Đặt cọc mua nhà, bao nhiêu là hợp lý?

Mới nhất, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) kiến nghị, chỉ cho thu không quá 5% giá trị BĐS.

NHẬN CỌC KHÔNG QUÁ 5%

Cụ thể, trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng tại điểm d, khoản 4, điều 24 dự thảo luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật là không cần thiết. 

Bởi, nếu dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật Kinh doanh BĐS là đã giao kết hợp đồng, chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của bộ luật Dân sự 2015.

ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, hành vi đặt cọc xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh lại không được pháp luật quy định rõ ràng trong luật này. Theo ông Châu, quy định đặt cọc hiện mới được quy định tại khoản 1, điều 328, bộ luật Dân sự 2015, cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc. Điều này có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại bên đặt cọc. Do đó, luật cần quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. 

Cụ thể, đối với dự án BĐS, cần quy định chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) không nằm trong dự án BĐS thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cho phép tách thửa và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà. 

"Cũng rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với doanh nghiệp BĐS để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn sốt đất như đã xảy ra trong thời gian qua. Cần quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên phân lô, tách thửa hình thành trong tương lai không nằm trong dự án BĐS", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

ĐẶT CỌC ÍT ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO

Đồng tình với đề xuất của HoREA, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng hiện nay tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đang diễn ra rất nhiều. Phần lớn các tranh chấp này liên quan đến việc khách hàng mua nhà, như chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng hoặc giao nhà không đúng chất lượng. 

Những tranh chấp xảy ra ngay cả đối với những dự án chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng không chỉ là hợp đồng đặt cọc. Luật Kinh doanh BĐS không cấm việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ được quy định chung chung tại bộ luật Dân sự 2015. Nhưng bộ luật này cũng không quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu, đặt cọc như thế nào. Điều này dẫn đến nhiều dự án chủ đầu tư ký hợp đồng cọc với khách hàng và thu đến 80 - 90% giá trị hợp đồng.

"Hiện nay những gì pháp luật không cấm, doanh nghiệp có quyền làm. Nhưng điều này đã gây ra một số rủi ro cho khách hàng. Do vậy, đã đến lúc luật Kinh doanh BĐS cần quy định rõ, chặt chẽ hơn về việc đặt cọc để những dự án không đủ điều kiện huy động vốn không thể thu quá nhiều tiền của khách hàng, trong lúc dự án chưa làm gì", luật sư Trần Minh Cường kiến nghị.

Nhiều năm kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS ASEAN Holding, thừa nhận do luật không quy định cụ thể việc mua bán BĐS trước khi đủ điều kiện bán hàng nên xảy ra tình trạng loạn hợp đồng. Đa số các chủ đầu tư lách luật bằng các hình thức khác như: giữ chỗ, góp vốn hoặc những dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng quan tâm mua BĐS hình thành trong tương lai, hợp đồng hứa mua hứa bán... 

Dù luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng quy định nhà ở hình thành trong tương lai phải xây xong móng và được cấp phép đủ điều kiện mở bán của cơ quan có thẩm quyền; tuy nhiên thực tế nhiều chủ đầu tư từ khi dự án chưa làm xong móng, chưa được cấp phép vẫn mở bán, vẫn huy động vốn từ khách hàng. Những loại hợp đồng này thường không chi tiết về việc mua BĐS ra sao.

"Để kiểm soát rủi ro, khách hàng khi ký hợp đồng đặt cọc chỉ nên rơi vào khoảng 5% giá trị BĐS hoặc 100 triệu đồng, 200 triệu đồng trở lại, không nên đặt cọc tiền tỉ. Đặt cọc mà lên đến 20 - 30% giá trị BĐS là quá rủi ro. Đặt cọc ít, trong trường hợp dự án không thể triển khai hoặc triển khai chậm thì thiệt hại cũng không quá lớn. Đồng thời khi mua BĐS cần kiểm tra kỹ pháp lý của dự án, ít ra dự án phải có quy hoạch 1/500, nếu không có thì đừng đụng tới, không nên mua. Ngoài ra cũng cần phải xem uy tín, lịch sử của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư chưa có dự án nào giao nhà thì đừng nên mua khi pháp lý chưa hoàn thiện", ông Nguyễn Văn Hậu đề xuất.

Để quản lý đồng bộ, thống nhất về pháp luật, đa số ý kiến đều cho rằng phải bổ sung quy định chi tiết về các dạng giao dịch trước hợp đồng mua bán BĐS trong luật Kinh doanh BĐS. Luật phải quy định rõ, chỉ cho phép bên bán nhận đặt cọc theo đúng tiến độ hình thành của dự án mà không phải các dạng góp vốn, giữ chỗ. Luật Dân sự là chỉ áp dụng cho các giao dịch nhỏ lẻ giữa người dân với người dân, còn đối với lĩnh vực BĐS phải áp dụng luật chuyên ngành. Nếu phát hiện chủ đầu tư dự án nào lách luật thì cần xử phạt thật nặng, thậm chí cấm không cho bán. Về lâu dài phải quy định chỉ được phép giao dịch BĐS khi đã hoàn thiện, có sổ riêng từng nhà đất.