Đấu giá đất làm TOD: Tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp

TRUNG DŨNG

Người lao động khó mua nhà gần ga metro

Luật Nhà ở quy định quyền có nhà ở của công dân, nghĩa là ai cũng có quyền có nhà ở. Song, để thực hiện được quyền đó, công dân phải được sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách phát triển nhà ở. Mục tiêu của chính sách phát triển nhà ở hiện nay dễ nhận thấy là chạy theo quỹ nhà. Mục tiêu này thường được thể hiện bằng chỉ tiêu số mét vuông nhà phải xây dựng. 

Trên thực tế, chạy theo mục tiêu này đã không đảm bảo thực hiện được quyền có nhà của công dân. Người có thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở giá quá cao, nhiều nhà xây xong bị bỏ hoang. 

Mục tiêu của chính sách nhà ở cũng như chính sách phát triển nhà ở phải là làm cho dân ai cũng có nhà. Rõ ràng, để đạt mục tiêu này, không chỉ là lo phát triển quỹ nhà mà còn có các biện pháp để người thu nhập thấp có nhà ở. Chính xác hơn là có chỗ ở đủ tiêu chuẩn phù hợp với điều kiện kinh tế trong mỗi giai đoạn phát triển. Các biện pháp đó liên quan đến điều kiện ở (hay môi trường ở), giá cả nhà ở và thu nhập, sự tham gia của cộng đồng… Trong đó, quan trọng nhất là xác định chức năng và vai trò của Nhà nước.

Với mục tiêu "làm cho dân ta ai cũng có chỗ ở", và trong bối cảnh cạnh tranh thị trường luôn xuất hiện tầng lớp thu nhập thấp (yếu thế), Nhà nước phải có chức năng chăm lo đảm bảo chỗ ở cho người thu nhập thấp. Muốn vậy, Nhà nước phải có kinh phí, phải chi ngân sách đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp dưới các hình thức và mức độ khác nhau.

Mặt khác, nhà ở thu nhập thấp không nên đưa ra xa nơi làm việc và ga metro. Điều này đòi hỏi quỹ đất cho nhà thu nhập thấp phải có giá cao, càng gần ga giá càng cao, đất có vị trí "đắc địa". Với những xung đột trên, nếu không đổi mới quan điểm đối với người thu nhập thấp thì khó có quyết tâm cao, khó mạnh tay chi ngân sách trong lĩnh vực này.

Đ.S

Hai phương thức xây nhà ở trên đất công

Thực tế, với mức thu nhập hiện nay, người thu nhập thấp không thể sở hữu nhà theo chế độ sở hữu nhà ở và đất ở hiện nay. Đối với người thu nhập thấp chỉ nên thực hiện hai phương thức: nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trên đất công và nhà ở thương mại trên đất công. Cả hai đều yêu cầu Nhà nước phải mua (thu hồi có bồi thường theo thị trường) hoặc dành quỹ đất công để phát triển NOXH và thu nhập thấp. Nhà nước cần có công ty quản lý loại nhà đất này. 

Đối với phương thức NOXH cho thuê trên đất công, nhà đất đều thuộc công hữu, chủ yếu là NOXH, nhà công vụ. Đối với phương thức nhà ở thương mại trên đất công, Nhà nước sở hữu quyền sử dụng đất, tư nhân sở hữu công trình trên đất. Do công trình nhà có tuổi thọ nên quyền tư hữu này cũng có thời hạn. Giá nhà có sở hữu có thời hạn này vẫn theo giá thị trường, mua bán tự do nhưng người thu nhập thấp có thể mua được. Tùy đối tượng thu nhập thấp, Nhà nước cho thuê đất công (tính vào giá thuê nhà) với các mức độ khác nhau.

Ngoài đầu tư hệ thống metro và giao thông công cộng, Nhà nước chỉ nên tập trung phát triển nhà ở thu nhập thấp, còn việc phát triển đô thị ở các khu vực cần được xã hội hóa thực hiện theo quy hoạch và chương trình phát triển đô thị. Mấu chốt là Nhà nước xác định được giá trị gia tăng của đất do tác động phát triển khi được đô thị hóa theo TOD. Từ đó có chế độ thu kinh phí hạ tầng và giá trị tác động phát triển trên mỗi mét vuông đất.

Để phát triển đô thị theo TOD, bên cạnh quy hoạch theo TOD, cần có dự án và chương trình phát triển đô thị cho mỗi khu đô thị quanh các ga metro. Trong các quy hoạch, chương trình và dự án đầu tư này có quỹ đất NOXH và nhà ở thu nhập thấp.

Tư nhân có quyền mua đất trước quy hoạch và đầu tư, có quyền bán đất sau quy hoạch hoặc sau khi đã đầu tư xây dựng hạ tầng theo dự án được duyệt. Trong các dự án của tư nhân có thể có dự án NOXH, nhà ở thu nhập thấp trên đất công của Nhà nước.

Đảm bảo NOXH và nhà ở thu nhập thấp là nội dung quan trọng trong mục tiêu con người, mục tiêu phát triển ổn định bền vững đô thị của Đảng và Nhà nước ta. Phát triển loại nhà này gần các ga metro theo mô hình TOD, vừa bảo đảm tốt điều kiện ở cho người thu nhập thấp, vừa bảo đảm tốt lượng hành khách cho metro. Để người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, chỉ nên thực hiện 2 phương thức xây dựng nhà ở trên đất công để cho thuê hoặc bán phần công trình trên đất.