Chuyên gia hiến kế phát triển 11 đô thị nén dọc metro, Vành đai 3

Theo kế hoạch, đến năm 2028, TP.HCM sẽ triển khai TOD ở 11 vị trí dọc metro và vành đai chia thành hai giai đoạn. Cơ quan chức năng sẽ lần lượt xác định ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch và chức năng phát triển đô thị của từng khu vực

Trong đó, metro số 1 là khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP.Thủ Đức), với diện tích hơn 160 ha.

Tại metro số 2 sẽ có 3 vị trí gồm: Ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65 ha), Trung tâm Triển lãm và Trung tâm thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha), khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9 ha).

Tại đường Vành đai 3 sẽ có 5 vị trí gồm: khu đất Nông trường Dừa (152,6 ha) và khu đất Long Bình (29 ha) ở TP.Thủ Đức; khu số 8 rộng 198,4 ha ở Tân Hiệp; khu số 6 rộng 389,3 ha tại Xuân Thới Thượng và khu 104,9 ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn).

ẢNH: T.N

Bình luận về kế hoạch này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho hay nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý mô hình TOD có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống. Điều này đồng thời hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong bất động sản là tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh.

"Nếu lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án bất động sản có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế", ông David Jackson nhận định.

Avison Young Việt Nam đưa ra các ví dụ về mô hình TOD hiệu quả gần Việt Nam là tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố.

Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân. Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt.

Tại Canada, tuyến metro Vancouver là một ví dụ khi các dự án TOD phức hợp quy mô lớn hội tụ đủ nhiều đã tạo thành các đô thị khép kín, thành phố bên trong thành phố. Chính quyền và nhà phát triển bất động sản đã tái phát triển quỹ đất thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng... kết nối với các nút giao thông công cộng. Nhờ vậy metro Vancouver có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm.

Để triển khai mô hình TOD ở Việt Nam, ông David Jackson đề xuất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, cần giải quyết các vấn đề về kết nối cơ sở hạ tầng giao thông công cộng, công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư. Trong đó giải pháp khả thi là mở rộng mạng lưới giao thông từ trung tâm ra ngoại vi, hình thành các cộng đồng vệ tinh để giảm tải cho đô thị, tương tự như mô hình đã thành công tại Singapore.

Bởi lẽ chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường thấp hơn, giúp các chủ đầu tư cung cấp bất động sản với mức giá phải chăng hơn. Khi cơ sở hạ tầng và kết nối được cải thiện, giá bất động sản có xu hướng tăng, từ đó thu hút sự quan tâm của nhà phát triển và nhà đầu tư. Tuy nhiên để hiện thực hóa những điều đã đề cập ở trên, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ. Ngoài ra, cần có dự báo kỹ lưỡng về doanh thu và cam kết dài hạn để kêu gọi sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, đơn vị cung cấp công nghệ, đơn vị vận hành.

"Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai, từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng. Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn", ông David Jackson cho hay.

Theo các chuyên gia, nếu làm tốt 11 vị trí làm TOD mà TP.HCM vừa công bố sẽ tạo ra tổng giá trị về mặt kinh tế - xã hội là rất lớn khi kéo theo hàng loạt giá trị gia tăng ăn theo về thương mại, dịch vụ, nhất là thị trường bất động sản được hưởng lợi tăng theo thời gian do gia tăng các dịch vụ, tiện ích đô thị từ TOD mang lại khi Nhà nước cùng doanh nghiệp đầu tư. Các bất động sản sẽ tăng giá trị bền vững nhờ TOD khi tích hợp các hình thức giao thông đường bộ, sắt, thủy...