Cẩn trọng khi mua đất nền phân lô

"Né" những nơi cấm phân lô

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết đến tháng 12.2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại 1, 36 đô thị loại 2, 45 đô thị loại 3, 95 đô thị loại 4 và 702 đô thị loại 5. Quy định mới không cho phân lô, bán nền tại 105 TP, thị xã; tăng thêm 81 địa phương so với quy định hiện hành. Cụ thể, luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, TP bị cấm phân lô, tách thửa.

Theo luật sư Mậu Thương (Đoàn luật sư TP.HCM), trước đây luật Đất đai 2013 chỉ giới hạn các phường của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 trực thuộc T.Ư hoặc những khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan thì không được phân lô bán nền. Tức là tại những khu vực này, doanh nghiệp phải lập dự án 1/500, xây nhà mới được bán, không được phân lô, bán nền. Nhưng với luật Kinh doanh bất động sản 2024 thì phạm vi cấm phân lô bán nền đã được nới rộng hơn. Cụ thể, các chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Vì vậy, khách hàng khi mua đất phân lô phải tránh những khu vực này, vì đất nền phân lô đã bị cấm, trừ những lô đất đã được tách thửa trước ngày luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực.

Đối với những khu vực được phép phân lô, luật sư Mậu Thương lưu ý trước đây pháp luật không quy định rõ ràng về việc sau khi cá nhân nhận chuyển nhượng đất phân lô (đã được cấp sổ đỏ nhưng chưa xây dựng nhà) thì người mua có bắt buộc phải xây nhà hay không. Nhưng với luật Kinh doanh bất động sản 2024, một trong những yêu cầu đối với bên nhận chuyển nhượng là phải xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, xây nhà như thế nào, bao giờ xây thì vẫn đang còn chờ nghị định hướng dẫn. Mặc dù vậy, theo luật sư Mậu Thương, quy định siết phân lô bán nền chỉ áp dụng đối với các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3 chứ không bị hạn chế trong trường hợp địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để cho người dân xây dựng nhà ở. Do vậy, đối với đất đấu giá người dân vẫn có thể mua để đầu tư kinh doanh hay tạo lập nhà ở.

Đình Sơn

Luật sư Nguyễn Vân Trường (Đoàn luật sư TP.HCM) lưu ý hiện nay, việc mua bán đất phân lô đang được ưa chuộng bởi giá thấp, thanh khoản dễ dàng hơn so với các loại bất động sản khác. Chính vì vậy ở các tỉnh, cá nhân và doanh nghiệp thường chọn hình thức phân lô bán nền thay vì lập dự án 1/500. Trong khi đó, theo quy định mới sẽ có 105 TP, thị xã không được phân lô, bán nền. Chính vì vậy, để không bị lừa người dân nên tìm hiểu kỹ. Nếu tại những địa phương này có những cá nhân, tổ chức rao bán đất nền phân lô cần phải xem kỹ về pháp lý. Chỉ nên mua khi đất đã có sổ và có thể công chứng sang tên được ngay. Ngoài ra, khi thực hiện việc mua đất phân lô, người mua cần lưu ý chủ đầu tư dự án phải được UBND cấp tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hợp đồng chuyển nhượng buộc phải được công chứng theo đúng quy định. "Kiểm tra kỹ về chủ đầu tư, dự án cũng như hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng. Kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất, đảm bảo việc chắc chắn lô đất đó sẽ có sổ đỏ và không dính tranh chấp", luật sư Trường khuyến nghị.

Mua đất phải có sổ đỏ

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Á Châu, khuyên người mua đất chỉ cần lưu ý là đất nào đã có sổ đỏ, có thổ cư và kiểm tra, phù hợp về quy hoạch xây dựng là được. Bởi hiện nay có một bất cập của luật là các bộ luật chồng chéo nhau, nhất là luật Đất đai và luật Xây dựng. Điển hình là luật Đất đai quy định: đối với đất ở nông thôn sẽ cho phép người dân xây dựng nhà dưới 7 tầng mà không cần phải xin phép, chỉ cần báo cáo chính quyền địa phương. Nhưng luật Xây dựng đòi hỏi phải có quy hoạch chung, quy hoạch nông thôn mới... Trong khi đó tại các địa phương không có quy hoạch chung, thậm chí quy hoạch nông thôn mới cũng chưa phủ kín. Chính vì vậy tại nhiều địa phương dù đất đã là đất ở nhưng không được xây nhà.

"Hiện nay quy hoạch xây dựng cả nước đang làm theo yêu cầu của Bộ Xây dựng. Nhưng việc đồng bộ quy hoạch chung, đến quy hoạch chi tiết cần rất nhiều thời gian. Thậm chí ngay cả các TP lớn như TP.HCM hay Hà Nội quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa thể phủ kín đến tất cả các phường xã thì làm sao các tỉnh thành nhỏ hơn, dân cư thưa hơn có thể làm đồng bộ và đầy đủ. Nên vướng mắc cho người dân rất nhiều. Do vậy khi đi mua đất, nhất là ở các tỉnh thành, khách hàng cần xem kỹ thêm đất có phù hợp quy hoạch xây dựng hay không", ông Hạnh khuyến nghị.

Những khuyến cáo của ông Nguyễn Lộc Hạnh là không thừa bởi tại tỉnh Lâm Đồng, nhiều nơi người dân đã có đất ở và sổ đỏ từng nền nhưng không được xây nhà vì chính quyền yêu cầu phải phù hợp quy hoạch xây dựng thì mới cho phép xây. Như mới đây có trường hợp xây dựng 22 căn nhà tại H.Bảo Lâm đã bị chính quyền địa phương yêu cầu dừng thi công, xử phạt dù người dân xây nhà trên đất ở. Chính vì vậy để tránh rủi ro, theo những người am hiểu về đất đai, khi đi mua đất nền phân lô, ngoài việc lô đất phù hợp quy hoạch là đất ở, cần phải xem có phù hợp quy hoạch xây dựng hay không. Tại các đô thị lớn như TP.HCM cần xem lô đất có bị dính đất nông thôn mới, đất hỗn hợp hay không. Nếu có, thì không nên mua vì không thể xây nhà.

Trong khi đó, mua đất sổ đỏ chung được khuyến nghị là điều tối kỵ trong bất động sản bởi nhiều vấn đề rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Thực tế cho thấy những tranh chấp gần như rất khó để giải quyết triệt để như: không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, không xác định được vị trí các lô đất… Không những vậy, khi mua bán, khai thác sử dụng đất chung sổ, mọi vấn đề đều cần sự đồng ý, nhất trí của tất cả những người đồng sở hữu. Do đó, mỗi khi muốn làm gì trên đất của mình, khách hàng đều phải thực hiện một bước nhận được cái gật đầu của tất cả những người đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp cần tiền gấp, đây cũng là điểm bất lợi, thường khiến bị người mua ép giá.