Vụ 'vợ bị đơn đòi nhảy lầu tại TAND TP.HCM': Giám đốc thẩm hủy toàn bộ án

Thứ nhất, về xác định quan hệ tranh chấp, theo Quyết định kháng nghị phân tích, các đương sự đều thừa nhận 674 m2 đất trước đây thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Phan Quý. Sau đó, nguyên đơn lần lượt lập các hợp đồng bằng giấy tay chuyển nhượng cho 3 bị đơn và đã nhận đủ tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận. Vì cho rằng 3 bị đơn vi phạm thỏa thuận nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố các giao dịch này chưa có hiệu lực và trả lại toàn bộ diện tích đất cho nguyên đơn; Bị đơn cho rằng việc chuyển nhượng giữa các bên đã hoàn thành nên có yêu cầu phản tố yêu cầu tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên.

Từ đó, kháng nghị cho rằng quan hệ tranh chấp trong vụ án phải được xác định là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ" như tòa sơ thẩm xác định. Riêng tòa phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật “tranh chấp QSDĐ” nhưng lại quyết định tuyên bố không công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là mâu thuẫn, không phản ánh đúng bản chất của các quan hệ pháp luật giữa các đương sự.

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện, theo kháng nghị giám đốc thẩm, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vào năm 2002 và 2009 đều vi phạm điều cấm của pháp luật khi: người chuyển nhượng là ông Quý thời điểm năm 2002 chưa có QSDĐ; diện tích đất chuyển nhượng cho ông Dư, ông Thắng (87 m2/người) không đảm bảo điều kiện tách thửa; thủ tục chuyển nhượng bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này không bị hạn chế.

Thứ ba, về yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phan Quý, kháng nghị giám đốc thẩm nêu, thực chất yêu cầu của nguyên đơn là tuyến bố giao dịch dân sự vô hiệu do các bị đơn tự ý chuyển nhượng qua lại cho nhau và xây dựng nhà trái phép trên đất khi chưa có sự đồng ý của nguyên đơn. Nhưng, các lý do nguyên đơn trình bày không thuộc phạm vi thỏa thuận của các bên khi lập giao dịch chuyển nhượng; việc vi phạm xây dựng không phép trên đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý hành chính nhà nước mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn.

Thứ tư, về yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Dư đề nghị công nhận hợp đồng, kháng nghị phân tích thời điểm chuyển nhượng, các bên vi phạm một số điều cấm của pháp luật như phân tích ở mục 2, tuy nhiên, đến thời điểm phát sinh tranh chấp, vợ chồng ông Phan Quý đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nên theo Nghị quyết 02/2004 của HĐTP TAND tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp và hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; mặt khác toàn bộ 674 m2 đất tranh chấp các bị đều đã chuyển nhượng cho ông Dư, nên không vi phạm điều kiện tách thửa theo QĐ 190/2009 của UBND TP.HCM.

Hơn nữa, các bên phát sinh tranh chấp nhưng thực tế bị đơn đã nhận đất và sử dụng từ lâu, nguyên đơn đã nhận đủ tiền. Vì vậy cần áp dụng khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, rằng giao dịch dân sự có vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Từ những phân tích trên trong kháng nghị, Chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM cho rằng nếu không phát sinh thêm tài liệu, chứng cứ nào khác thì phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo yêu cầu phản tố của ông Dư. Nếu có chứng cứ khác xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì tòa án phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.