Đại biểu Quốc hội đề xuất giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản

30/10/2026 10:19 GMT+7

Việc cho phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã tạo cơ chế lướt sóng, khách hàng chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán nhỏ rồi bán lại ăn chênh lệch. Người mua thực gần như bị đẩy khỏi thị trường.

Nhà ở từ an cư thành công cụ đầu cơ lướt sóng

Sáng 30.10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa), Ủy viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, thị trường bất động sản thời gian qua đã đối mặt với "tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản" vượt quá tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản sinh kế an cư trở thành công cụ đầu cơ lướt sóng.

Đại biểu đề xuất chặn 'đầu cơ lướt sóng', cấm chuyển nhượng nhà ở trong tương lai - Ảnh 1. — Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Ủy viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội

Nguồn gốc của tình trạng này, theo ông Hoàn xuất phát từ luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai. Trong dự thảo luật hiện hành cũng vẫn cho phép việc chuyển nhượng này.

Để đảm bảo lành mạnh thị trường, đại biểu Hoàn đề xuất với các nhà ở hình thành trong tương lai, chưa tồn tại, nghiệm thu, thì thực chất là chuyển giao hợp đồng giữa các bên. Việc cho phép mua bán hợp đồng giữa các bên thực tế biến thành quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch suất mua “lời hứa tài sản” mà không chuyển giao bất kỳ tài sản thực nào.

"Chính sách này trong thời gian qua đã tạo một cơ chế lướt sóng, khách hàng mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra khoản đặt cọc hoặc thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ, khi giá trị tăng lập tức chuyển nhượng cho người mua F1, F2, F3 để thu khoản tiền chênh lệch”, đại biểu Hoàn nêu.

Ông Hoàn cũng cho hay, dù số chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà không lớn, nhưng trên tổng giá trị vốn ban đầu thì suất lợi nhuận có thể lên tới 50% hoặc 100% giá vốn người mua bỏ ra. Điều này dẫn tới dòng tiền tham gia lúc này mang bản chất thuần túy của vốn động cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng, thay vì mua nhà ở như tài sản.

Cũng theo đại biểu đoàn Thanh Hóa, việc đánh thuế 2% trên giá chuyển nhượng (giá đã khai báo với chủ đầu tư) dẫn đến việc dễ dàng trốn thuế thu nhập cá nhân.

"Và điều tệ nhất hình thành là việc thổi giá và đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Do hợp đồng liên tục truyền tay qua nhiều nấc trung gian, mỗi lần chuyển tay lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, đẩy giá căn hộ đến khi bàn giao tăng gấp một đến hai lần so với giá gốc", ông Hoàn nhấn mạnh.

Hệ lụy là người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, mà phải gánh chịu mức giá do giới lướt sóng gây ra.

Trong khi đó, tại một số quốc gia châu Á, nơi có nền văn hóa tích lũy bất động sản và tốc độ đô thị hóa tương đồng như Việt Nam, đều thấy rõ việc lướt sóng hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai là rủi ro hệ thống và có các công cụ kiểm soát chặt chẽ đối với loại hợp đồng này.

Tại Trung Quốc, trước khi bàn giao căn hộ và trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận, người mua không được phép bán lại căn hộ này. Hàn Quốc cũng cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các đô thị lớn và xếp các khu vực này thành các khu vực kiểm soát đầu cơ.

Thiết lập cơ chế kiểm soát đủ chặt

Trên cơ sở đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề xuất cần cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật. Đồng thời, xem xét quy định thực hiện có lộ trình việc áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành. Đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà.

Đại biểu đề xuất chặn 'đầu cơ lướt sóng', cấm chuyển nhượng nhà ở trong tương lai - Ảnh 2. — Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng)

Cùng quan điểm này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) đồng tình với việc dự thảo đã yêu cầu công khai pháp lý dự án, tình trạng tranh chấp, thế chấp; giao dịch sử dụng mã định danh điện tử, đồng thời mở rộng chuyển nhượng hợp đồng. Bộ Xây dựng giải trình việc cho phép chuyển nhượng đáp ứng nhu cầu có thật và hạn chế giao dịch ngầm.

Song theo ông Sơn, nếu không theo dõi được chuỗi chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế, chính cơ chế này có thể bị lợi dụng để sang tay nhiều lần, đẩy giá.

Do đó, đại biểu Sơn đề nghị quy định nguyên tắc cập nhật bắt buộc mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống thông tin thị trường, gắn mã định danh và dữ liệu pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác thực; có lộ trình triển khai phù hợp để không làm đình trệ giao dịch hợp pháp khi hệ thống chưa đồng bộ.