Tháo gỡ để cải tạo hơn 1.000 chung cư trên 40 tuổi sắp sập

Lần thứ 4, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) làm văn bản hỏa tốc gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng góp ý dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bởi theo HoREA, đây là Nghị định rất quan trọng để đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhất là đối với hơn 1.000 nhà chung cư xây dựng trước năm 1945 (trên 40 tuổi), trong đó có nhiều nhà chung cư hư hỏng, thậm chí nguy hiểm cho người sử dụng.

Mặc dù vậy, đến nay hàng loạt quy định của pháp luật đã tạo thành rào cản, khiến việc cải tạo chung cư cũng trên cả nước gặp khó khăn. Đơn cử như ở TP.HCM, giai đoạn 2015 - 2020, TP.HCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó, có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ.

Thế nhưng, trong 5 năm qua, TP.HCM mới di dời được 6 chung cư, phá dỡ được 4 chung cư cấp D và chỉ có 2 chung cư được xây dựng mới. Trên phạm vi cả nước, chỉ có 1% (25) trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Rào cản đầu tiên và quan trọng nhất là theo quy định, những chung cư được cải tạo, xây dựng lại phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc không nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ. Chỉ cần có 1 chủ sở hữu nhà chung cư có ý kiến không đồng ý thì không thực hiện được.

Do vậy, trong lúc chưa sửa đổi luật Nhà ở, Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc ¾, hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực. Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác…

Nhiều chung cư phải gia cố nếu không sẽ bị sập Ảnh: Đình Sơn

Ngoài ra, để phù hợp với thực tế, khái niệm “tái định cư tại chỗ” nên hiểu là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó, thay vì được tái định cư tại địa điểm nhà chung cư cũ. Cách hiểu này vừa phù hợp với quy định tại luật Nhà ở 2014, vừa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương. Bởi lẽ, tại các đô thị lớn, có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại địa điểm cũ, nhưng cũng sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó.

Như trên địa bàn quận 5, TP.HCM, có 408 nhà chung cư cũ. Tuy nhiên có tới 90% nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn quận 5.

Một điểm nữa cần lưu ý là phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính đến “lợi thế vị trí” của căn hộ, như căn hộ tầng trệt (có lợi thế về kinh doanh, đi lại, an toàn phòng cháy chữa cháy) hoặc căn hộ góc, hoặc căn hộ lầu một, hoặc lầu hai so với các căn hộ tầng cao hơn.

Vướng mắc cũng thường gặp là tình trạng “hộ ghép” trong các căn hộ chung cư cũ. Theo khái niệm “hộ ghép” thường phát sinh do được tách hộ và có quan hệ huyết thống, hoặc có quan hệ hôn nhân. Tuy nhiên, thực tế có trường hợp “hộ ghép” nhưng không có quan hệ huyết thống hoặc không có quan hệ hôn nhân hoặc không cư trú ổn định tại nhà chung cư, mà chỉ nhằm hợp pháp hóa cư trú vì các mục đích khác, thì không thuộc đối tượng giải quyết tái định cư.

Theo HoREA, dù luật Nhà ở 2014 không đề cập đến “hộ ghép”, nhưng có đề cập đến đối tượng “người được bố trí tái định cư” hoặc “người được tái định cư”. Do vậy, HoREA đề nghị cần xác định và hoàn thiện chính sách tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư và cả “hộ ghép”. Đồng thời, quy định rõ số lượng căn hộ được mua thêm, tránh tình trạng “chạy” để tách nhiều “hộ ghép” và làm cho chủ đầu tư dự án bị thiệt thòi.

Tương tự, quy định khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án” đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua. Do đó, quy định cần điều chỉnh phù hợp.

Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1.1.2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới…