Chung cư: Tích sản hay tiêu sản?

Dự án tốt vẫn tiếp tục gia tăng giá trị

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn, thực tế Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28.7.2026 đề xuất hoàn thiện các quy định về niên hạn sử dụng công trình, đồng thời tăng cường việc kiểm định, cải tạo và xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Điều đó khiến không ít người cho rằng, khi công trình có tuổi thọ, chung cư sẽ không còn là một tài sản để tích lũy lâu dài. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên yếu tố đó để kết luận chung cư là tiêu sản thì chưa phản ánh đầy đủ bức tranh của thị trường.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Từ cơ sở dữ liệu giá của 626 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án, chiếm 95% ghi nhận giá bán tin đăng trong quý 2/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%. Trong khi chỉ 29 dự án giảm giá so với năm 2025. Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản", ông Đinh Minh Tuấn dẫn chứng.

Tuy nhiên ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh đã qua rồi thời "mua chung cư nào cũng tăng giá". Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá. Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt, mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới. "Nên đừng hỏi chung cư là tích sản hay tiêu sản, hãy hỏi chúng ta đang sở hữu một dự án tốt hay không", ông Minh Tuấn nêu quan điểm.

Ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư NHQ, giải thích rõ hơn: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng (QCVN 03:2022/BXD) hiện hành đã xác định tuổi thọ công trình nhà chung cư không dưới 50 năm, đặc biệt đối với các công trình mang tính biểu tượng thì đến 100 năm. Như vậy, về thực tế thời hạn của các công trình như nhà chung cư phổ biến hiện nay là trên 50 năm theo tuổi thọ công trình. Việc cụ thể hóa bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư trong dự thảo luật Nhà ở là cơ sở pháp lý giúp giải quyết câu chuyện xử lý tại thời điểm khu nhà xuống cấp, không còn đảm bảo an toàn để sử dụng.

Thực tế nhà chung cư hay nhà phố, biệt thự riêng lẻ đều là công trình xây dựng trên đất, đều có tuổi thọ kỹ thuật và cũng cần phải có tuổi thọ pháp lý. Đặc biệt do đặc thù của chung cư là nơi có rất nhiều người dân sinh sống và phức tạp về cấu trúc nên chung cư càng phải quy định rõ về thời hạn sử dụng để đảm bảo an toàn cho rất nhiều sinh mạng. Một vật bị mất giá trị theo thời gian sẽ là tiêu sản. Như vậy nhà chung cư hay bất kỳ công trình xây dựng nào đều là tiêu sản.

"Tinh thần của Nghị quyết 21 là nhà nước vẫn sẽ đảm bảo quyền sử dụng đất của căn hộ chung cư là lâu dài (không theo thời hạn của phần công trình trên đất). Như vậy khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, những người sử dụng chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng chung cư. Tất nhiên đây là quyền sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần quyền sử dụng đất này không bị hao mòn mà thực tế vẫn sẽ tăng giá trị nhờ vị trí và diện tích của khu đất đó. Như vậy quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư vẫn sẽ là tài sản", vị này nói rõ.

Từ đó, ông Nuôi khẳng định: Việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là không mới và đã có sẵn trong hệ thống văn bản quy định từ lâu. Luật hóa là cần thiết để có thêm cơ sở pháp lý xử lý các công trình hết hạn, xuống cấp không đảm bảo an toàn cho người dân đang sinh sống trong đó. "Các tranh cãi trên cho thấy tác động thị trường chủ yếu là do yếu tố tâm lý, về mặt bản chất thì giá trị của nhà chung cư là không có gì thay đổi", ông Phan Viết Nuôi nhận xét.

Không thể khẳng định chung cư là tiêu sản

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, cũng cho rằng hiện nay dư luận đang có sự nhầm lẫn giữa "thời hạn sử dụng công trình" và "thời hạn quyền sở hữu tài sản". Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên, nếu gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình, điều đó có thể làm thay đổi trong việc định giá căn hộ khi giao dịch và tâm lý thị trường. "Mua chung cư thực chất đang mua hai loại tài sản, phần công trình xây dựng, đây là phần bị hao mòn như: tường, sàn, mái, thang máy, hệ thống điện nước… thì đúng là tiêu sản như ô tô, máy bay, tàu biển, máy móc... Còn quyền sử dụng đất là phần có giá trị, nếu sau này phá dỡ xây mới thì chủ căn hộ vẫn có quyền đối với phần đất chung này khi được tái định cư hoặc được bồi thường hoặc nhận căn hộ mới. Chính cái quyền sử dụng đất này mới là lý do khiến căn hộ không mất giá hoàn toàn", ông Dũng giải thích.

Theo ông Dũng, việc luật quy định thời hạn sử dụng công trình là cần thiết để bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, không nên để quyền tài sản của người dân chấm dứt đơn thuần vì công trình hết niên hạn. Khi tòa nhà phải phá dỡ, chủ sở hữu vẫn phải được bảo đảm đầy đủ quyền lợi gắn với phần quyền sử dụng đất, thông qua tái định cư, nhận căn hộ mới hoặc bồi thường tương xứng. Nếu cơ chế này không minh bạch và ổn định, niềm tin của thị trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

"Vì vậy, không nên đặt câu hỏi sở hữu bao nhiêu năm, mà là khi công trình hết tuổi thọ thì quyền tài sản của chủ căn hộ được bảo vệ như thế nào. Chính cơ chế bảo vệ quyền tài sản sau khi phá dỡ mới quyết định căn hộ là một tài sản hay chỉ là một tiêu sản. Hiện tại, theo dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn và tiếp tục duy trì cách tiếp cận tập trung vào thời hạn sử dụng công trình, không phải thời hạn quyền sở hữu căn hộ. Do đó không thể khẳng định căn hộ chung cư là tiêu sản mà nó vẫn có giá trị và có thể tăng theo thời gian nếu dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, quản lý vận hành chuyên nghiệp và chính sách bảo hành, bảo dưỡng chung cư tốt", ông Nguyễn Tiến Dũng nhận định.