Tranh chấp mảnh đất mua bán bằng 'giấy viết tay', 3 lần xét xử chưa hồi kết

Hội đồng thẩm phán TAND tối cao vừa ban hành quyết định giám đốc thẩm, hủy cả 2 bản án sơ thẩm của TAND tỉnh Đắk Lắk và bản án phúc thẩm của TAND cấp cao tại Đà Nẵng, giao hồ sơ để TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Vụ án liên quan đến việc tranh chấp đất, giữa nguyên đơn là vợ chồng bà H., bị đơn là ông Trịnh Ngọc Lâm và bà O. (cùng trú tại TP.Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk).

PHÚC BÌNH

Rắc rối từ 1 mảnh đất bán 2 lần

Theo nội dung vụ việc, bà O. có thửa đất trồng cây lâu năm rộng gần 2.100 m² , tại khu vực P.Tân Lợi, TP.Buôn Ma Thuột. Năm 2013, bà O. bán cho vợ chồng bà H. 125 m² đất (đo đạc thực tế là hơn 139 m²), với giá 450 triệu đồng. Sau đó, bà H. xây nhà ở trên phần đất này, giao cho vợ chồng con gái sử dụng.

Năm 2017, bà O. lập hồ sơ tách thửa đất lớn thành 3 thửa đất khác nhau, trong đó có thửa đất số 392, diện tích gần 900 m², bao gồm cả phần đất đã bán cho vợ chồng bà H.

Cũng trong thời gian này, bà O. chuyển nhượng cho ông Trịnh Ngọc Lâm thửa đất số 392, với giá 1,95 tỉ đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Lâm được cấp sổ hồng đối với thửa đất trên, gồm cả phần diện tích mà bà O. đã bán cho bà H. Ông Lâm mang sổ hồng đến ngân hàng thế chấp, vay 2 tỉ đồng.

Cho rằng bị xâm phạm quyền và lợi ích, vợ chồng bà H. khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 392 giữa bà O. với ông Lâm vô hiệu, hủy sổ hồng đã cấp cho ông Lâm, tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản của ông Lâm với ngân hàng, đồng thời công nhận hợp đồng chuyển nhượng 125 m² đất giữa vợ chồng bà và bà O.

Ngược lại, ông Lâm khẳng định mình là bên thứ ba ngay tình. Bởi lẽ, hợp đồng mua bán giữa ông và bà O. được công chứng theo quy định, thể hiện rõ bà O. đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 392 cho ông, chứ không phải chừa lại phần đất đã bán cho vợ chồng bà H. Khi chuyển nhượng, bà O. còn cam kết thửa đất chưa chuyển nhượng cho ai và không có tranh chấp gì.

Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng 125 m² đất giữa bà O. và vợ chồng bà H. không đúng, vì hợp đồng chỉ viết tay, không có chứng thực, cũng không đủ điều kiện tách thửa (tối thiểu phải là 500 m²).

Bỏ tiền để mua toàn bộ thửa đất nhưng suốt 7 năm nay không được toàn quyền sử dụng, ông Lâm đề nghị tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.; đồng thời có đơn phản tố, yêu cầu gia đình con gái bà H. phải di dời căn nhà đang nằm trên phần đất tranh chấp.

Tòa sơ thẩm và phúc thẩm "vênh" quan điểm

Tháng 12.2021, TAND tỉnh Đắk Lắk mở phiên tòa sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà H. Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất 125 m² giữa vợ chồng bà này và bà O., đồng thời tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 392 giữa ông Lâm và bà O., hủy giá trị pháp lý sổ hồng đã cấp cho ông Lâm.

Không đồng tình với phán quyết này, ông Lâm và Sở TN-MT tỉnh Đắk Lắk - cơ quan đã cấp sổ hồng cho ông Lâm, cùng kháng cáo.

Tháng 7.2022, TAND cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa phúc thẩm. Theo tòa, dù bà O. và vợ chồng bà H. thực hiện chuyển nhượng 125 m² đất nhưng hai bên không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, không làm đầy đủ thủ tục khi chuyển nhượng, hợp đồng không được công chứng, chứng thực, không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tại hợp đồng mua bán, hai bên còn cam kết "không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu nhà đất". Điều này có thể hiểu là việc mua bán không phải tuân thủ bất cứ quy định nào của pháp luật, như vậy là vi phạm điều cấm tại bộ luật Dân sự và luật Đất đai.

Chưa kể, tại thời điểm chuyển nhượng, bà O. và bà H. đều biết rõ phần diện tích đất nông nghiệp 125 m² không đủ điều kiện chuyển nhượng (phải trên 500 m²), nhưng vẫn cố ý thực hiện giao dịch.

Từ những căn cứ đã nêu, tòa phúc thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng giữa bà O. và vợ chồng bà H. là vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Lâm và bà O. là hợp pháp. Sở TN-MT tỉnh Đắk Lắk cấp sổ hồng đối với thửa đất số 392 cho ông Lâm đúng quy định pháp luật.

Tòa phúc thẩm quyết định sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận đơn khởi kiện của vợ chồng bà H., chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lâm.

PHÚC BÌNH

Giám đốc thẩm hủy cả 2 bản án

Sau khi bản án phúc thẩm tuyên, bà H., bà O. và cả TAND tỉnh Đắk Lắk đều đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Tháng 5.2023, Chánh án TAND tối cao ban hành quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm của TAND cấp cao tại Đà Nẵng.

Quyết định kháng nghị nhận định, bà O. chuyển nhượng 125 m² đất thuộc thửa đất số 392 cho vợ chồng bà H. và chuyển nhượng phần còn lại của thửa đất này cho ông Lâm.

Ông Lâm cho rằng đã nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 392, nhưng tại giấy nhận tiền cọc và giấy thanh toán tiền sang nhượng đất đều có nội dung thể hiện hai bên thỏa thuận rõ phần diện tích đất chuyển nhượng cho ông Lâm là phần đất trống còn lại của thửa đất, không bao gồm diện tích đang có căn nhà của gia đình bà H.

Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà O. và ông Lâm không chính xác về diện tích, chồng lấn phần 125 m² mà bà O. đã bán cho bà H. Khi chuyển nhượng, ông Lâm biết trên thửa đất có căn nhà của bà H. nhưng vẫn thực hiện. Vì thế, tòa phúc thẩm công nhận toàn bộ hợp đồng giữa bà O. và ông Lâm là chưa đủ căn cứ.

Với hợp đồng giữa bà O. và bà H., tuy các bên không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định, nhưng các bên đã giao đất và nhận tiền, xây dựng nhà và ở ổn định, không có tranh chấp gì. Tuy vậy, tòa sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà O. và vợ chồng bà H. mà chưa xác minh về việc tại thời điểm chuyển nhượng thì quy định tối thiểu 500 m² mới được tách thửa có còn áp dụng, cũng chưa làm rõ khi xây dựng căn nhà trên thửa đất thì gia đình bà H. có bị xử phạt vi phạm hành chính hay không…

Do vậy, Chánh án TAND tối cao đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Hội đồng thẩm phán TAND tối cao sau đó xét xử giám đốc thẩm, chấp nhận nội dung kháng nghị của Chánh án TAND tối cao.