Uất ức từ một vụ tranh chấp

2 lần đặt cọc

Ngày 11.6.2018, ông Nguyễn Đình Lễ (Q.Tân Bình, TP.HCM) và ông Bùi Văn M. (H.Củ Chi, TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Theo đó, ông M. bán cho ông Lễ 5.270m2 đất thuộc các thửa số 1218, 1209, 1210, 1185, 1184, 1186 tờ bản đồ số 12 (ấp Phú Hiệp, xã Phú Hòa Đông, H.Củ Chi, TP HCM), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Giá chuyển nhượng là 2.002.600.000 đồng, đặt cọc 200 triệu đồng, thanh toán hết vào ngày 28.6.2018 khi công chứng.

"10 ngày sau đó, ông M. bệnh nặng, phải nhập viện. Để có tiền chạy chữa cho ông M., hơn nữa, do tình trạng sức khỏe của ông M. không tốt, không thể đi công chứng đúng hạn nên ngày 7.7.2018, ông M. cùng 11 người con, trong đó có  Bùi Văn Trân, Bùi Văn Dũng đã ký với tôi biên bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" - ông Lễ cho biết. 

Biên bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là thỏa thuận)  có các điều khoản như: "Nếu bên A (bên ông M.) đồng ý ký kết biên bản thỏa thuận này thì dù trễ hạn, bên B (bên ông Lễ) cũng không khởi kiện yêu cầu bên A bồi thường, để bên A chú tâm vào việc chăm sóc cụ M.. Bên B sẵn sàng trả hết tiền cho bên A trước khi công chứng, chỉ giữ lại 120 triệu sẽ trả sau khi cụ M. khỏe và đi công chứng xong. Số tiền chi trả cụ thể là: 1.682.600.000 đồng. Trường hợp xấu nhất mà cụ M. ra đi thì các thành viên còn lại bên A có trách nhiệm sẽ tiếp tục thực hiện việc công chứng sau khi kê khai di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Tổng tiền bên B đã chi trả cho bên A được xem như là tiền đặt cọc, nếu bên A đổi ý không đi công chứng thì phải bồi thường gấp đôi". Thỏa thuận này ông M. điểm chỉ, các con của ông M. ký tên. Sau khi ký thỏa thuận, ông Lễ đã giao 1.682.600.000 đồng tiền đặt cọc cho các con ông M., có ký xác nhận của  Bùi Văn Trân vào ngày 16.7.2018.

Ngày 1.8.2018, ông Bùi Văn M. mất. Ông Nguyễn Đình Lễ yêu cầu các con ông M. thực hiện hợp đồng mua bán đất nhưng các con ông M. không đồng ý. Ông Lễ khởi kiện, yêu cầu các con của ông M. trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi tiền cọc, tổng cộng: 5.647.800.000 đồng.

THANH ĐÔNG

Bản án sơ thẩm bị kháng nghị

Ngày 16.6.2023, TAND huyện Củ Chi đưa vụ án ra xét xử. Bản án dân sự sơ thẩm số 247/2023/DSST, TAND huyện Củ Chi tuyên: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình Lễ; tuyên vô hiệu biên bản thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ ngày 7.7.2018 giữa ông Nguyễn Đình Lễ với ông Bùi Văn M. cùng 11 người con ông M.; tuyên buộc 11 người con ông M. (đại diện là ông Bùi Văn Dũng) trả lại cho ông Nguyễn Đình Lễ 2.082.600.000 đồng. Trả 1 lần, ngay sau khi bản án phát sinh hiệu lực pháp luật.

Theo TAND huyện Củ Chi, Thỏa thuận ngày 7.7.2018, giữa ông Lễ và ông M. cùng các con ông M. là vô hiệu vì: Thời điểm ký thỏa thuận, ông M. bị bệnh, không làm chủ được hành vi, thể hiện ở chỗ ông M. chỉ điểm chỉ, không ký và ghi rõ họ tên. Thời điểm ký thỏa thuận sau ngày hai bên hứa sẽ ra công chứng (ngày 28.6.2018). Nếu ông M. nhận thức và làm chủ được hành vi, đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 11.6.2018 thì ông M. đã ra công chứng, không phải lập thỏa thuận (!?). Về nội dung, nếu cho rằng thỏa thuận là hợp đồng đặt cọc thì phải có thời hạn để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Không xác định được tới thời điểm ngày 7.7.2018 tổng số tiền ông Lễ đã giao cho ông M. là bao nhiêu? Số tiền 1.682.600.000 đồng ông Lễ giao cho ông M. trước hay sau ngày 7.7.2018. Thỏa thuận phía bên A (bên ông M.) tổng cộng là 12 người nhưng thực tế chỉ có 4 người có mặt.

Sau đó, ông Nguyễn Đình Lễ kháng cáo, Viện trưởng VKSND huyện Củ Chi kháng nghị toàn bộ nội dung bản án.

Theo Viện KSND huyện Củ Chi, thỏa thuận ngày 7.7.2018 thực chất là sự thỏa thuận của các bên về việc thay đổi nội dung của hợp đồng nhận cọc ngày 11.6.2018. "Ông M. bị bệnh nặng, các con ông lo sợ bị tôi kiện khi không công chứng hợp đồng mua bán đúng hẹn và cần tiền để chữa bệnh nên cùng lập thỏa thuận này. Thực tế là như vậy và phù hợp với hoàn cảnh của ông M. lúc bấy giờ. Các con ông M. cũng thừa nhận, sau khi nhận tiền của tôi, ông M. cho mỗi người con 100 triệu đồng..." - ông Lễ diễn giải thêm.

Với lập luận của TAND huyện Củ Chi cho rằng, ông M. chỉ điểm chỉ, không ký và ghi rõ họ tên trong thỏa thuận thể hiện ông M. không làm chủ được hành vi, Viện KSND huyện Củ Chi nêu quan điểm: "Quy định của pháp luật không bắt buộc đương sự phải điểm chỉ và ký, ghi rõ họ tên vào văn bản thỏa thuận. Hơn nữa, việc không ký, ghi rõ họ tên và không ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không là cơ sở để xem xét một người có năng lực nhận thức và làm chủ hành vi hay không, mà là quyền tự định đoạt của các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định trong bản án cho rằng tại thời điểm ngày 7.7.2018, ông M. không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình là không có cơ sở pháp lý, không có căn cứ khoa học, không phù hợp với tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Mặt khác, muốn kết luận một người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì đều cần phải có kết luận giám định pháp y tâm thần của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền (điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015)".

Quyết định kháng nghị cũng cho rằng tòa án nhận định thỏa thuận về việc chuyển nhượng QSDĐ ngày 7.7.2018 là vô hiệu và buộc ông Dũng (đại diện các bị đơn) chỉ hoàn trả cho ông Lễ 1.682.600.000 đồng… là  chưa toàn diện, bởi: "Vụ án này, các đương sự không yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, cũng không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án không tiến hành lập biên bản giải thích cho đương sự trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả của hợp đồng vô hiệu cho các đương sự biết để thực hiện các yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu dẫn đến các đương sự không biết để thực hiện quyền yêu cầu của mình. Tòa án không xem xét đến yếu tố lỗi và bồi thường thiệt hại mà chỉ buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là chưa giải quyết toàn diện vụ án, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự".

Nguyên đơn lo sợ "y án"

Theo ông Nguyễn Đình Lễ, ngày 28.11.2023 vừa qua, TAND TP.HCM đã mở phiên tòa phúc thẩm bản án dân sự sơ thẩm số 247/2023/DSST của TAND huyện Củ Chi.

"Sau khi dự phiên tòa, bản thân tôi rất bất an và lo sợ tòa phúc thẩm sẽ "y án". Lý do là hội đồng xét xử phúc thẩm không đi vào phân tích các nội dung kháng nghị của Viện KSND Củ Chi để tôi rõ, hiểu và chấp nhận hay không chấp nhận mà chỉ xoáy vào những gì bất lợi cho tôi. Đấy là lý do trong khi đợi tòa phúc thẩm tuyên án, tôi đã làm đơn cầu cứu gửi nhiều nơi, trong đó có Báo Thanh Niên" - ông Lễ  trình bày.

Được biết, ngày 8.12.2023 tới đây, tòa phúc thẩm sẽ tuyên án. Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến Bạn đọc về nội dung bản án phúc thẩm.