80% khó khăn của thị trường bất động sản liên quan đến pháp lý

Pháp lý ăn mòn vốn dự án

Ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho biết: Trong thời gian qua, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể nhất là dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến khâu cập nhật biến động đất đai. Để đăng ký biến động, doanh nghiệp phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… Nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan. Thế nên doanh nghiệp loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. "Chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam" - ông Đức nhận định.

ĐÌNH SƠN

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings ví von: Như một sơ đồ 4 - 3 - 3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, sẽ gây thiệt hại rất lớn. Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% tổng vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu. Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng. 

"Dù đã có dự án được cấp phép nhưng 5 năm không tính được tiền sử dụng đất. Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m². Trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m² nên doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ, thua tiếp hàng tiền đạo, thua tiếp ở hàng thủ. Do đó bài toán của doanh nghiệp ở hiện tại là rất khó", ông Sơn nói.

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đấu thầu, đấu giá, luật PCCC. Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau. Vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tính tiền sử dụng đất.

TP.HCM tháo gỡ được 30% dự án, kiến nghị vướng mắc

Ông Thái Doãn Hòa, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai) cho biết qua đánh giá rà soát, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản.

Đầu tiên là khó khăn, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Thứ hai là khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp. Thứ ba là khó khăn về vướng quy hoạch. Thứ tư là điều kiện kinh doanh bất động sản và cuối cùng là khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. 

ĐÌNH SƠN

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết 9 tháng đầu năm tăng trưởng bất động sản âm hơn 8% so với đầu năm. Nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua. Hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen. Bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất. 

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

"Đối với 148 dự án, với 189 kiến nghị, đến nay đã giải quyết được gần 30%. TP.HCM đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ", ông Hồ nói.

Có cái nhìn lạc quan hơn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường bất động sản đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Tuy nhiên, căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP.HCM, tôi cho rằng vùng đáy từ quý 1/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần, đến quý 3 vừa qua chỉ còn âm hơn 8%.