Nâng mức đặt cọc để ngăn 'thổi giá' đất

Đặt tiền trước 50% là quá cao?

Ngày 19.10, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo luật Đấu giá (sửa đổi). Thủ tướng Lê Minh Hưng cho hay, dự án luật này liên quan đến nhiều luật khác, bởi trình tự, thủ tục đấu giá gắn bó chặt chẽ với nội dung quản lý tài sản theo pháp luật chuyên ngành, nên phải rà soát rất kỹ.

Chẳng hạn như luật Đất đai quy định Nhà nước phải tăng cường công tác quản lý giá đất; khi tiến hành đấu giá, trình tự thủ tục và việc quyết định giá đất tới đây sẽ do UBND và HĐND các địa phương quyết định theo khung giá đất và hệ số. Mục tiêu cuối cùng là phải quản lý, điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản (BĐS).

Tại dự thảo, Chính phủ đề xuất nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên thành từ 20 - 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Nhiều ý kiến ủng hộ vì sẽ giúp ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá, thổi giá, thao túng thị trường BĐS. Song cũng còn ý kiến băn khoăn, cho rằng mức tiền đặt cọc như vậy là cao.

ẢNH: NHẬT BẮC

Phó chủ tịch thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến giả định cha mẹ muốn mua một mảnh đất ở ven đô hoặc nông thôn cho con ra riêng, giá khoảng 1,5 tỉ đồng mà phải đặt cọc trước đến 50% (khoảng 750 triệu đồng) thì rất khó khăn, phải đi rút tiền ngân hàng hoặc bán tài sản khác. Ngược lại, đối với những người đầu cơ thì việc có vài trăm triệu hay vài tỉ đặt cọc lại rất dễ dàng. Do đó, ông đề nghị nên ưu tiên người địa phương tại chỗ có nhu cầu ở thực sự thì mức đặt trước khác, người ngoài địa phương thì mức khác.

ĐB Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ) cũng cho rằng nên cân nhắc mức 20 - 50%. Yêu cầu đặt cọc một khoản tiền lớn sẽ hạn chế đối tượng tham gia đấu giá đất, nhất là người dân có nhu cầu thực. Ông còn lo ngại rủi ro về thanh khoản ngân hàng và đọng vốn xã hội, do một lượng tiền tương đối lớn trong các tài khoản đấu giá suốt thời gian diễn ra đấu giá, làm giảm hiệu quả sử dụng đồng vốn.

Dẫn kinh nghiệm nhiều quốc gia, ông Hùng đề xuất chia đấu giá đất làm 2 loại. Đối với đất ở phân lô đấu giá cho cá nhân có nhu cầu ở thực thì tỷ lệ cọc nên để khoảng 10 - 20%. Còn với đất thương mại gắn với doanh nghiệp kinh doanh quy mô lớn thì tỷ lệ 20 - 30%.

Đặt cọc cao để triệt tiêu hành vi trục lợi

Phản hồi ý kiến ĐB, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, mức đặt tiền trước 20 - 50% đã được quy định tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, nay dự thảo luật chỉ đề xuất luật hóa. "Sau 9 tháng thực hiện, có tác động rất hiệu quả trong việc kiểm soát được tình trạng này", ông Tùng cho hay.

Trước lo ngại mức đặt tiền cao sẽ hạn chế khả năng tham gia đấu giá đất, ông Tùng thừa nhận hệ quả nhất định, song mục tiêu cao nhất là triệt tiêu hành vi lợi dụng để trục lợi. Ông dẫn chứng khi một người thực sự có nhu cầu tham gia để trúng đấu giá đất, họ phải chuẩn bị một khoản tiền cho việc sẽ trúng đấu giá, kể cả đi vay. "Tôi không nghĩ những người không có tiền, không trông chờ vào đâu được khoản tiền mà lại tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất", Bộ trưởng phân tích và cho rằng việc nộp 20 - 50% dù là khoản tiền lớn nhưng không nằm ngoài dự trù của người có nhu cầu thực.

Cạnh đó, dự thảo không bó cứng một mức mà có biên độ từ 20 - 50%, để dư địa cho người có tài sản đấu giá xem xét, quyết định, tùy vào đặc điểm riêng của từng lô đất, tình hình thị trường tại nơi diễn ra cuộc đấu giá. Riêng về lo ngại tồn đọng nguồn vốn, ông Tùng nhận định nếu cuộc đấu giá được triển khai nhanh, tránh kéo dài thì sẽ giải phóng được toàn bộ khoản tiền mà người tham gia đấu giá đã đặt trước.