Băn khoăn đề xuất cho chủ đầu tư nhận đặt cọc mua nhà

"Quy định chưa sát thực tế"

Theo HoREA, quy định hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư được nhận cọc tối đa 5% giá trị bất động sản (BĐS) khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hiệp hội đánh giá quy định này chưa phù hợp thực tế bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Trong khi đó, luật Kinh doanh BĐS 2023 cho phép việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần, chủ đầu tư được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Chính vì vậy, HoREA đề xuất cho chủ đầu tư được thu số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua BĐS khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng khi xây dựng dự thảo luật Nhà ở vào đầu năm 2023, Bộ Xây dựng đã từng đề xuất phương án cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc không quá 10% khi dự án có thiết kế cơ sở được duyệt và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Việc cho phép chủ đầu tư dự án được nhận đặt cọc theo đề xuất của chúng tôi là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, có lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng, và gần như không gây rủi ro cho khách hàng. Bởi đến thời điểm này chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án và phải vay tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình của dự án nhưng chưa được huy động vốn, bán sản phẩm BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai vì chưa đủ điều kiện. Nên việc cho phép chủ đầu tư dự án được nhận đặt cọc không quá 5% là rất cần thiết để bổ sung nguồn vốn đầu tư. Hơn nữa, việc nhận đặt cọc tại thời điểm này còn giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường, đánh giá thị hiếu và sức mua của khách hàng để điều chỉnh về sản phẩm và tiến độ triển khai thực hiện dự án phù hợp. Đối với khách hàng, việc nhận đặt cọc tại thời điểm này là cơ hội được mua sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai với giá gốc, được chốt giá bán", ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần thiết kế 3 lớp bảo vệ khách hàng

Liên quan đến đề xuất này, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhận định vấn đề không phải có cho phép đặt cọc hay không mà là pháp luật sẽ phân bổ rủi ro giữa chủ đầu tư và người mua như thế nào để vừa hỗ trợ thị trường, vừa bảo đảm an toàn cho giao dịch. Trong bất kỳ giao dịch dân sự nào, quyền và rủi ro phải được phân bổ tương xứng. Bên nào có khả năng kiểm soát rủi ro thì bên đó phải chịu trách nhiệm chính đối với rủi ro đó. Đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là bên quyết định tiến độ thực hiện dự án, hoàn thiện thủ tục pháp lý, tổ chức thi công, huy động nguồn vốn và đáp ứng các điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, người mua hoàn toàn không có khả năng kiểm soát những yếu tố này. Nếu pháp luật mở rộng quyền nhận đặt cọc cho chủ đầu tư thì đồng thời cũng cần mở rộng cơ chế bảo đảm đối với người mua. Chỉ khi quyền và nghĩa vụ được thiết kế tương xứng thì cơ chế đặt cọc mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ thị trường, thay vì làm phát sinh thêm tranh chấp.

"Đặt cọc không phải là vấn đề. Vấn đề là pháp luật phải thiết kế được một cơ chế để doanh nghiệp có thể tiếp cận thị trường thuận lợi hơn, trong khi người mua vẫn được bảo đảm an toàn đối với khoản tiền đã giao. Khi quyền và rủi ro được phân bổ hợp lý, cơ chế đặt cọc sẽ trở thành động lực thúc đẩy thị trường chứ không phải nguồn gốc của tranh chấp", ông Tú nhấn mạnh.

Thực tế thị trường BĐS nhiều năm qua cho thấy không ít trường hợp khách hàng nộp hàng trăm triệu đồng dưới nhiều tên gọi khác nhau như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phiếu ưu tiên, đăng ký quyền mua hoặc đặt cọc. Sau nhiều năm, dự án vẫn chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thậm chí bị đình trệ hoặc không thể tiếp tục triển khai. Khi tranh chấp phát sinh, người mua vừa phải theo đuổi quá trình tố tụng kéo dài, vừa phải đối mặt nguy cơ chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc không còn đủ nguồn lực để hoàn trả khoản tiền đã nhận. Trong nhiều trường hợp, khoản tiền được gọi là "đặt cọc" thực chất lại không có bất kỳ cơ chế bảo đảm độc lập nào.

Điều đáng lưu ý là những rủi ro này hoàn toàn không xuất phát từ lỗi của người mua. Họ không thể biết liệu dự án có hoàn thành đúng tiến độ hay không, có được cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý hay không hoặc có đủ điều kiện mở bán hay không. Đồng thời cũng không có quyền can thiệp vào quá trình quản trị dự án. Nói cách khác, người mua đang phải gánh chịu rủi ro của những yếu tố mà họ hoàn toàn không có khả năng kiểm soát.

Do đó, nếu pháp luật mở rộng cơ chế đặt cọc thì cũng cần đồng thời thiết kế 3 lớp bảo vệ. Thứ nhất, bảo vệ dòng tiền bằng cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản phong tỏa để bảo đảm khả năng hoàn trả nếu dự án không đủ điều kiện mở bán. Thứ hai, bảo vệ quyền được biết bằng việc công khai đầy đủ tình trạng pháp lý, tiến độ dự án và các điều kiện mở bán. Thứ ba, bảo vệ quyền được hoàn trả bằng quy định rõ trách nhiệm hoàn tiền, bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

"Ba lớp bảo vệ này không nhằm siết thêm điều kiện kinh doanh mà nhằm củng cố niềm tin của thị trường. Khi người mua được bảo vệ tốt hơn, doanh nghiệp làm đúng pháp luật cũng sẽ giảm tranh chấp, giảm chi phí rủi ro và nâng cao uy tín dự án. Ở góc độ chính sách, điều pháp luật cần hướng tới không phải là lựa chọn giữa bảo vệ doanh nghiệp hay bảo vệ người mua, mà là thiết kế một cơ chế để cả hai bên đều có thể giao kết trên cơ sở niềm tin và sự an toàn pháp lý. Doanh nghiệp cần có thêm công cụ để tiếp cận thị trường và huy động nguồn lực phát triển dự án, trong khi người mua cần được bảo đảm rằng khoản tiền mình bỏ ra luôn được pháp luật bảo vệ. Chỉ khi hai mục tiêu này được thực hiện đồng thời thì cơ chế đặt cọc mới thực sự trở thành động lực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững", luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.