Chính phủ 'chốt' giữ nguyên công chứng để ngăn ngừa tranh chấp

Bỏ công chứng sẽ gây nhiều hệ lụy

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9.2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Điểm đáng chú ý trong nghị quyết lần này Chính phủ yêu cầu trong dự án luật sửa đổi tiếp tục thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Ngoài ra, với luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Chính phủ giao Bộ Xây dựng rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt.

Trước đó, tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi, Bộ Nông nghiệp - Môi trường đề xuất bỏ công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch bất động sản như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp.

Tuy nhiên, thảo luận dự án luật tại kỳ họp Quốc hội không thường lệ lần thứ nhất hồi tháng 8, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại việc bỏ công chứng bắt buộc với giao dịch bất động sản có thể phát sinh nhiều rủi ro, như tranh chấp giao dịch vô hiệu hoặc có sự gian lận...

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers đồng tình với việc giữ lại công chứng nhà đất như hiện nay. Bởi, khi cơ chế kiểm soát trước (tiền kiểm) bị gỡ bỏ, tranh chấp sẽ dồn toàn bộ vào kiểm soát sau (hậu kiểm). Khi đó sẽ gây quá tải cho hệ thống tư pháp là tòa án, thi hành án.

Lượng tranh chấp giao dịch đất đai tăng vọt và hướng về tòa án giải quyết. Tuy nhiên, một vụ án đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm khiến tài sản không giao dịch, khai thác… gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Không chỉ vậy, điều này có thể gây bất ổn cho ngân hàng và thị trường tài chính, khi ngân hàng nhận thế chấp bất động sản dựa trên giao dịch mua bán của khách hàng. Nếu hợp đồng mua bán ban đầu bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, hợp đồng bảo đảm của ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ vô hiệu và tạo ra nợ xấu dây chuyền.

Bên cạnh đó, sự thiếu an toàn pháp lý sẽ làm tăng tâm lý e ngại, khiến các bên phải tốn thêm rất nhiều chi phí thuê luật sư, tư vấn riêng, vô hình trung làm gia tăng chi phí gián tiếp/chi phí ẩn trong xã hội cao hơn rất nhiều chi phí công chứng.

Chỉ đạo của Chính phủ là đúng đắn

Theo ông Nguyễn Văn Hòa (Trưởng phòng Công chứng số 3), trong đời sống pháp lý, công chứng là một biện pháp phòng ngừa, mà đã là phòng ngừa thì kết quả thường là không có gì xảy ra: Không kiện tụng, không tranh chấp, không oan sai. Chính vì thế, công chứng thường không được "vỗ tay" giống như phòng cháy, cũng như bảo hiểm, tiêm chủng hay sử dụng thuốc trong y tế…

Tuy nhiên, không nên nhìn nhận văn bản công chứng chỉ để đăng ký tài sản (mà cơ quan nào cũng sẽ làm được), mà hãy nhìn vào vai trò phòng ngừa, giải thích pháp luật, tư vấn giải pháp pháp lý an toàn, bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, trung gian đứng giữa là cầu nối giữa người dân và Nhà nước.

Nhà nước với vai trò cung cấp các dịch vụ công phục vụ người dân và quản lý xã hội cần rất nhiều công cụ và cách thức điều tiết, quản trị mà trong đó công chứng là một trong những công cụ hiệu quả nhằm phòng ngừa rủi ro cho các giao dịch trong đời sống xã hội.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cũng theo ông Nguyễn Văn Hòa, từ trước cho đến nay, cơ chế công chứng bắt buộc đối với những giao dịch bất động sản là hành lang pháp lý an toàn đầu tiên giúp kiểm tra về chủ thể, năng lực hành vi, ý chí và quyền định đoạt, giấy tờ về tài sản, tình trạng pháp lý của tài sản chung, riêng, tình trạng tranh chấp... của bất động sản. Đây là một loại tài sản đặc biệt không chỉ vì giá trị lớn mà còn có vai trò quan trọng bậc nhất của nó trong đời sống kinh tế - xã hội.

Do đó, nếu dỡ bỏ hành lang pháp lý an toàn sẽ phát sinh hệ quả. Đầu tiên là việc bảo đảm an toàn pháp lý sẽ được chuyển giao từ tổ chức hành nghề công chứng cho tổ chức đăng ký đất đai. Khi đó, nhân viên đăng ký đất đai sẽ gánh trách nhiệm này thay cho công chứng viên. Trong khi hiện nay, pháp luật không có cơ chế bắt nhân viên đăng ký phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của giao dịch. Từ đây sẽ phát sinh tâm lý nhũng nhiễu, né tránh, đòi hỏi thêm nhiều giấy tờ con để "an toàn là trên hết" khi thực hiện nhiệm vụ.

Bên cạnh đó, thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động thay vì giảm đi có thể sẽ được kéo dài hơn do nhân viên đăng ký tự xây dựng và thiết lập cơ chế an toàn cho bản thân khi yêu cầu thêm những giấy tờ nhằm tạo sự an toàn pháp lý theo nhận định chủ quan của họ.

Đặc biệt sẽ bùng nổ vi phạm pháp luật khi mà tình trạng giả mạo tinh vi được thực hiện với với nhiều thủ đoạn. Tài sản chung bị định đoạt mà không cần ý kiến của người sở hữu chung, sử dụng chung…

"Những rủi ro này được đẩy toàn bộ về phía người mua khi mà người dân không đủ thông tin, kiến thức pháp luật và công cụ để tự thẩm định pháp lý của tài sản. Đến khi giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu thì việc đòi lại tiền từ sẽ vô cùng khó khăn và gian nan. Cải cách, cắt giảm thủ tục, hạn chế và cắt giảm chi phí xã hội, chi phí dư thừa là chủ trương đúng, nhưng bãi bỏ khâu kiểm soát an toàn pháp lý trong bối cảnh quốc gia bắt đầu công cuộc chuyển đổi số thì việc bỏ hành lang an toàn pháp lý công chứng sẽ gây những hệ lụy lớn cho người dân và xã hội. Nên chỉ đạo của Chính phủ là đúng đắn và cần thiết", ông Nguyễn Văn Hoà chia sẻ.