Bức tranh màu xám của thị trường bất động sản

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao. Giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường BĐS cho thuê. Giao dịch bị sụt giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp (DN) gặp khó khăn về thanh khoản. Trong lúc đó, đa số người tiêu dùng cũng bị giảm thu nhập làm sụt giảm khả năng tạo lập nhà ở. Đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn đến phân khúc BĐS cho thuê, BĐS du lịch, condotel; môi giới BĐS và khoảng 35 ngành nghề có liên quan.

Chính giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao, vượt quá thu nhập trung bình của người dân đến 20 lần khiến DN khó bán được hàng Ông Đinh Duy Trinh (Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS Việt Nam)

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường đang phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp khi căn hộ cao cấp chiếm đến 72,5% nguồn cung, cao nhất trong tổng số nhà ở thương mại, tăng 24,5% so với 9 tháng năm 2019.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (tức khoảng 35 triệu đồng/m²), cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng (khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm).

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS Việt Nam, cho biết mấy chục năm làm BĐS, ông chứng kiến chưa bao giờ thị trường BĐS, các DN lại rơi vào tình cảnh khó khăn như lúc này. Chưa bao giờ giá BĐS bị đẩy lên quá cao như hiện nay. Điển hình như ở Bình Dương, hiện giá bán căn hộ đã lên đến 40 triệu đồng/m², trong khi nhiều dự án cũ trước đây ở Q.2 đang mua bán lại khoảng 50 triệu đồng/m². Hay một dự án ở Q.Thủ Đức đang chào bán 4.000 USD/m², dự án Masteri Centre Point ở Q.9 chỉ cách Đồng Nai một con sông nhưng cũng bán đến 60 - 65 triệu đồng/m². Chính giá BĐS đang bị đẩy lên quá cao, vượt quá thu nhập trung bình của người dân đến 20 lần khiến DN khó bán được hàng.

Trong khi đó, lý giải về giá BĐS đang ở mức cao ngất ngưởng, lãnh đạo một tập đoàn BĐS tại TP.HCM nói rằng hiện nay giá đầu vào của DN đang quá cao do thủ tục hành chính  kéo dài lê thê, nhiêu khê, mấy năm trời chưa xong được một dự án. Điển hình như dự án của công ty ông ở Q.7 (TP.HCM) đã 4 năm vẫn chưa đóng được tiền sử dụng đất. Trong 4 năm đó, chỉ tính riêng chi phí vốn bình quân lãi suất khoảng 10%/năm đã đẩy giá BĐS tăng gấp đôi. Không những thế, đất DN dù mua đất trực tiếp của dân vẫn phải tiếp tục đóng thêm một khoản tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng gần bằng tiền mua đất. Điều này đồng nghĩa với việc DN phải mua đất 2 lần. Không dừng lại ở đó, để hoàn thành một dự án thì chi phí “lót tay” cũng không phải là nhỏ. Tất cả những điều này đã đẩy giá BĐS tăng cao. Tuy nhiên cũng không loại trừ yếu tố lợi nhuận của DN tại một dự án ít nhất phải đạt 50% mới dám làm vì những rủi ro quá lớn về thủ tục hành chính gây ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, những khó khăn của DN BĐS đang vấp phải từ thị trường, nguồn vốn, dịch bệnh, DN có thể vượt qua, nhưng có một cái “ải” khó vượt qua nhất là cơ chế, chính sách, các quy định của pháp luật hiện hành. Nếu những điều này không được cải thiện, không được tháo gỡ thì không chỉ DN BĐS “chết” mà ngay cả người dân cũng bó tay khi không thể tiếp cận được nhà đất với giá rẻ, phù hợp thu nhập. Các DN không “xin” hỗ trợ về tài chính mà “xin” hỗ trợ về cơ chế, chính sách.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng hiện nay thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thường mất trên dưới 3 năm, có một số trường hợp lâu hơn, do chưa có cơ chế xử lý các thửa đất công nằm xen cài trong dự án hoặc do Sở TN-MT đang đề xuất thu thêm tiền sử dụng đất đối với đất đường nội bộ, cây xanh trong khuôn viên dự án nhà chung cư, hoặc phần diện tích tầng hầm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư (mà các công trình, phần diện tích này đã được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư trước đó). Do đó, UBND TP.HCM cần chỉ đạo Sở TN-MT, Sở Tài chính phối hợp chặt chẽ để đẩy nhanh hơn nữa quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở. “Thời gian là vàng là bạc, nếu thủ tục hành chính, nhất là khâu đóng tiền sử dụng đất được đẩy nhanh sẽ hỗ trợ DN và giúp giảm giá BĐS. Không những thế, TP cần đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho khách hàng. Đây là vấn đề gây bức xúc cho người mua nhà”, ông Nghĩa nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ tháo gỡ được một số vướng mắc cho các dự án đầu tư như chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở mà DN có quỹ đất hỗn hợp không phải thực hiện thủ tục đấu giá đất, đấu thầu dự án. Công nhận chủ đầu tư là nhà đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời quy định rõ dự án nhà ở mà nhà đầu tư quỹ đất hỗn hợp được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư và nhà đầu tư được công nhận là chủ đầu tư dự án. “Hãy cho DN thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vì phải làm báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường như trước đây vừa hình thức đối phó, vừa mất thời gian, vừa tốn kém, lãng phí”, ông Châu đưa kiến nghị và đề xuất UBND TP.HCM gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong đó sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại gồm 4 bước.

Cụ thể, bước 1 lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư 2014 (từ ngày 1.1.2021 là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư). Bước 2 lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của luật Quy hoạch đô thị. Bước 3 là thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật,

Đối với 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng từ ngày 10.12.2015 đến tháng 9.2018 do vướng mắc quy định phải có 100% đất ở, nay vướng mắc này đã được luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 giải quyết nên đề nghị UBND TP có hướng giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho DN, nhằm tăng nguồn cung cho thị trường, từ đó hạ giá nhà đất. Bởi đến nay số dự án này chưa có thông tin được tháo gỡ.

“Đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án. Bởi hiện nay các nhà đầu tư bị yêu cầu phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng. Yêu cầu này không phù hợp với các quy định của pháp luật và cũng không phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án nhà ở thương mại. Nên UBND TP cần chỉ đạo Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho nhà đầu tư đã có quyết định giao đất dự án nhà ở, để được phép khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án”, ông Châu kiến nghị.