Bộ KH-ĐT: Nhiều khoảng trống pháp lý tạo 'kẽ hở' bán dự án bất động sản

Báo cáo gửi đến hội nghị, Bộ KH-ĐT chỉ ra loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp luật về đầu tư và đấu thầu trong lĩnh vực bất động sản.

NHẬT BẮC

Hiện nay, việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư gặp những vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến luật Đất đai, luật Nhà ở.

Trong đó, luật Đất đai chưa làm rõ trường hợp thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá, như trường hợp địa phương không thể bố trí ngân sách cho việc giải phóng mặt bằng.

Luật Đất đai cũng không quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (bao gồm dự án nhà ở, khu đô thị), để phân định với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công trên đất.

"Do thiếu hướng dẫn để thực hiện đồng bộ các quy định nêu trên dẫn đến vướng mắc trong lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án thuộc diện phải đấu giá hoặc đấu thầu; dự án có đất đã giải phóng mặt bằng xen lẫn với đất chưa giải phóng mặt bằng, dự án có tài sản công…", Bộ KH-ĐT nêu.

Với quy định của luật Nhà ở, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, thì không được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Quy định này dẫn đến vướng mắc với nhiều doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư cũng gặp vướng mắc.

Đáng chú ý, Bộ KH-ĐT lưu ý, luật pháp hiện hành chưa có quy định về điều kiện đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án (năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án). Điều này dẫn đến quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất trước đó trở nên "vô nghĩa, có thể xảy ra hiện tượng bán dự án". Ngoài ra, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến còn có nội dung chưa rõ…

Sửa luật Đất đai, luật Đấu thầu ra sao?

Báo cáo của Bộ KH-ĐT cũng cho hay, thời gian qua, rất nhiều cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương và các doanh nghiệp gửi văn bản tới bộ đề nghị hướng dẫn về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với từng dự án cụ thể; đặc biệt là các dự án đã được quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư trong thời gian dài trước đó, có vấn đề về pháp lý và hiện nay tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

NGỌC DƯƠNG

Nhiều hồ sơ dự án được xử lý quá lâu, qua nhiều cấp lãnh đạo ở địa phương các thời kỳ quyết định; có hoặc không có vướng mắc về pháp lý nhưng các cơ quan có thẩm quyền xử lý ngại trách nhiệm, trì hoãn, đùn đẩy lên T.Ư xin ý kiến nhiều nơi, nhiều lần dẫn đến dự án chậm hoặc dừng triển khai thực hiện.

Trước những bất cập về lựa chọn nhà đầu tư, Chính phủ đã chỉ đạo đề xuất sửa đổi, bổ sung tại dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) và luật Đấu thầu (sửa đổi).

Cụ thể, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) sẽ phân định và quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Hiện, Bộ KH-ĐT đang phối hợp với Bộ TN-MT để tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện quy định này; bảo đảm đồng bộ, tránh mâu thuẫn, chồng chéo và khoảng trống pháp lý.

Bộ KH-ĐT đang hoàn thiện dự án luật Đấu thầu (sửa đổi); trong đó có một số nội dung về lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, điều chỉnh chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án đầu tư.

Dự thảo luật Đấu thầu (sửa đổi) dự kiến sửa đổi theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, kèm điều kiện việc chuyển nhượng được cơ quan ký kết hợp đồng/cơ quan đăng ký đầu tư chấp thuận.

Đồng thời, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng dự án và có cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án...

Liên quan đến thủ tục thanh toán đối với các dự án BT, theo Bộ KH-ĐT, các vướng mắc đều xuất phát từ việc xác định giá trị tài sản công (trong đó có giá trị quyền sử dụng đất).

Vì vậy, Bộ KH-ĐT kiến nghị Thủ tướng xem xét, quyết định giao Bộ Tài chính rà soát, tổng hợp vướng mắc trong việc sử dụng quỹ đất, tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT trước ngày luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực thi hành và đề xuất giải pháp xử lý dứt điểm, báo cáo Thủ tướng trong quý 2/2023.