Bảng giá đất làm tăng giá bất động sản

Thiết lập mặt bằng giá mới

Bộ Xây dựng nhận định thời điểm trước đây tại Hà Nội, các căn hộ phân khúc trung cấp có giá chào bán, giao dịch trong khoảng từ 50 - 70 triệu đồng/m². Nhưng hiện tại mức giá giao dịch đã tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m². Điển hình như dự án Noble Crystal Tây Hồ giá bán khoảng 187 triệu đồng/m2, Mandarin Garden từ 80 - 105 triệu đồng/m², dự án The Grand trên phố Hai Bà Trưng một số căn hộ có giá bán gần 1 tỉ đồng/m².

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Hiện nay giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2023 như khu đô thị Royal City tăng 33%, chung cư The Pride tăng 33%, đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%, khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%.

Tại TP.HCM, trong quý 2/2024 mức tăng giá có phần thấp hơn so với Hà Nội khi phân khúc chung cư trung cấp tăng 2%, phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023 như chung cư Cantavil An Phú (TP.Thủ Đức) tăng 22,6% lên mức 54,5 triệu đồng/m2, Zenity (Q.1) tăng 18,2% lên mức 101,4 triệu đồng/m2, Green View (Q.7) tăng 25,1% lên mức 53,9 triệu đồng/m², The Panorama (Q.7) tăng 15,5% lên mức 69,6 triệu đồng/m². Trong khi đó, do khan hiếm nguồn cung nên giá bán các dự án chung cư đã giao nhà ở TP.HCM tăng lên. Điển hình như căn hộ chung cư City Garden (Q.Bình Thạnh) giá rao bán trung bình 85 triệu đồng/m², tăng 18%; dự án Antonia (Q.7) tăng 11% và Masteri Thảo Điền (TP.Thủ Đức) tăng 10%.

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất; thuế, phí liên quan đến đất đai tăng... Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản. Như dự án khu nhà ở của GP Invest (TP.HCM) là 15 triệu đồng/m2 tăng lên khoảng 22 triệu đồng/m², chiếm khoảng 60% giá bán. Dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP.HCM) theo tính toán do giá đất tăng lên, chi phí sử dụng đất sẽ tăng từ 26,5%, chiếm 60 - 65% giá bán. Dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), tiền sử dụng đất tăng từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội), tiền sử dụng đất tăng từ 15% lên khoảng 33% giá bán.

"Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15 - 20% so với trước", Bộ Xây dựng nhận định.

Căn hộ cũ lợi thế

Trong khi dự án mới tăng mạnh thì dự án cũ vẫn còn nhiều căn hộ giá hợp lý hơn. Trong vai một người muốn tìm mua nhà, chúng tôi gặp anh Minh Trọng, một môi giới bất động sản làm việc tại khu vực TP.Thủ Đức (TP.HCM) và được tư vấn hiện nay thị trường không có nhiều sự lựa chọn cho người có nhu cầu mua nhà để ở, bởi dự án mới nhỏ giọt mà toàn phân khúc cao cấp. Những dự án mới hiện nay giá luôn bị đẩy lên đến nóc, cao hơn rất nhiều so với dự án đã giao nhà. Như cùng vị trí khu vực An Phú - Thảo Điền (TP.Thủ Đức), những căn hộ đã giao nhà có mức giá dao động 60 - 80 triệu đồng/m², trong khi hiện nay giá hơn 130 triệu đồng/m² và chưa biết đến bao giờ mới giao nhà. Nguyên tắc dự án mới bao giờ giá cũng cao hơn dự án đã giao nhà, trong khi có thể gặp rủi ro về chậm tiến độ.

"Việc mua chung cư đã bàn giao có nhiều ưu điểm khi thấy rõ tình trạng thực tế căn nhà. Người mua có thể kiểm tra trực tiếp chất lượng xây dựng, tiện ích và không gian sống của căn hộ và khu vực xung quanh. Không chỉ vậy, những căn nhà này có thể vào ở ngay lập tức, không cần chờ đợi xây dựng hoàn tất nên tiết kiệm thời gian so với mua nhà từ dự án chưa hoàn thiện. Một điều quan trọng là đa số những chung cư đã giao nhà thì giấy tờ pháp lý rõ ràng, khi các căn hộ đã bàn giao thường có sổ đỏ hoặc đang trong quá trình cấp sổ, giúp giảm rủi ro về pháp lý. Đồng thời được sử dụng các tiện ích, đầy đủ các dịch vụ như: thang máy, hồ bơi, phòng gym... Tuy nhiên, chung cư cũ có có nhược điểm là nếu đã bàn giao từ lâu, có thể một số phần của căn hộ hoặc hạ tầng đã xuống cấp, cần sửa chữa và bảo trì. Người mua sẽ không có nhiều sự lựa chọn về hướng nhà, tầng hay vị trí so với việc mua căn hộ trong giai đoạn dự án mới mở bán.

Các chung cư đã bàn giao có thể có mức phí bảo trì cao hơn nếu tòa nhà đã sử dụng một thời gian dài, do chi phí bảo trì tăng theo thời gian. Do vậy nếu cần chỗ ở ngay hoặc không muốn chờ đợi, việc mua chung cư đã bàn giao là lựa chọn hợp lý. Nếu muốn nhiều lựa chọn hơn, có thể cân nhắc các dự án đang trong quá trình xây dựng nhưng phải đảm bảo về uy tín của chủ đầu tư. Việc chọn mua chung cư nên dựa trên nhu cầu, khả năng tài chính và sự ưu tiên của khách hàng", anh Minh Trọng tư vấn.

Đồng quan điểm, ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, nhận định hiện đang có độ chênh, khoảng cách khá lớn giữa giá chung cư cũ và chung cư đang xây dựng. Như tại Hà Nội, cùng một vị trí, căn hộ cũ giá 30 triệu đồng/m², nhưng dự án đang xây dựng giá có thể lên đến 60 triệu đồng/m². Chính điều này đã khiến giá căn hộ cũ ở Hà Nội sốt thời gian vừa qua, nhất là những tháng đầu năm 2024. Tại TP.HCM, những người có nhu cầu hiện đang đi săn loại hình căn hộ này đã khiến giá tăng nhẹ. Như tại dự án Akari City (H.Bình Chánh) đã bàn giao và có sổ nên trong vòng 3 tháng qua, giá tăng khoảng 5%. Các dự án khác cũng tương tự với mức tăng khá nhẹ. Tuy nhiên, trong tương lai giá căn hộ sơ cấp sẽ tăng do bảng giá đất tăng.