Thị trường bất động sản bế tắc?

Doanh nghiệp thoi thóp

Công ty bất động sản (BĐS) NG là chủ đầu tư hàng loạt các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở tỉnh Bình Thuận và Phú Quốc (Kiên Giang), mọi năm đều khai trương vào mùng 9 tháng giêng. Năm nay cũng không ngoại lệ, nhưng lãnh đạo doanh nghiệp (DN) này thở dài việc khai trương cũng chỉ để "lấy ngày" bởi thực tế mọi hoạt động của DN đã đình trệ từ cuối năm 2022 và đến giờ chưa hoạt động trở lại. Dù đã giảm giá thành, chiết khấu đến 20 - 30%, nhưng DN hầu như không bán được hàng. Công ty đã cho nghỉ 70% nhân sự vào cuối năm vừa qua. Những người còn làm, từ lãnh đạo, nhân viên lương cũng bị cắt giảm từ 25 - 40%.

Ngọc Dương

"Nếu năm nay không có đột phá, không có những tháo gỡ về cơ chế, chính sách, tín dụng thì DN chết hết. Cái mà DN cần nhất hiện nay là tín dụng ngân hàng (NH). Bởi tâm lý khách hàng rất lạ, khi thị trường nóng sốt thì đổ xô đi mua bất chấp, nhưng khi trầm lắng, nhất là khi NH không cho vay thì họ nghĩ nền kinh tế đang xấu và họ ôm tiền chờ đợi", lãnh đạo DN trên nói.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding, cũng cho biết đầu tuần này công ty đã cúng khai trương để lấy ngày, chứ công việc rất ít. "Năm rồi làm được quý 2 và bắt đầu quý 3 sụt giảm doanh thu 50%, đến quý 4 sụt giảm đến 80 - 90% doanh thu. Nếu nhà nước tháo gỡ thì hy vọng quý 2/2023 sẽ hồi phục bởi hiện nay 70% khách mua BĐS là vay NH, mà lãi suất thì quá cao, họ không dám hoặc dám cũng không vay được. Trong khi đó 30% khách hàng có tiền mặt cũng không xuống tiền. Bản thân DN cầm tài sản trăm tỉ nhưng muốn vay mấy tỉ đồng để duy trì hoạt động cũng khó", ông Hậu nói.

Lãnh đạo Công ty BĐS Phú Long thừa nhận năm vừa qua là một năm "te tua như tàu lá chuối gặp bão". Bước sang năm 2023 mọi thứ vẫn khá im ắng, chưa có dấu hiệu gì khởi sắc. Trước đây, có thể hỗ trợ vay 70% giá trị tài sản còn nay các NH chỉ cho vay 50%. Trước định giá đất ở tương đương 75% thị trường còn nay định giá chỉ còn 60% nên tài sản đảm bảo khoản vay cũng phải tăng lên nhiều, trong khi vay bù đắp để mua BĐS thì phía NH không chấp thuận. Bản thân công ty đã làm hồ sơ vay vốn 500 tỉ đồng từ tháng 11.2022 nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt. Đối với khách hàng vay tiền mua đất cũng khó khăn và chỉ được vay 40 - 50% giá ghi trong hợp đồng trong khi lãi suất cho vay lên đến 15 - 16%/năm là quá cao.

"Làm thế nào lãi suất giảm về khoảng 12%/năm cho BĐS còn sản xuất 8 - 9%/năm là hợp lý vì hiện nay người dân chỉ chăm chăm đem tiền gửi NH để hưởng lãi cao khiến DN nào cũng gặp khó. Đồng thời, nhà nước sẽ tháo gỡ pháp lý để không bán được hàng trong nước cũng có thể bán hoặc hợp tác với nước ngoài. Ngoài ra tín dụng cần được điều hành linh hoạt, hợp lý hơn", vị này đề xuất.

Ngọc Dương

Nguồn vốn là yếu tố sống còn

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, khó khăn về dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang... khiến số lượng DN BĐS phá sản, giải thể tăng 38,7% trong 2022.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: Dường như những vướng mắc của ngành BĐS chỉ mới được nêu ra mà chưa thấy có giải pháp nào cụ thể. Những khó khăn như các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý do chưa nộp được thuế sử dụng đất vì phải chờ luật Đất đai (kỳ vọng đến tháng 10.2023 mới được thông qua). Chỉ cần chưa hoàn thành pháp lý dự án thì DN cũng đã không đủ điều kiện để được vay vốn NH. Đây là thời điểm khó khăn thật sự nhưng nếu xét về dài hạn, thị trường BĐS của VN vẫn có nguồn cầu khá lớn nên cơ hội phục hồi rất nhanh. Lâu dài thì Chính phủ vẫn phải tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan pháp lý, nhưng trước mắt để hỗ trợ cho DN nói chung, DN ngành BĐS nói riêng, thì phải thông qua chính sách tiền tệ lẫn chính sách tài khóa.

Hiện dòng vốn từ trái phiếu, cổ phiếu chưa có dấu hiệu sáng hơn. Trong khi đó dòng vốn từ NH cho ngành BĐS không phải phụ thuộc vào "room" tín dụng mà là một câu chuyện hoàn toàn khác. "Muốn hỗ trợ DN, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì phải tăng cung tiền để vốn đến tay DN. Việc tăng cung tiền hợp lý nhưng vẫn lo ngại làm gia tăng lạm phát, thì phải áp dụng song song với chính sách tài khóa. Đó có thể là tiếp tục giảm thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt nhất là với nhóm xăng dầu để từ đó kéo giảm giá hàng hóa trong nước. Lạm phát tại VN thời gian qua chủ yếu từ bên ngoài và trong năm 2022 VN đã kiểm soát được vấn đề này tốt là chủ yếu nhờ chính sách giảm thuế đối với xăng dầu", ông Nghĩa nhấn mạnh và cho rằng cần cả chính sách ngắn hạn lẫn dài hạn. Trong điều kiện hiện tại thì ngành NH phải tăng thêm nguồn cung về tài chính để hỗ trợ DN giữ được hoạt động, tạo công ăn việc làm cho người dân. Đồng thời khuyến khích các tỉnh thành đẩy nhanh dự án nhà ở xã hội; hỗ trợ đối tượng mua nhà ở xã hội như xem xét giảm lãi suất 1 - 2% so với lãi vay thông thường.

Đồng tình, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh ngành BĐS rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân. Bên cạnh đó, BĐS cần dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính NH. Vì vậy, cái khéo, cái giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường tài chính và BĐS để nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ. Chính vì vậy, nếu muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan phát triển thị trường BĐS.

Nước xa không cứu được lửa gần

Ông Võ Trí Thành cho rằng có 3 nhóm giải pháp cần thực hiện. Một là liên quan tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính tiền tệ: trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới; nhóm thứ ba là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Ngoài ra, cần tái cấu trúc các DN, đặc biệt là nhiều tập đoàn và DN BĐS lớn. Dù vĩ mô còn nhiều khó khăn nhưng cũng có ít nhiều điểm tích cực như lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các NH T.Ư lớn về cường độ, tần suất không cao như năm 2022. Bên cạnh đó, VN đặt mục tiêu lạm phát năm nay cao hơn, nên có dư địa cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa. Do đó, ông cho rằng cần quyết liệt hơn và triển khai các giải pháp ngay trong tháng này.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hữu Huân (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cũng cho rằng các giải pháp mà Chính phủ đã chỉ đạo như đôn đốc tháo gỡ khó khăn trong các thủ tục pháp lý liên quan BĐS; sửa đổi các quy định về phát hành trái phiếu; đề xuất quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại… chỉ có thể đạt hiệu quả giúp thị trường BĐS phát triển ổn định và lâu dài. Nhưng trước mắt thị trường BĐS lẫn DN đều cần có thêm giải pháp ngắn hạn, nhất là vấn đề khơi thông nguồn vốn.

TS Huân phân tích: Các giải pháp để phát triển thị trường BĐS ổn định chỉ có tác động về dài hạn, tương tự như thị trường trái phiếu để hồi phục niềm tin của nhà đầu tư thì phải mất vài năm. "Nước xa không cứu được lửa gần" khi các DN ngành này đang thoi thóp. Do đó cần phải có thêm những giải pháp ngắn hạn bởi DN đang cần vốn để duy trì hoạt động, tiếp tục hoàn thiện các dự án dở dang để bàn giao cho khách hàng và từ đó mới có dòng tiền thu về luân chuyển để tiếp tục kinh doanh.

Ông kiến nghị NH Nhà nước nên xem xét đưa ra khuyến nghị mới hoặc bỏ thông điệp kiểm soát tín dụng đối với BĐS thì từ đó các NH mới có thể xem xét cho vay bình thường với các DN đáp ứng đủ điều kiện như các ngành kinh doanh khác. "Năm nay kinh tế sẽ còn bị tác động nhiều hơn vì các DN có độ ngấm thường trễ. Thị trường BĐS kéo dài khó khăn sẽ đóng băng thì càng ảnh hưởng nhiều đến các lĩnh vực khác và kéo theo sụt giảm của kinh tế nói chung", TS Nguyễn Hữu Huân chia sẻ thêm.

Ngân hàng Nhà nước phải sớm cấp hạn mức tín dụng

Lê Quân

Chính phủ phải thực hiện đồng bộ trong việc khai thông các kênh dẫn vốn cho nền kinh tế nói chung lẫn thị trường BĐS nói riêng. Vốn từ kênh NH chiếm khoảng 50% nền kinh tế, phần còn lại đến từ các nguồn gồm đầu tư công, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài hay thông qua cổ phiếu, trái phiếu.

Năm vừa qua, đầu tư công cũng triển khai chậm và năm nay mục tiêu là giải ngân 700.000 tỉ đồng, tăng khoảng 25% so với 2022 nên các đơn vị phải tăng tốc thực hiện. Đặc biệt thị trường trái phiếu DN cần được thúc đẩy giải quyết những khó khăn vướng mắc sớm ngay từ đầu năm. Năm vừa qua chính sách tiền tệ cũng điều hành có thời điểm "phanh gấp" khiến DN gặp khó khăn. Vì vậy, năm mới phải điều hành linh hoạt hơn và lộ trình thực hiện bám sát thực tế nhưng không để xảy ra câu chuyện dừng đột ngột như quý 3/2022. Ngay trong đầu tháng 2 này, Ngân hàng Nhà nước phải sớm cấp hạn mức tín dụng.

TS Cấn Văn Lực (Chuyên gia tài chính)

Không có tiền thì BĐS sẽ… bất động

NVCC

Những khó khăn vướng mắc về pháp lý của ngành BĐS hầu như đã kéo dài thời gian qua và cần tiếp tục được giải quyết. Nhưng quan trọng nhất lúc này là nguồn vốn, đây là điều kiện "quyết tử" để DN BĐS có thể tồn tại được hay không.

Trong đó, nguồn vốn NH vẫn là chính cho DN ở thời điểm hiện tại. Thị trường BĐS hiện nay chỉ mới ảm đạm nhưng nếu không có tiền thì sẽ… bất động luôn. Từ đó chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến tăng trưởng GDP chung của nền kinh tế trong năm nay vì nó lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác và thu nhập của một bộ phận dân chúng. Ngành NH phải mở hầu bao bình thường cho lĩnh vực BĐS như các hoạt động kinh doanh khác. Đồng thời, NH Nhà nước sớm có giải pháp kéo giảm lãi suất để người dân có nhu cầu vay mua nhà tiếp cận được vốn cũng góp phần hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long

Xem xét cho vay mua nhà để kích cầu BĐS

NVCC

Việc Chính phủ lập tổ công tác, điều chỉnh pháp luật, đưa ra các chỉ đạo… để giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh là rất tốt. Tuy nhiên, đến nay các giải pháp vẫn chưa thấy thay đổi nhiều. Hiện nay, rất nhiều người sợ trách nhiệm. Ngoài ra, năng lực và trình độ cũng có hạn. Nên cần có chỉ đạo để thực hiện nhanh bằng cách giao cơ chế triển khai, hậu kiểm, ai không làm được thì phải chịu trách nhiệm.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên hỗ trợ các chủ đầu tư đến hạn hoàn trả tiền cho trái chủ. Song song đó, NH cần xem xét cho khách hàng, người tiêu dùng cá nhân vay mua nhà để góp phần kích cầu cho thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển ổn định thì cũng sẽ kéo các lĩnh vực khác hồi phục theo.

TS Dương Như Hùng (Trưởng khoa Quản lý công nghiệp - Trường đại học Bách khoa TP.HCM)