Nhà nước định giá đất, điều tiết giá nhà

Phát triển nhà cho thuê giá hợp lý

Nêu ý kiến tại tổ, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết nội dung quan trọng nhất của lần sửa luật này là phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; cùng đó là việc thu hồi đất nhằm phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia. Tinh thần "làm sao cho chặt chẽ và không lạm dụng việc thu hồi, không tạo ra những khó khăn cho dự án phát triển KT-XH của địa phương", Thủ tướng nói.

Theo người đứng đầu Chính phủ, dự thảo luật sửa đổi tiếp tục quy định nhà nước quyết định giá đất nhưng được xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, việc định giá phải bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phải được HĐND cấp tỉnh ban hành.

ẢNH: GIA HÂN

Thủ tướng cho rằng không nên quy định "cứng" trong luật về tiêu chí xác định giá đất để khi cần có thể điều chỉnh. Với định hướng ấy, nếu cần thiết, Chính phủ có thể xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về cơ chế và tiêu chí để xác định giá đất, nhằm đảm bảo giá đất phục vụ mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Đặc biệt, Thủ tướng chỉ rõ trước đây giá đất cao đã đẩy giá chi phí của dự án dẫn đến giá nhà sẽ rất cao, chưa kể chi phí khác như vay vốn, thủ tục hành chính. Giá đất cao thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy với phát triển KT-XH rất lớn. Do vậy, Nhà nước phải điều tiết và quản lý giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển.

Vẫn theo Thủ tướng, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn rất nhiều bất cập. Để giải quyết bất cập, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi phân rõ thành 4 nhóm. Trong đó, nhà ở thương mại sẽ theo cơ chế thị trường, ai có điều kiện thu nhập cao thì tiếp cận với phân khúc cao cấp. Còn mục tiêu của Nhà nước là quản lý nhà ở cho thuê, nhà công vụ, nhà chính sách. "Nhà nước không bao cấp nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn", Thủ tướng khẳng định.

Người đứng đầu Chính phủ cũng nhấn mạnh các chính sách mới tập trung ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản. Thực tế vừa qua, giá nhà ở thương mại tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Người lao động trẻ phải mất rất nhiều thời gian mới tích lũy để mua nhà, nên nhu cầu thuê nhà dài hạn với giá hợp lý là rất lớn, nhất là công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất cao.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu được phát triển để bán, trong khi nhà ở cho thuê chưa có cơ chế ưu đãi đủ rõ, đủ cụ thể và khả thi để thu hút đầu tư. Vì vậy, dự thảo luật dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, với chính sách ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Ngăn "găm đất, thổi giá"

Phát biểu thảo luận tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn lưu ý về cơ chế định giá đất: Ủng hộ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường, song không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ.

ẢNH: TTXVN

Theo Chủ tịch Quốc hội, cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn; đồng thời đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất.

Đặc biệt là tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng, khiến thị trường đất đai bị méo mó trong thời gian qua. Có những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất nhưng thành lập doanh nghiệp, thực hiện các giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá. Do đó, cần tăng cường công cụ quản lý, điều tiết thị trường và trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Đại biểu Tạ Thị Yên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu của Quốc hội, đề nghị đất đã được giao, đưa vào dự án thì phải sử dụng hiệu quả. Nếu chậm đưa vào sử dụng thì cần áp dụng chế tài đủ mạnh, nhằm chấm dứt tình trạng "giữ đất chờ tăng giá". Bà Yên cũng đề nghị tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, đặc biệt là giá giao dịch. Hiện nay, có tình trạng cùng một bất động sản nhưng có thể tồn tại 3 mức giá khác nhau: giá rao bán, giá thỏa thuận và giá ghi trong hợp đồng. "Khi chúng ta không biết được giá giao dịch thực thì rất khó xây dựng bảng giá đất sát thực tế, khó đánh giá đúng thị trường", bà Yên nói.

Nữ đại biểu ủng hộ việc áp dụng mã định danh bất động sản, đồng thời đề nghị xác định lộ trình và mốc thời gian rõ ràng, tiến tới bảo đảm các giao dịch, kể cả mua bán thứ cấp giữa cá nhân, đều phản ánh đúng giá thực tế và gắn với mã định danh.

Cùng mối quan tâm, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên Ủy ban KH-CN và Môi trường, dẫn báo cáo thẩm tra cho thấy đến ngày 1.10.2026 mới chỉ có hơn 46,84 triệu thửa đất được đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia và đạt tiêu chuẩn "đúng, đủ, sạch, sống", tương đương khoảng 45%. Trong khi đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi bỏ giá đất cụ thể, áp dụng bảng giá đất theo quy định mới từ 1.1.2028. Theo ông Sơn, với tỷ lệ dữ liệu đồng bộ như trên thì nguyên tắc định giá dựa trên dữ liệu sẽ chỉ còn là hình thức; toàn bộ thiết kế bỏ giá đất cụ thể - vốn dựa trên giả định có dữ liệu tốt - sẽ không vận hành được. Vì vậy, cần luật hóa cụ thể mốc hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai.