Nóng bất động sản công nghiệp

Hàng tỉ USD vốn ngoại đổ vào nhà xưởng

Một thông tin gây bất ngờ vừa được công bố. Theo Savills Việt Nam, trong tổng số 468 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,8% tổng số dự án, thu hút khoảng hơn 7 tỉ USD, tương đương 66,2% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Có thể thấy, bất động sản công nghiệp vẫn đang nóng, khác hẳn với sự nguội lạnh của phân khúc nhà ở hiện nay. Tuy nhiên, từ các con số này, câu hỏi đặt ra là bất động sản công nghiệp, thị phần ngon ăn nhất hiện nay đang nằm trong tay ai, doanh nghiệp (DN) trong nước hay nước ngoài?

ẢNH: HUYỀN NGA

Là người trong cuộc, ông Nguyễn Công Định, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần KCN Hố Nai, khẳng định phân khúc bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các DN bởi mang lại dòng tiền ổn định. Các DN trong nước vẫn đang làm chủ sân chơi này, bởi làm khu công nghiệp là công việc gắn với quy hoạch địa phương, với giải phóng mặt bằng, với quan hệ nhiều năm cùng tỉnh. Đây cũng là lợi thế mà nhà đầu tư ngoại khó có. Tuy nhiên theo ông Định, ở mảng nhà xưởng, nhà kho xây sẵn thì ngược lại, phân khúc này hiện do các quỹ ngoại chi phối. "Nhà đầu tư ngoại vào bằng vốn quỹ dài hạn, chi phí thấp. Họ sẵn sàng hoàn vốn trong 15, 20 năm để đổi lấy dòng tiền thuê đều đặn. DN trong nước chủ yếu dùng vốn vay thương mại, kỳ hạn ngắn, áp lực trả vốn gốc hằng năm. Tín dụng thương mại trong nước không được thiết kế cho loại tài sản hoàn vốn dài như vậy. Đây là nguyên nhân gốc và DN không tự giải được một mình", ông Định lý giải.

Đứng từ góc độ đó, ông Định cho rằng các DN trong nước không nên cố cạnh tranh trực diện ở phân khúc xưởng lớn tiêu chuẩn quốc tế mà nên bắt đầu từ nhóm nhà cung ứng cấp hai, cấp ba đi theo các nhà máy lớn; quy mô vừa, yêu cầu vừa, nhưng số lượng đông và gắn chặt với khu công nghiệp. Đây mới là chỗ DN nội có lợi thế thật. "Chúng tôi đi theo hướng đó. Sau hơn 20 năm phát triển hạ tầng, Hố Nai hiện có 3 khu công nghiệp đang vận hành tại Đồng Nai, Lâm Đồng và Thanh Hóa, đất sạch và hạ tầng đã sẵn sàng bàn giao. Chúng tôi đang chuẩn bị triển khai nhà xưởng cho thuê trên chính quỹ đất đó, chọn phân khúc diện tích vừa, ghép module được nhóm khách hàng mà các quỹ lớn thường không ưu tiên vì hợp đồng nhỏ. Đi sau thì phải chọn đúng chỗ đứng, thay vì đối đầu trực diện", ông Nguyễn Công Định nói thẳng.

Một báo cáo mới đây do Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) công bố khẳng định năm 2026 ghi nhận phần lớn khu công nghiệp tại VN vẫn do các DN trong nước phát triển. Nhưng các khu công nghiệp do nhà phát triển nước ngoài hoặc liên doanh xây dựng có xu hướng quy mô lớn hơn và được trang bị tốt hơn về hạ tầng cũng như chất lượng sản phẩm.

Bất động sản công nghiệp không chỉ là quỹ đất

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng bất động sản công nghiệp đang đứng trước một trong những chu kỳ phát triển đáng chú ý nhất trong nhiều năm trở lại đây. Lý do là dòng vốn FDI tiếp tục vào VN với quy mô lớn, đặc biệt trong sản xuất, điện tử, công nghệ, bán dẫn và các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao. Đi cùng dòng vốn đó chắc chắn là nhu cầu rất lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng, kho vận, logistics và hệ thống dịch vụ phục vụ sản xuất. Theo ông Trần Việt Anh, dù hiện nay DN trong nước đang giữ thị phần lớn hơn, nhưng nếu vẫn làm khu công nghiệp theo cách của 10 - 20 năm trước thì nguy cơ tụt lại phía sau là có.

"Trước đây mô hình khá đơn giản, có quỹ đất, đầu tư hạ tầng, phân lô rồi cho DN thuê đất. Nhưng nhà đầu tư FDI hiện nay đang thay đổi rất nhanh. Nhiều DN không muốn mất thêm hai hoặc ba năm từ khi quyết định đầu tư đến lúc nhà máy hoạt động. Họ cần đất sạch, pháp lý rõ ràng, điện ổn định, nước, xử lý nước thải, hạ tầng số, logistics và đặc biệt là nhà xưởng có thể đưa vào vận hành trong thời gian rất ngắn. Vì vậy, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang chuyển từ ai có nhiều đất sang ai có sản phẩm sẵn sàng nhất. Đây là thay đổi mà DN VN phải nhìn thấy", ông Trần Việt Anh khuyến cáo.

Ông Trần Việt Anh nhận xét DN VN có một lợi thế mà các nhà đầu tư quốc tế khó có thể thay thế hoàn toàn, đó là hiểu thị trường, hiểu địa phương và có khả năng kết nối các nguồn lực trong nước. Nhưng lợi thế đó chỉ có giá trị nếu chúng ta kết hợp được với tiêu chuẩn quốc tế về sản phẩm, quản trị, môi trường, công nghệ và dịch vụ. Chiến lược phù hợp không phải là nhìn DN FDI hay các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nước ngoài như đối thủ thuần túy. Chúng ta cần vừa cạnh tranh, vừa hợp tác và học hỏi. DN VN có đất, hiểu địa phương và khả năng triển khai; đối tác quốc tế có khách hàng toàn cầu, vốn, công nghệ và kinh nghiệm vận hành. Nếu kết hợp được hai năng lực đó, DN trong nước hoàn toàn có thể đi nhanh hơn. "Tôi không lo DN VN đứng ngoài cuộc chơi, tôi lo chúng ta đứng quá thấp trong chuỗi giá trị", ông Trần Việt Anh nói.

Về giải pháp, TS Trần Việt Anh đề xuất cần thay đổi cách đánh giá hiệu quả của một khu công nghiệp. Trước đây, một khu công nghiệp lấp đầy 80 - 90% có thể được coi là rất thành công; nhưng trong giai đoạn mới, cần hỏi thêm: những DN nào đang ở đó, họ sử dụng công nghệ gì, giá trị sản xuất trên mỗi hecta bao nhiêu, tạo ra bao nhiêu việc làm chất lượng cao, có bao nhiêu DN VN trở thành nhà cung cấp cho họ, mức tiêu thụ năng lượng và phát thải thế nào. Một hecta đất công nghiệp thu hút được DN bán dẫn, điện tử, công nghệ cao và kéo theo hàng chục DN cung ứng có thể tạo ra giá trị kinh tế rất khác so với một hecta đất chỉ sử dụng cho hoạt động thâm dụng lao động, năng lượng và tài nguyên. Đừng để FDI vào VN nhưng phần lớn hệ sinh thái phục vụ FDI lại thuộc về DN nước ngoài.

Thực tế tại TP.HCM, sau nhiều năm phát triển dựa trên lợi thế chi phí và quỹ đất, bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng, chất lượng dịch vụ và khả năng tạo ra hệ sinh thái hoàn chỉnh. Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA) đang xây dựng lộ trình chuyển đổi các khu công nghiệp thế hệ cũ phù hợp với quy hoạch và thực tiễn, đồng thời nghiên cứu thu hồi các khu công nghiệp nhỏ trong nội thành để phát triển công trình công cộng; nâng cấp các khu công nghiệp lớn thành khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái, trung tâm logistics hoặc phát triển theo mô hình TOD.