du lịch theo cam kết đã được ký với người mua, ảnh hưởng lớn tới khách hàng mua căn hộ do khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết sẽ trả cao trong thời gian 8 - 10 năm, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, người mua sẽ được ngân hàng cho vay vốn đến 70% giá trị căn hộ, và thể chấp bằng chính căn hộ hình thành trong tương lai, nay chủ đầu tư dự án ngừng chi trả lợi nhuận theo cam kết nhưng người mua vẫn phải trả lãi vay, ảnh hưởng lớn tới quyền lợi của người mua. 

Từ những vấn đề trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời, phối hợp với Bộ VH-TT-DL hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp vừa có chức năng ở vừa có chức năng cho thuê văn phòng, du lịch... Trên cơ sở đó, hoàn thiện quy định pháp luật cho các công trình xây dựng hỗn hợp, đa chức năng, đa sở hữu.

Bộ Công an cũng đề xuất Thủ tướng giao Bộ TN - MT nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật về phân loại đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại hình bất động sản mới, để các địa phương có cơ sở thực hiện; không hợp thức hóa các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú thành nhà ở.