2 phương án
Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án.
Trong đó, phương án 1 quy định việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội (NOXH) phải đúng quy định của luật; mỗi đối tượng chỉ mua hoặc thuê mua một NOXH. Trường hợp thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê 1 căn. Thời hạn của hợp đồng thuê NOXH tối thiểu là 5 năm. Thời hạn thanh toán tiền thuê mua NOXH tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Bên mua, thuê mua NOXH không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua. Nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê mua, thuê nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Bên mua, bên thuê mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Sau thời hạn 5 năm, nếu bên mua, bên thuê mua NOXH có nhu cầu thì được bán lại nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được mua NOXH theo quy định; giá bán do các bên thỏa thuận. Việc xác định đối tượng được mua NOXH theo quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại điều 88 của luật này. Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua NOXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật thuế.
 |
Nhiều ý kiến ủng hộ việc bỏ quy định sau 5 năm mới được chuyển nhượng lại nhà ở xã hội |
Đình Sơn |
Đối với phương án 2, quy định việc bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH phải đúng quy định của luật. Mỗi đối tượng chỉ mua hoặc thuê mua 1 NOXH. Trường hợp thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê 1 căn. Bên mua, bên thuê mua NOXH được bán lại nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được mua NOXH theo quy định của luật; giá bán do các bên thỏa thuận. Việc xác định đối tượng được mua NOXH theo quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại điều 88 của luật này. Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Luật nên thông thoáng cho người dân
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ủng hộ việc giữ nguyên theo quy định cũ, nghĩa là sau 5 năm mới được bán lại NOXH bởi theo ông mục đích của NOXH là hỗ trợ người nghèo có nhà chứ không để lướt sóng kiếm lời. Không những vậy, luật cũng quy định trong 5 năm đó muốn bán lại phải bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua NOXH. Nhưng sẽ không ai bán lại cho chủ đầu tư mà bán cho đối tượng đủ điều kiện để có giá chênh lệch bên ngoài.
“Tôi vẫn thiên về phương án 1 để hạn chế tình trạng lướt sóng kiếm chênh lệch, trục lợi chính sách ưu đãi đối với NOXH”, ông Châu cho hay.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, tiêu chí để lựa chọn người mua NOXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Quy định là vậy nhưng thời gian qua vẫn xuất hiện nhiều trường hợp NOXH rơi vào tay người giàu. Một số trường hợp đã bị phát hiện và đã thu hồi.
Tuy nhiên, luật sư Phượng cho rằng vẫn còn nhiều trường hợp nữa chưa được phát hiện. Ngoài ra, pháp luật hiện nay quy định rõ, đối tượng đã được xét duyệt thuê hoặc mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà. Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH (nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân). Quy định rất rõ nhưng thời gian qua vẫn có tình trạng rao bán lại NOXH tràn lan trên các trang mạng mua, bán nhà đất. Nguyên nhân chính bởi giá của NOXH thường rẻ hơn so với nhà ở thương mại.
“Dù luật đã quy định rõ đối tượng, thời gian được bán lại NOXH, nhưng vẫn có nhiều người mua xong rồi bán ăn chênh lệch bằng hình thức mua bán giấy tay, ủy quyền. Trong khi bán giấy tay gây rủi ro cho người mua và người bán còn gây hệ lụy về kiện tụng. Bán giấy tay giá cũng rẻ hơn mua bán công chứng. Do vậy, việc quy định thời hạn chuyển nhượng cũng khó ngăn được việc mua bán NOXH hiện nay”, luật sư Phượng phân tích.
Đồng tình với quan điểm trên, chuyên gia bất động sản Trần Quang Khánh cho rằng nên có quan điểm thoáng hơn về NOXH, nhất là quy định về thời gian cho chuyển nhượng. NOXH cần thay đổi nhiều về chính sách, cơ chế. Ngoài cơ chế đối với chủ đầu tư, cần thay đổi cơ chế với người mua. Hiện, người mua được ưu đãi khi mua NOXH rẻ hơn nhà thương mại một chút nhưng đang bị ràng buộc quá nhiều. Theo luật cũ, người mua sau 5 năm mới được chuyển nhượng. Đây là việc hết sức vô lý bởi có người sau 1 hoặc 2 năm mua nhà, họ khá lên hoặc chuyển công tác muốn bán lại nhà để mua nhà mới nhưng lại không được bán đành phải bán chui.
“Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này cho phép bán trước 5 năm, tôi hoàn toàn ủng hộ bởi mỗi đối tượng chỉ mua được một lần hưởng ưu đãi nên việc cho bán trước hay bán sau không ý nghĩa, miễn làm sao có thể quản lý được đúng đối tượng mua, thuê mua, thuê NOXH để nhà không lọt vào tay người giàu. Ngoài ra, chính sách bán nhà theo đối tượng mua nhà xã hội cần sửa. Hiện, theo quy định, đối tượng mua nhà thuộc 8 nhóm đối tượng và khi mua nhà phải làm hồ sơ rất phức tạp. Việc làm hồ sơ phức tạp nảy sinh nhiều tiêu cực khi có những dịch vụ làm hồ sơ mà người mua phải trả chi phí cao”, ông Trần Khánh Quang nói.
Lãnh đạo một công ty bất động sản chuyên làm NOXH tại TP.HCM cho rằng quy định sau 5 năm mới cho bán là cứng nhắc. Bởi thường 5 năm có nhiều biến động, có thể trong vòng 2 năm người ta có thu nhập tốt hơn, thu nhập đột biến, muốn bán NOXH để đổi nhà to, đẹp hơn nhưng không được. Mục tiêu của NOXH là tạo lập nhà ở cho người chưa có nhà, chứ không phải “cột” họ trong đó.
“Tôi đã gặp nhiều trường hợp mua nhà 2 - 3 năm họ tích lũy thêm được một khoản tiền, muốn dọn ra chung cư cao cấp hơn nhưng không bán được, đành phải bán giấy tay. NOXH không phải chỉ bán cho công nhân mà có nhiều đối tượng khác như công chức hay người thu nhập thấp. Những đối tượng này cũng có tích lũy, có thể có thu nhập đột biến, nên họ cũng có thể đổi nhà trong khoảng 5 năm đó nhưng với luật hiện nay là không được. Không những vậy, nhiều người muốn cầm cố ngân hàng để vay làm ăn cũng không được vì luật không cho phép. Theo tôi, bỏ luôn là tốt nhất vì mỗi người chỉ được hỗ trợ một lần, họ mua được nhà rồi, bán đi sẽ không được mua lại nữa. Không nên ràng buộc cứng nhắc, làm khó người dân. Vấn đề làm sao quản lý đúng đối tượng để NOXH không bị thất thoát”, vị này cho hay.
Bình luận (0)