Bất động sản vẫn giảm 'không lối thoát'

GIẢM GIÁ NHƯNG ÍT NGƯỜI MUA

Khảo sát của PV Thanh Niên về giá bán căn hộ thứ cấp tại một số chung cư trên địa bàn TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy giá chào bán căn hộ tiếp tục giảm, nhất là tại những dự án đang xây dựng, chuẩn bị giao nhà. Như tại dự án The Origami (TP.Thủ Đức), nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang chào bán với mức giá rẻ hơn 20 - 25% so với giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Hay tại dự án MCP (TP.Thủ Đức), các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang chào bán cắt lỗ lên đến 30%. 

Dự án New Galaxy và Apal Skyline cũng giảm từ 15 - 20%, khách cắt lỗ từ 100 - 200 triệu đồng/căn so với mức giá chủ đầu tư đưa ra. Mức giảm này nếu so với số tiền đóng trên hợp đồng là khá lớn. Những dự án như Diamond Riverside hay Ascent Lakeside (Q.7) liên quan đến những "lùm xùm" về pháp lý càng bị khách hàng bán tháo, cắt lỗ khá sâu, lên đến 20 - 30% so với giá bán trên hợp đồng. Mặc dù giá vẫn tiếp tục giảm nhưng người mua ngày càng vắng bóng.

ĐÌNH SƠN

Như trường hợp chị Phương Di thời gian qua chào bán một số bất động sản đang sở hữu tại H.Nhà Bè, Q.7, Q.8 nhưng mãi vẫn không có người mua. Chị Phương Di kể căn hộ 160 m2 tại chung cư Himlam Riveside (Q.7) chị rao bán 5,9 tỉ đồng bao gồm nội thất, nghĩa là

mỗi mét vuông căn hộ chỉ hơn 36 triệu đồng nhưng khách đến xem rồi về dù mức giá này khá rẻ so với mặt bằng chung tại khu vực này đang từ 60 - 80 triệu đồng/m2. Một căn nhà khác ở khu dân cư Lập Phúc (xã Phước Kiển, H.Nhà Bè) đã xây dựng xong phần thô chị rao bán rẻ hơn giá của chủ đầu tư 400 triệu đồng nhưng mấy tháng nay cũng bán không được. 

Ế ẩm cũng là "số phận" một căn nhà khác ở Q.8 mà chị Phương Di gửi nhiều môi giới thời gian qua. "Cũng có người đến xem nhà, nhưng xem xong thì không có hồi âm. Tôi đang xây một căn nhà ở H.Nhà Bè thiếu tiền nên phải bán bớt một trong số các căn nhà trên để có tiền xây dựng tiếp, nếu không công trình sẽ dở dang. Nhưng giảm giá mà vẫn không bán được, đúng là tiến thoái lưỡng nan", chị Phương Di than thở.

Theo bà Bùi Thị Thu, một chuyên viên sale bất động sản lâu năm chuyên về khu vực TP.Thủ Đức, thị trường nhà và đất khu vực này vẫn đang chứng kiến xu hướng bán lỗ, có những nhà đầu tư bán lỗ đến 30 - 40% so với đầu năm 2022. Đa số những bất động sản bán cắt lỗ thời gian này là những món nợ gần trở thành nợ xấu của ngân hàng nên khách hàng tự xử lý trước, nếu không được, ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý. Tuy nhiên, chỉ những lô đất nằm ở vị trí đẹp, có thể kinh doanh được, giảm giá mới được khách mua. Còn đa số là ế ẩm, dù giảm mạnh.

Tại khu vực phía nam TP, ông Tài Tuân, Giám đốc Công ty môi giới bất động sản Tài Tuân, thừa nhận gần như không có dự án mới chào bán ra thị trường từ đầu năm 2022 đến nay. Nhưng bất chấp cung giảm, thị trường giao dịch thứ cấp vẫn ngày càng thêm khó khăn. Nếu như hồi cuối năm 2022 vẫn có giao dịch thì nay gần như hiếm có giao dịch dù giảm giá. Chỉ những trường hợp vay nợ nóng, giá rẻ bèo mới bán được. 

"Hiện mức giá chào bán trên thị trường đang giảm thêm khoảng 10% so với hồi cuối năm 2022 nhưng những người có tiền, có nhu cầu vẫn đứng ngoài quan sát. Họ chờ giá giảm đến đáy mới mua vào. Tuy nhiên, như thế nào là đáy, lúc nào là đáy thì không ai biết. Thị trường hiện rất khó khăn do dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn đang tắc", ông Tài Tuân nói.

Đã đến lúc mua vào ?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang dự báo thời gian tới những tài sản không có kết nối hạ tầng tốt, chỉ là đất nông nghiệp hoang hóa, đất rẫy hoặc nhà ở có vị trí không thuận lợi sẽ giảm giá mạnh hơn nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thật. Dù vậy, những tài sản này vẫn sẽ khó tìm được khách hàng vì không mang lại doanh thu.

Theo ông Võ Quốc Thắng, Giám đốc nghiên cứu thị trường của Tập đoàn DKRA, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM trong tháng 3.2023 duy trì xu hướng giảm từ cuối năm 2022 với mức giảm giá phổ biến dao động khoảng 1 - 5% so với quý 4/2022, giảm 2 - 9% so với thời điểm cùng kỳ năm 2022. Cá biệt, ở các dự án chuẩn bị bàn giao nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, mức giảm giá lên đến trên 20 - 25% so với cùng kỳ 2022 nhưng rất khó thanh khoản. 

"Sức cầu giảm mạnh, chỉ bằng 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2022 và chưa có dấu hiệu hồi phục, bên cạnh đó lãi suất cho vay bất động sản đang ở mức khá cao trên 10%/năm, tình hình kinh tế trong và ngoài nước đang gặp rất nhiều khó khăn…, thị trường thứ cấp khó có cơ hội phục hồi sớm. Từ nay đến cuối năm, dự báo thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, mặt bằng giá bán có thể tiếp tục đà giảm", ông Thắng lo ngại.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN Phạm Lâm cho rằng với mức lãi suất hiện nay dao động từ 12 - 15%/năm, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ở chiều ngược lại, kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến những người ôm bất động sản phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận. Dù vậy, ông Lâm đánh giá, thị trường bất động sản đã le lói các tín hiệu vui đến từ các chính sách vĩ mô, đặc biệt là ngân hàng đã bơm vốn trở lại vào nền kinh tế, vào thị trường bất động sản dù vẫn còn khá nhỏ giọt. Các doanh nghiệp cũng đã cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại hoạt động đầu tư kinh doanh. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã "cắt" những khoản đầu tư không hiệu quả thu hồi tiền về...

Nhiều ý kiến lạc quan thì cho rằng đây là thời điểm tốt để những người có tiền mặt mua nhà đất. Bởi Chính phủ đã có hàng loạt chính sách hỗ trợ cho thị trường như tín dụng, sửa các quy định của pháp luật… Các địa phương cũng tích cực trong việc hỗ trợ các dự án chậm triển khai hoàn thiện pháp lý để có sản phẩm tung ra thị trường. Dù vậy, người có tiền ở thời điểm hiện tại đang có không ít sự lựa chọn. Thế nên, bất động sản vẫn đang giảm không lối thoát vì người mua chưa sẵn sàng.