Bất động sản ở thế 'tứ bề thọ địch'

Sản phẩm bất động sản bình dân rất hạn chế

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, về nguồn cung bất động sản năm 2022, sản phẩm nhà ở khan hiếm.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà trung, cao cấp trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu. Cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% (năm 2020), số lượng rất hạn chế.

NHẬT BẮC

Lượng giao dịch bất động sản là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý năm 2022 không ổn định. Trong đó, lượng giao dịch thành công căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng cao nhất trong quý 2/2022, sau đó giảm và thấp nhất trong quý 4/2022.

Giá bất động sản nhà ở, đất nền liên tục tăng trong 2 quý đầu năm 2022; quý 3/2022 chững lại; quý 4/2022 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều, hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ cuối quý 2/2022.

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Có nhiều nguyên nhân như: khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu…); lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm…

Tình hình khó khăn dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất, kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (cá biệt có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai dự án mới…

Khó khăn của thị trường bất động sản đã kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, ảnh hưởng an sinh xã hội.

Chất chồng vướng mắc pháp lý

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp bất động sản và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về cho thấy, có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai gặp khó khăn, vướng mắc phải dừng.

CTV

Nguyên nhân, về pháp luật đất đai có vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Liên quan đến pháp luật về quy hoạch có một số vướng mắc, như: quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định); vướng mắc về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung.

Về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng, bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết… Một số dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.

Liên quan đến pháp luật về đầu tư, tồn tại một số vướng mắc, như: việc phải thực hiện thẩm định, điều chỉnh chủ trương đầu tư khi điều chỉnh tiến độ dự án; về điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; về đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ trong dự án…

Ở khía cạnh pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng, các vướng mắc có thể kể đến là: về tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm; về việc quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường; về thực hiện cải tạo đồng bộ khu chung cư bao gồm cả chung cư cũ, hư hỏng nặng, nguy hiểm và chung cư chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm...

Khó tiếp cận vốn tín dụng, chịu áp lực trả nợ trái phiếu

Bộ Xây dựng cho biết, về nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo. Lý do, các ngân hàng hết hạn mức cho vay, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

LÊ QUÂN

Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng (Ngân hàng Nhà nước thực hiện tăng lãi suất điều hành 2 đợt vào ngày 21.9.2022 và ngày 2.11.2022; trái ngược với năm 2020 - 2021 hạ lãi suất điều hành 3 đợt). Điều này cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.

Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, theo Bộ Xây dựng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm nghìn tỉ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022, năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Một số quy định như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư, gây ra tâm lý e ngại, nghe ngóng, dừng đầu tư, rút tiền trước hạn…