Từ những lời giới thiệu về tiện ích, khả năng sinh lời đến câu chuyện pháp lý, mỗi môi giới bất động sản đều có cách thuyết phục khách hàng "xuống tiền". Nhưng phía sau những căn hộ được rao bán với giá hàng tỉ đồng là câu chuyện về sổ hồng, hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc và những điều người mua cần biết trước khi quyết định.
Sale và những lời chào bán khác nhau
Lướt trên batdongsan.com, nhatot.com chúng tôi tìm một vài dự án tầm trung tại quận 7 cũ, TP.HCM. Hẹn 3 môi giới bất động sản (sale) đi xem nhà, theo các tiêu chí như sau: căn một phòng ngủ, tầng trung, hướng nam, hỗ trợ vay ngân hàng, có sổ hồng lâu dài và giá tốt.
Cùng một dự án, căn hộ, các sale có thể báo giá chênh nhau từ 50 - 200 triệu đồng
ẢNH: BĐS
Một điểm chung mà chúng tôi nhận được từ câu trả lời của hầu hết các sale đó là các dự án hiện nay chưa có sổ hồng, chỉ có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc. Tùy các căn mà chủ nhà có hỗ trợ vay ngân hàng hay không, còn giá cả giữa các căn chênh nhau từ 50 triệu đồng đến 200 triệu đồng.
Đứng chờ sale dưới sảnh căn hộ trên đường Đào Trí, phường Phú Thuận (quận 7 cũ), trời Sài Gòn âm u, mưa tầm tã, lê thê vào một buổi chiều tháng 9. Tôi nghĩ, đi coi nhà nhân dịp mưa gió thế này cũng là hên, hên vì mình có thể biết được mức độ ngập lụt do mưa ở khu vực này ra sao.
Chúng tôi chờ khoảng 15 phút thì sale đến. Cậu ta giới thiệu tên Sơn, 28 tuổi, mới vào nghề nhưng "hiểu về dự án, đã bán vài căn ở đây, thấy rất nhiều khách quan tâm dự án này, hiện giá đang rất tốt so với thời điểm đầu năm, anh chị có thể mua ở hoặc cho thuê kiếm lời...".
Cậu sale "sô" ra tất cả những điểm lợi nếu tôi "xuống tiền" mua một căn ở đây. Ngoài các lợi ích kể trên thì cư dân được sử dụng hồ bơi miễn phí, xem nhạc nước mỗi thứ bảy, chủ nhật hằng tuần, tiện ích xung quanh không thiếu thứ gì...
Sơn báo giá 2,9 tỉ đồng cho căn hộ 54 m2, nội thất cơ bản, có hỗ trợ vay ngân hàng đến 70%. Lắc đầu vì thấy giá hơi cao, chúng tôi hẹn sẽ gọi lại, vì "cần suy nghĩ thêm". Song, Sơn liên tục chào mời, khuyên chúng tôi nên "chốt" sớm vì khách hỏi rất nhiều.
"Hôm qua em mới bán một căn tầng cao, giá cao hơn mà view không đẹp bằng căn này", Sơn nói. Nhưng chúng tôi vẫn từ chối và tiếp tục hẹn.
"Chưa có sổ hồng nhưng cư dân ở đông đúc"
Tương tự Sơn, chúng tôi hẹn một sale khác, chị Hiền, 41 tuổi. Chị nói chúng tôi đợi thêm cho ít phút vì phải đi từ quận 11 cũ đến quận 7 hơi xa.
Gặp chúng tôi, chị hồ hởi kể chuyện, giới thiệu dự án. "Tuy chưa có sổ hồng nhưng cư dân ở đông đúc, khi cần vẫn mua bán giao dịch, công chứng bình thường thì em có gì phải sợ", chị giải thích khi chúng tôi hỏi về những rủi ro nếu "xuống tiền".
Chị Hiền cho biết, đã bán cả chục căn ở dự án này, chưa có khách nào kêu ca vì chung cư chưa có sổ hồng
ẢNH: DƯƠNG TRANG
"Chị bán cả chục căn ở đây có ai kêu ca gì đâu, ở TP.HCM giờ tìm đâu ra dự án có sổ hồng mà giá vài tỉ đồng hả em. Biết là rủi ro nhưng mà mọi người đều thế cả thì mình cũng mua thôi", chị này nhấn mạnh thêm sau khi cho chúng tôi xem một căn 53 m2, với giá "rao" 3,1 tỉ đồng.
Khi thắc mắc giá có vẻ nhỉnh hơn căn chúng tôi xem trước đó, chị Hiền cho biết "giá căn này cao hơn so với các căn khác do căn này ở lầu đẹp, view sông, đang cho thuê với dòng tiền 9 triệu đồng/tháng".
Nếu chúng tôi muốn rẻ hơn, chị có thể giới thiệu dự án khác, cùng chủ đầu tư nhưng chỉ có hợp đồng đặt cọc, rủi ro cao hơn nhưng với số tiền trên có thể mua được căn 2 phòng ngủ.
Từ căn hộ này sang căn hộ khác, những lời giới thiệu của sale xoay quanh giá bán, vị trí căn, tầng, hướng nhìn, khả năng cho thuê, hỗ trợ vay ngân hàng và những tiện ích mà người mua có thể sử dụng.
Nhưng cùng với những thông tin đó là một điểm chung được chúng tôi ghi nhận ngay từ khi bắt đầu tìm nhà: các dự án hiện nay chưa có sổ hồng, chỉ có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc.
Với người mua, câu chuyện về loại giấy tờ mà mình sẽ ký khi giao dịch vì vậy cũng trở thành một vấn đề đáng chú ý.
Đặt cọc để bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng
Theo luật sư Huỳnh Trọng Nghĩa, Đoàn luật sư TP.HCM, hiện nay, bộ luật Dân sự 2015 không có điều khoản riêng định nghĩa hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, căn cứ theo điều 328 bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, theo luật sư Nghĩa, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên về việc sử dụng tài sản đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng.
Theo luật sư, cần phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nào, thay vì đồng nhất hợp đồng đặt cọc với hợp đồng mua bán nhà ở
ẢNH: DƯƠNG TRANG
Theo điều 328 bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Còn theo điều 430 bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, điều 44 luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở; hợp đồng thuê nhà ở và các loại hợp đồng khác.
Do đó, theo luật sư Nghĩa, trong trường hợp người mua được giới thiệu một căn hộ nhưng giấy tờ giao dịch chỉ là hợp đồng đặt cọc, cần phân biệt rõ đây là thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nào, thay vì đồng nhất hợp đồng đặt cọc với hợp đồng mua bán nhà ở.
Bình luận (0)