Đấu giá đất làm TOD: Tiền ở đất hay tiền ở dân?

TOD là phát triển theo giao thông công cộng (GTCC), mục tiêu sơ khởi của TOD chỉ là để tăng khách cho hệ thống giao thông khối lượng lớn, tốc độ cao (MRT). Để tăng khách cho hệ thống này, người ta phải quy hoạch và xây dựng đô thị mật độ cao trong bán kính 500m xung quanh các nhà ga MRT, và rộng hơn là các đầu mối (ga, bến) giao thông công cộng.

Đô thị mật độ cao được hiểu là đô thị có mật độ dân số và mật độ xây dựng đều cao, là đô thị nén. Để có mật độ đô thị cao, hệ số sử dụng đất phải cao, cũng có nghĩa là hiệu quả sử dụng đất cũng cao. Hiệu quả sử dụng đất cao cũng đồng nghĩa với giá đất cao, nhưng đồng thời tạo nguy cơ cao về môi trường sinh thái. Đây là một mâu thuẫn cần giải quyết của phương án quy hoạch đô thị TOD theo mục tiêu ổn định, bền vững của đô thị.

Khai thác nguồn lực từ đất, phải hướng tới bền vững

TOD là viết tắt theo tiếng Anh, nhưng cũng có thể dịch "đại" qua tiếng Việt: TOD - "Tiền ở đất" là tìm cách thu tiền từ đất hoặc TOD - "Tiền ở dân" là tìm cách thu tiền từ dân. Tuy cũng đều TOD nhưng là hai quan điểm khai thác nguồn lực từ đất khác nhau.

"Tiền ở đất" là tìm cách thu chênh lệch giá đất để có tiền. Có thể thu được tiền từ đất bằng 3 cách: Thu chênh lệch giá do đầu cơ (tác động phát triển); thu chênh lệch giá do quyết định hành chính; thu chênh lệch giá do kết quả đầu tư hạ tầng đô thị.

Quan điểm "Tiền ở đất" là quan điểm thu tiền trực tiếp từ đất. Để công bằng, tránh tham nhũng và thu được nhiều tiền, nhà nước phải dùng biện pháp đấu giá. Tuy nhiên, việc "tận thu" trực tiếp tiền ở đất là con dao hai lưỡi. Cái lợi trước mắt là nhà nước có tiền, cái hại là làm tăng giá đất. Giá đất cao là yếu tố bất lợi trong cạnh tranh hấp dẫn đầu tư. Giá đất cao cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thậm chí có thể dẫn tới lỗ vốn, phá sản, không còn khả năng đóng thuế.

Trong khi đó, "Tiền ở dân" là nhà nước tìm cách thu thuế giá trị gia tăng từ đất nhờ kết quả sản xuất kinh doanh của dân. Quan điểm này hướng tới việc khai thác nguồn lực từ đất thông qua một hệ thống giải pháp tạo điều kiện cho dân sản xuất kinh doanh trên đất. Nhà nước thu tiền từ kết quả sản xuất kinh doanh của dân để phục vụ lại dân. Các biện pháp tạo điều kiện cơ bản sẽ là: Đầu tư xây dựng hạ tầng; tạo hành lang pháp lý, các biện pháp kích thích (kích cung, kích cầu); cung cấp thông tin thị trường. Khai thác nguồn lực từ đất theo phương thức này mới bảo đảm đô thị phát triển bền vững.

Cần lưu ý rằng, lập quy hoạch và phát triển đô thị theo TOD ở TP.HCM không phải trên đất trống, do đó TOD còn là bài toán kinh tế bất động sản quy mô lớn.

Vấn đề quan trọng là áp dụng mô hình TOD vào khu vực đô thị cũ phải như thế nào để đạt mục tiêu của TOD. Khu vực đô thị cũ hình thành từ trước 1975 và trong thời kỳ đầu đổi mới có đặc trưng phân tán, thiếu trung tâm GTCC, tồn tại vành đai phát triển tự phát với mật độ đô thị cao xung quanh Q.1, Q.3, Q.5. Môi trường ở trong các khu đô thị này rất xấu, nhưng giá nhà đất còn rất cao. Việc chỉnh trang đô thị ngay trước mắt gần như không khả thi. Do đó, cần một quy hoạch và chương trình cải tạo đô thị theo TOD dài hạn hơn. Chương trình này phải gắn với quy hoạch và kế hoạch đầu tư xây dựng hệ thống MRT của TP.HCM cũng như vùng đô thị TP.HCM.

Đồ án quy hoạch chung thành phố lần này có thời hạn quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2060. Với sự phát triển của công nghệ thông tin và trí tuệ nhân tạo hiện nay, có nhiều dự báo cho rằng đến năm 2062 người máy sẽ thay thế con người trong nhiều lĩnh vực sáng tạo và nhiều ngành công nghiệp, nhất là công nghiệp cần nhiều lao động. Câu hỏi đặt ra là vài ba chục năm tới, mô hình liên quan đến việc làm sẽ thay đổi như thế nào? Những trung tâm làm việc tập trung đông người sẽ không còn. Giờ làm việc có thể chỉ còn 40 giờ/tuần hoặc ít hơn, thời gian còn lại người lao động sẽ làm gì, ở đâu?

Có nhiều lý do để mô hình TOD phục vụ người lao động, sinh viên, học sinh (số đông trong xã hội) vẫn rất cần thiết trong thời gian tới ở TP.HCM. Giả sử 40 năm sau không còn hình thức nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp thì quỹ đất công để xây nhà thu nhập thấp sẽ phục vụ các mục tiêu công cộng khác trong tương lai cũng rất tốt.

Ai sẽ đi metro?

Sau khi được trao nhiều cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98, TP.HCM đang muốn thực hiện ngay các dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất, đấu giá đất triển khai mô hình TOD dọc các dự án có nhiều thuận lợi, bắt đầu từ các tuyến metro. Song, các cơ quan quản lý mới chỉ bàn câu chuyện làm sao thu hồi đất để phát triển đô thị dọc tuyến, còn đô thị đó tập trung vào đối tượng nào thì chưa thấy nói tới.

Thực tế, mô hình sinh hoạt của số đông người lao động trong đô thị hiện nay là: chỗ ở –> chỗ làm –> điểm nhu yếu phẩm –> chỗ ở. Thuận lợi nhất cho người lao động là khoảng cách (hay thời gian) đi lại ngắn nhất. Mô hình thuận lợi nhất sẽ là chỗ ở gần sát bến GTCC, các dịch vụ nhu yếu phẩm gần sát chỗ ở. Chỗ làm và chỗ học của con cái cũng gần bến GTCC. 

Nếu người lao động (hiện nay là số đông và có thu nhập thấp) ở gần ga metro, thì vừa thuận tiện cho người dân, vừa thỏa mãn mục tiêu đảm bảo khách cho metro. Cũng có nghĩa, vừa đáp ứng mục tiêu của TOD, vừa đáp ứng mục tiêu phát triển đô thị. Tạo điều kiện thuận tiện cho người lao động cũng là tạo điều kiện cho năng suất lao động tăng.

Theo mô hình sinh hoạt này, khi quy hoạch đô thị theo TOD sẽ có ba cấp độ hiệu quả khác nhau: 

- Cấp 1 là người lao động có thể qua metro đi từ "cửa đến cửa", từ chỗ làm đến chỗ ở bằng metro. Như vậy nhà ở và chỗ làm điều ở sát nhà ga metro.

- Cấp 2 là người lao động phải qua một chặng giao thông chuyển tiếp bằng xe buýt hay xe gắn máy. Trường hợp này nhà ở hoặc chỗ làm cách xa ga metro. Trong TOD phải bố trí hệ thống giao thông chuyển tiếp, hoặc có bãi đậu xe cá nhân (xe gắn máy).

- Cấp 3, là người lao động phải chuyển phương tiện ở hai đầu metro mới tới nhà hoặc chỗ làm. 

Nếu phải chuyển phương tiện nhiều lần, người ta sẽ đổi công việc hoặc không dùng metro nữa. Như vậy, mục tiêu phục vụ người thu nhập thấp cần được thể hiện trong quy hoạch không gian đô thị TOD.