Vì sao biệt thự trung tâm đô thị được định giá theo những yếu tố riêng?

Chính sự khác biệt về khả năng bổ sung nguồn cung đang tạo nên khoảng cách giá trị giữa hai loại hình này.

Cấu trúc nguồn cung của bất động sản thấp tầng đang có sự chuyển dịch

Trong nhiều năm, nhà phố và biệt thự thường được xếp chung vào nhóm bất động sản thấp tầng và được so sánh trên cùng một mặt bằng giá. Tuy nhiên, diễn biến của thị trường những năm gần đây cho thấy khoảng cách giữa hai loại hình này ngày càng rõ nét.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2026 của CBRE Việt Nam, thị trường biệt thự và nhà phố tại khu vực TP.HCM (cũ) chỉ ghi nhận 87 sản phẩm mở bán mới trong quý 1/2026, giảm 98% so với quý trước. Dù nguồn cung mới ở mức hạn chế, tỷ lệ hấp thụ lũy kế vẫn đạt khoảng 94%, cho thấy nhu cầu đối với phân khúc thấp tầng vẫn được duy trì.

Ở góc độ rộng hơn, Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2026 của DKRA Consulting cho biết mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn ở mức cao, chủ yếu do chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng, thay vì các biến động ngắn hạn của thị trường.

Theo giới quan sát, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở diễn biến giá mà còn ở khả năng bổ sung nguồn cung. Dù cùng thuộc nhóm bất động sản thấp tầng, nhà phố và biệt thự đang dần vận động theo hai cấu trúc nguồn cung khác nhau. Khi khả năng tạo thêm sản phẩm không còn giống nhau, quy luật hình thành giá cũng không thể giống nhau.

Điều ngày càng khan hiếm không chỉ là quỹ đất

Điều tạo nên khác biệt giữa nhà phố và biệt thự không chỉ nằm ở diện tích đất, mà ở khả năng tạo lập sản phẩm. Theo các chuyên gia, sở hữu một quỹ đất lớn không đồng nghĩa với việc có thể phát triển một biệt thự quy mô lớn, bởi còn phụ thuộc vào quy hoạch, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các quy chuẩn phát triển đô thị.

Theo chia sẻ của một số môi giới địa phương, tại khu vực quận 9 (cũ) TP.HCM, để xây dựng một căn biệt thự có diện tích sàn trên 600 m², chủ sở hữu đôi khi phải có quỹ đất lên tới hàng nghìn mét vuông mới đáp ứng các quy định hiện hành. Điều đó khiến việc tạo thêm một biệt thự quy mô lớn khó khăn hơn nhiều.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng giá trị của biệt thự trung tâm đô thị không chỉ đến từ vị trí hay quy mô quỹ đất, mà còn từ nguồn cung ngày càng hạn chế của phân khúc này. Khi khả năng bổ sung nguồn cung ngày càng thu hẹp, cách thị trường định giá loại hình này cũng dần khác với nhà phố.

Giá trị được thiết lập bởi quy luật cung - cầu

Trong kinh tế học, giá trị của một tài sản không chỉ được quyết định bởi chi phí tạo ra mà còn bởi khả năng bổ sung nguồn cung. Khi một loại tài sản ngày càng khó được tạo lập trong khi nhu cầu vẫn hiện hữu, giá của tài sản đó sẽ ngày càng chịu tác động bởi quy luật cung - cầu, thay vì chỉ được lý giải bằng diện tích hay đơn giá đất.

Theo các chuyên gia, biệt thự tại khu vực trung tâm đô thị đang dần vận động theo quy luật này. Khác với nhà phố, nguồn cung của loại hình này không chỉ bị giới hạn bởi quỹ đất mà còn bởi quy hoạch, mật độ xây dựng và điều kiện phát triển. Mỗi biệt thự hiện hữu vì thế trở thành một phần của quỹ tài sản hữu hạn, khó có thể bổ sung trong tương lai.

Diễn biến tại khu đông TP.HCM là một ví dụ. Chỉ cách hành lang Liên Phường - vành đai 3 khoảng 10 phút di chuyển, Thủ Thiêm đã hình thành mặt bằng giá căn hộ cao cấp phổ biến 300 - 350 triệu đồng/m², trong khi một số dự án mới trên trục Mai Chí Thọ được thị trường đón nhận ở mức khoảng 450 triệu đồng/m². Theo giới quan sát, khi hạ tầng, quy hoạch và vị thế của một khu vực thay đổi, mặt bằng giá cũng được thiết lập theo một hệ quy chiếu mới. Với biệt thự trung tâm đô thị, yếu tố khan hiếm vì vậy ngày càng trở thành một cấu phần quan trọng trong quá trình định giá.

Khi đô thị tiếp tục phát triển và quỹ đất dành cho các sản phẩm thấp tầng ngày càng hạn chế, câu hỏi có lẽ không còn là vì sao biệt thự trung tâm đô thị có giá cao hơn nhà phố. Điều đáng quan tâm hơn là trong những chu kỳ phát triển tiếp theo, thị trường còn có thể tạo ra thêm bao nhiêu tài sản tương tự. Bởi với những loại tài sản ngày càng khó tái tạo, chính sự khan hiếm sẽ là yếu tố định hình giá trị trong dài hạn.