Choáng với giá đấu giá đất Thủ Thiêm : Tân binh loại "ông lớn" bằng bước giá 700 tỉ đồng

Nhiều "ông lớn" chưa kịp trả giá

Phiên đấu giá công khai 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vào ngày 10.12 vừa rồi có khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá. Có thể nói, đây là một phiên đấu giá so kè quyết liệt với hàng trăm lần trả giá trước khi nhà đầu tư cuối cùng chốt giá thành công. Điểm đặc biệt trong các phiên đấu giá này theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoRea) là “tốc độ trả giá” rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có “bước giá” rất lớn. Thậm chí có “bước giá” cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá Lô 3.12, nên một số nhà đầu tư khác không thể “chen vào” trả giá được. "Ngay cả một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng “không kịp” trả giá lần nào, trong lúc có Công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập"- ông Châu nhận định.

Mức giá đấu giá thành công của 4 lô đất ở Thủ Thiêm gây choáng váng cho thị trường bất động sản

Ảnh ; ngọc dương

Ví dụ phiên đấu giá Lô 3.5 (diện tích 6.446m² giá khởi điểm 578 tỷ đồng), bước giá 6-10 tỷ đồng; giá trúng đấu giá 3.820 tỷ đồng gấp 6,6 lần giá khởi điểm, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic. Trong giai đoạn đầu của phiên đấu giá đã có 13 nhà đầu tư trả giá với giá đầu tiên là 600 tỷ đồng. Đến lần trả giá thứ 35 với mức giá 1.750 tỷ đồng thì đã có 11 nhà đầu tư dừng lại, chỉ còn lại 02 nhà đầu tư là nhà đầu tư số 11 và nhà đầu tư số 17 tiếp tục trả giá thêm 94 lần nữa thì mới xác định được nhà đầu tư trúng đấu giá. Như vậy, sau 129 lần trả giá thì mới xác định được nhà đầu tư trúng đấu giá.

Tương tự với Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Đây là lô có diện tích lớn nhất, hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất lên đến 8.95, cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30-50 tỷ đồng và là bước giá lớn nhất trong 4 lô đấu giá. Đây cũng chính là lô có giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Trong giai đoạn đầu của phiên đấu giá đã có 8 nhà đầu tư tham gia trả giá với giá đầu tiên là 3.000 tỷ đồng. Đến lần trả giá thứ 5 với mức giá 8.800 tỷ đồng thì đã có 4 nhà đầu tư dừng lại, còn lại 4 nhà đầu tư. Đến lần trả giá thứ 30 với mức giá 13.200 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 11 dừng trả giá, chỉ còn lại 03 nhà đầu tư. Đến lần trả giá thứ 49 với mức giá 18.050 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 4 dừng trả giá và chỉ còn lại 02 nhà đầu tư. 2 nhà đầu tư này tiếp tục trả giá thêm 21 lần nữa thì mới “chốt giá” và xác định nhà đầu tư trúng đấu giá. Như vậy, lô này đã trải qua 70 lần trả giá. Giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, tính ra đơn giá 2,43 tỷ đồng/m² đất ở.

Giá căn hộ lên 70 tỉ đồng- 80 tỉ đồng/căn

Với mức giá trúng đấu giá cao kỉ lục, các căn hộ của cả 4 lô đất nói trên sẽ rơi vào khoảng từ 50 tỉ đồng- hơn 80 tỉ đồng/căn. HoRea tính toán, Lô 3.8 với giá trúng đấu giá 4.000 tỷ đồng, đơn giá 467 triệu đồng/m² đất ở, cộng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,4 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án khoảng 272 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư). Cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (4.000 tỷ + 272 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.495 tỷ đồng). Cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.153 tỷ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) “dự đoán” vào khoảng 6.920 tỷ đồng, mà dự án chỉ có 113 căn hộ, không có sàn thương mại thì giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 61,2 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 510 triệu đồng/m² sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT).

Cũng với cách tính tương tự, giá căn hộ tại Lô 3.5 có thể lên đến khoảng 80 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT); căn hộ tại Lô 3.9 khoảng 78,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) và căn hộ tại Lô 3.12 khoảng 69,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT). "Tất cả mức giá căn hộ của 4 lô đất này đều cao gấp 3- 4 lần thị trường và đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này. Hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2"- ông Châu nhận xét.