'Đất 2 giá' tạo ra những điều vô lý, bất công

Ngày 14.11, tiếp tục kỳ họp 4 Quốc hội (QH) khóa XV, QH thảo luận về luật Đất đai sửa đổi. Đã có 107 đại biểu (ĐB) đăng ký phát biểu. 45 lượt ĐB nêu ý kiến, trong đó có nhiều ý kiến tranh luận.

Khi nào là “thật cần thiết” ?

Vấn đề gây tranh luận giữa các ĐB là quy định liên quan việc thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhất là đối với các dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. ĐB Mai Thị Phương Hoa (đoàn Nam Định), Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp QH, cho rằng Hiến pháp 2013 quy định nhà nước có quyền thu hồi đất song phải đảm bảo 3 điều kiện, trong đó điều kiện đầu tiên là “thuộc trường hợp thật cần thiết”. Tuy nhiên, luật Đất đai không có quy định thế nào là trường hợp thật cần thiết.

Người dân có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt nếu việc thu hồi đất đó cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển KT-XH cho lợi ích của cộng đồng, nhà nước, song sẽ không chấp nhận thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc một nhóm người nhưng lại áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở cho trục lợi, lợi ích nhóm.

ĐB Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum)

Thời gian qua, khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập dự án thu hồi đất đã tự quy định và thuyết minh về sự cần thiết cho từng dự án nên dễ tạo ra sự không thống nhất, dễ thực hiện theo ý muốn chủ quan của mình, có trường hợp lạm dụng. Hệ quả là có nhiều dự án sau khi được nhà nước thu hồi đất và phê duyệt thì 10 - 20 năm sau vẫn chưa triển khai hoặc triển khai dở dang. Hoặc có dự án sau một thời gian triển khai thì thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), không giữ được mục đích ban đầu khi lập dự án. “Yếu tố “thật cần thiết” đã không được quan tâm và không thực hiện đúng ở những dự án này”, bà Hoa nhấn mạnh và kiến nghị quy định ngay trong luật Đất đai sửa đổi những tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là “thật cần thiết”. “Nếu luật Đất đai sửa đổi lần này mà không làm được việc này thì coi như chưa thực hiện đúng quy định của Hiến pháp”, bà Hoa nói.

ĐB Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) dẫn hàng loạt con số về khiếu nại, tố cáo của các cơ quan trong năm 2022 cho thấy việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các vụ khiếu kiện. Từ đó, ông Minh cho hay, luật Đất đai sửa đổi cần khắc phục được những bất cập của luật Đất đai 2013, quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì mục đích quốc gia, công cộng. Đối với việc thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, ông Minh cho rằng việc quy định các dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất tại điều 86 để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng là chưa phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 18, cụ thể là thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp (DN).

Cùng quan điểm, ĐB Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum) nêu, người dân có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt nếu việc thu hồi đất đó cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển KT-XH cho lợi ích của cộng đồng, nhà nước, song sẽ không chấp nhận thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc một nhóm người nhưng lại áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở cho trục lợi, lợi ích nhóm.

Theo ĐB Tám, thu hồi đất là việc chính quyền thu hồi quyền SDĐ của chủ thể này để trao cho chủ thể khác bằng mệnh lệnh hành chính. Do đó, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ xung đột, nhiều nguy cơ lạm quyền gây bức xúc trong nhân dân. ĐB Tám đề nghị việc thu hồi đất nên tiếp cận theo hướng chỉ thu hồi những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển KT-XH mang tính chiến lược quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh, của cả nước, hoặc các công trình công cộng. “Còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần theo quy hoạch, mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền SDĐ. Trong quá trình thương lượng đó có sự tham gia của chính quyền với tư cách là chủ thể quản lý đất đai”, ông Tám nêu rõ.

ĐB Mai Thị Phương Hoa nêu ý kiến về quy định liên quan việc thu hồi đất để phát triển KT-XH

Gia Hân

Thỏa thuận hay thu hồi ?

Trong khi đó, các ĐB Đào Hồng Vận (đoàn Hưng Yên), Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) cho rằng nên hạn chế việc tự thỏa thuận giữa người dân và DN do thực tế việc này rất vướng mắc. ĐB Đào Hồng Vận cho biết, tại Hưng Yên, việc thực hiện cơ chế thỏa thuận đang rất khó và gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư khi bỏ ra một số tiền lớn để đền bù nhưng không thể đưa dự án vào thực hiện, do một số người dân đòi giá thỏa thuận rất cao, gấp nhiều lần so với người đã thỏa thuận đền bù trước đó và có những trường hợp thì giá nào cũng không chịu.

ĐB Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) nhấn mạnh, cơ chế thỏa thuận đã tạo ra những điều vô lý, mất công bằng xã hội khi chuyển mục đích SDĐ để thực hiện các dự án lợi ích quốc gia thì giá thấp hơn hàng chục, thậm chí đến trăm lần so với dự án thỏa thuận hoặc người đồng ý chuyển nhượng sau cùng lại là người được nhận giá trị thỏa thuận cao hơn những người đồng ý trước.

Dù vậy, các ĐB này đều đề nghị, khi nhà nước thu hồi đất, vấn đề quan trọng là cần rà soát nâng mức bồi thường, hỗ trợ cho người dân cho phù hợp; đồng thời thực hiện triệt để việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá công khai, minh bạch.

Nhiều ĐB đã tranh luận lại với quan điểm này. Theo ĐB Dương Văn Phước (đoàn Quảng Nam), các ĐB nêu ách tắc trong việc tự thỏa thuận song chưa đưa ra được hướng giải quyết. Ông Phước nêu quan điểm tự thỏa thuận trên tinh thần thương lượng là cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người dân. Vấn đề không nằm ở việc người dân đòi hỏi giá quá cao mà bản chất việc xác định giá đất chưa được quy định cụ thể.

Theo đó, ông Phước cho rằng, vì mục tiêu phát triển, nhà nước cần phải sử dụng quyền năng sở hữu đất đai để định đoạt, giải quyết vấn đề không thể thỏa thuận. Nghĩa là trên cơ sở dữ liệu về giá đất ở từng vùng và giá đất đã được thỏa thuận trong cộng đồng khu dân cư có dự án thì nhà nước buộc các hộ phải chịu thỏa thuận, phải thực hiện được các thỏa thuận. Nếu không, nhà nước sử dụng quyền năng của mình giao cho nhà đầu tư hoặc tổ chức đấu thầu. “Có như thế mới có thể giải quyết được ách tắc hiện nay trên thực tế”, ông Phước nói.

ĐB Hà Sỹ Đồng cho rằng có sự vô lý và mất công bằng khi giá đất ở tình trạng 2 giá như hiện nay

Cụ thể hơn, ĐB Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) cho biết, sự vô lý và mất công bằng mà ĐB Thịnh nói là đúng, nhất là khi giá đất ở tình trạng 2 giá như hiện nay. Tuy nhiên theo ông Đồng, dự thảo luật lần này đã đổi mới việc định giá đất đai theo nguyên tắc phù hợp với giá đất thị trường. “Như Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà khẳng định giá đất sẽ sát giá thị trường. Như thế nhà nước đền bù hay tự thỏa thuận đều dựa trên mặt bằng giá này”, ông Đồng nói và cho rằng dự thảo luật cũng cần quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế tự thỏa thuận để thực hiện một cách thống nhất, tránh kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng như một số ĐB đã nêu.

Giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà nói việc nhà nước thu hồi để đấu thầu, đấu giá có nhiều lợi ích là đảm bảo công bằng, đảm bảo chính sách đền bù, đảm bảo điều tiết chênh lệch địa tô. “Bởi vì những khu vực này chắc chắn là chúng ta chuyển mục đích, giá trị sẽ tăng lên, nhà nước phải quản lý”, ông Hà nêu.

Với vấn đề tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền SDĐ giữa người dân và DN, ông Hà cho hay hiện không hạn chế tự thỏa thuận. Tuy nhiên, ông Hà nhấn mạnh, “nhà nước sẽ can thiệp vào chính sách về giá để đảm bảo công bằng, minh bạch cho người dân”. Theo Bộ trưởng TN-MT, việc thực hiện Nghị quyết 18 (yêu cầu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân, DN trong dự án khu đô thị, nhà ở thương mại) gặp khó khăn trong việc xác định điều kiện, tiêu chí và đề nghị các ĐB QH góp ý thêm.