Công chứng nhà đất sẽ không còn phụ thuộc địa giới hành chính?

Phải bỏ được địa giới dữ liệu

Theo quy định của luật Số 04/2026, công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp.

Luật cũng giao Chính phủ xây dựng lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng bất động sản trong phạm vi toàn quốc, sau khi cơ sở dữ liệu công chứng được vận hành và các cơ sở dữ liệu có liên quan được công bố.

Do đó, để quy định chi tiết, tại dự thảo, Bộ Tư pháp đề xuất công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ 1.7.2028 (thay vì phụ thuộc vào địa giới hành chính như hiện hành).

Lý giải về thời điểm mở rộng phạm vi công chứng, cơ quan soạn thảo cho biết hiện nay cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức công bố và vận hành.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ủng hộ hướng cải cách này, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho hay, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Công chứng được Quốc hội thông qua ngày 23.4.2026 đã giao Chính phủ quy định lộ trình thực hiện công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính, gắn với điều kiện các cơ sở dữ liệu được vận hành đầy đủ và đồng bộ.

Tuy nhiên, muốn bỏ địa giới của công chứng trước hết phải bỏ được địa giới của dữ liệu. Ông đưa ra tình huống: Một người đang sống tại TP.HCM muốn bán căn nhà của mình ở Nghệ An. Vì sao họ phải quay về Nghệ An hoặc tìm một tổ chức hành nghề công chứng tại Nghệ An để ký hợp đồng, trong khi thông tin về căn nhà, chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, ngăn chặn và lịch sử giao dịch về nguyên tắc đều có thể được số hóa và tra cứu trên hệ thống.

Bởi vấn đề lớn nhất của một hợp đồng mua bán nhà đất không phải là công chứng viên đang ngồi ở Hà Nội, TP.HCM hay Nghệ An mà tại thời điểm đặt bút ký, công chứng viên có nhìn thấy đầy đủ và chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản đó hay không.

Một căn nhà có thể có sổ hồng hoàn toàn thật nhưng chủ sở hữu đã thế chấp. Một thửa đất có thể không thế chấp nhưng đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn. Một giấy tờ có thể nhìn bằng mắt không phát hiện dấu hiệu bất thường nhưng thông tin trên hệ thống lại không trùng khớp. Một tài sản thậm chí có thể được mang đi thực hiện nhiều giao dịch trong khoảng thời gian rất ngắn ở những địa điểm khác nhau.

Khi công chứng bất động sản còn giới hạn trong phạm vi một tỉnh, công chứng viên chủ yếu xử lý các bất động sản nằm trên địa bàn nơi mình hành nghề. Nhưng khi bỏ giới hạn này, một công chứng viên ở TP.HCM có thể công chứng nhà đất tại Hà Nội, Nghệ An hay bất kỳ địa phương nào. Khi ấy, yêu cầu về một hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và cập nhật trên toàn quốc trở nên đặc biệt quan trọng.

"Công chứng không đơn thuần là nơi các bên đến ký tên rồi đóng dấu. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của giao dịch và góp phần phòng ngừa tranh chấp. Chính vì vậy, khi Quốc hội thông qua luật sửa đổi luật Công chứng, việc chưa bỏ ngay giới hạn địa giới đối với bất động sản cũng được lý giải bởi cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu liên quan chưa kết nối, chia sẻ đồng bộ trên phạm vi toàn quốc", ông Hoàng Hà cho hay.

Báo cáo từ Bộ Tư pháp cũng cho thấy, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai dự kiến cơ bản hoàn thành vào cuối năm 2027. Cơ sở dữ liệu công chứng tập trung cũng dự kiến vận hành trong năm 2027. Sau đó còn cần thời gian để kết nối với dữ liệu dân cư, đất đai, nhà ở, thuế và các hệ thống liên quan. Nên theo các chuyên gia, muốn bỏ địa giới của công chứng thì trước hết phải bỏ được địa giới của dữ liệu. 

Cũng theo các chuyên gia, điều kiện để bỏ địa giới công chứng không nên chỉ là đã xây dựng xong cơ sở dữ liệu. Có cơ sở dữ liệu là một chuyện. Dữ liệu có đủ, đúng, sạch và được cập nhật kịp thời hay không lại là chuyện khác. Trong giao dịch bất động sản, dữ liệu cập nhật chậm vài giây, vài giờ có thể không còn là lỗi kỹ thuật nhỏ. Nó có thể quyết định số phận của một tài sản trị giá hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.

Có cơ chế xác định trách nhiệm

Từ đây theo luật sư Hoàng Hà lại phát sinh vấn đề pháp lý rất quan trọng. Nếu công chứng viên đã tra cứu đầy đủ theo quy định, hệ thống cho thấy tài sản bình thường, nhưng sau đó phát hiện dữ liệu chưa được cập nhật thì ai chịu trách nhiệm. Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan quản lý dữ liệu hay cuối cùng người mua vẫn phải tự gánh rủi ro.

Do vậy ông cho rằng, đây là vấn đề phải được giải quyết trước khi mở rộng công chứng phi địa giới. Khi Nhà nước yêu cầu người dân và công chứng viên tin vào dữ liệu chính thức thì cũng phải có cơ chế xác định trách nhiệm nếu dữ liệu đó sai, thiếu hoặc cập nhật chậm.

Mỗi lần tra cứu cũng cần được lưu vết. Sau này nếu tranh chấp xảy ra, phải xác định được vào đúng thời điểm ký hợp đồng, công chứng viên đã kiểm tra thông tin gì và hệ thống đã trả về kết quả như thế nào. Lưu vết không chỉ để kiểm soát công chứng viên. Nó còn để bảo vệ công chứng viên và người dân.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Lãnh đạo một Văn phòng công chứng trên địa bàn TP.HCM còn cho hay, đề xuất trên xuất hiện đúng lúc với dự thảo sửa đổi luật Đất đai quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với một số giao dịch quyền sử dụng đất như luật Đất đai hiện hành không còn được thể hiện trong nhóm điều kiện thực hiện quyền. Nếu đề xuất này được thông qua thì tác động đối với nghề công chứng sẽ rất đáng kể.

Khi đó, công chứng viên có thể được hành nghề rộng hơn về địa lý nhưng đồng thời lại đứng trước khả năng giảm một lượng lớn giao dịch mà lâu nay người dân phải tìm đến vì pháp luật bắt buộc. Nói cách khác, bỏ địa giới sẽ làm giảm lợi thế về địa bàn, còn bỏ công chứng bắt buộc có thể làm giảm lợi thế do chính pháp luật tạo ra.

Nếu cả hai thay đổi cùng xảy ra, nghề công chứng sẽ bước sang một giai đoạn khác. Người dân có thể không còn đến văn phòng công chứng chỉ vì "luật bắt buộc", mà sẽ lựa chọn công chứng vì họ thấy cần một bên kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, nhận diện rủi ro, bảo đảm tính an toàn của hợp đồng và tạo lập chứng cứ đáng tin cậy nếu sau này phát sinh tranh chấp.

Khi đó, giá trị của công chứng viên sẽ không còn nằm chủ yếu ở con dấu hay địa bàn hành nghề, mà nằm ở chất lượng thẩm định pháp lý và khả năng phòng ngừa rủi ro cho giao dịch.