Định giá đất sẽ nhanh hơn

100 dự án sẽ được xác định giá đất

Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể TP.HCM (gọi tắt: Hội đồng) được thành lập theo Quyết định số 2176/2025 nhằm thẩm định các phương án giá đất, đảm bảo việc xác định giá đất tuân thủ đúng quy định pháp luật. Hội đồng hoạt động theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số và đặc biệt chú trọng đến nguyên tắc độc lập, khách quan. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch mà còn giảm thiểu các xung đột lợi ích có thể phát sinh trong quá trình định giá đất.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NN-MT TP.HCM, thành viên Hội đồng, cho biết thời gian qua công tác xác định giá đất trên địa bàn TP đã đạt những kết quả nhất định, góp phần quan trọng vào quá trình phát triển đô thị, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo điều kiện cho nhà đầu tư phát triển dự án, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đồng thời làm cơ sở để hoàn thiện pháp lý nhà đất cho người dân và nhà đầu tư. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân, vẫn còn nhiều dự án tồn đọng vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất. Cụ thể như pháp lý trải qua nhiều thời kỳ, quy định còn bất cập với thực tiễn, nhận thức của cán bộ thực thi chưa nhất quán…

Ảnh: Đình Sơn

Hiện nay, Sở NN-MT đang thực hiện, phối hợp, tham mưu với các sở ngành, các cấp nhiều nội dung trọng tâm liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể. Trong đó có việc tham mưu UBND TP.HCM ban hành quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 (hệ số K), tham mưu HĐND TP.HCM ban hành nghị quyết điều chỉnh bảng giá đất lần đầu tại Nghị quyết 87/2025. Đặc biệt là các hồ sơ giá đất cụ thể dự kiến trình trong năm 2026. Cụ thể có 68 hồ sơ, trong đó có 8 hồ sơ theo kết luận của thanh tra, kiểm tra và 60 hồ sơ có đủ điều kiện. Nếu báo cáo một cách đầy đủ các hồ sơ đang xử lý thì trong năm 2026 dự kiến có 100 dự án được xác định giá đất cụ thể, tạo nguồn thu cho ngân sách khoảng hơn 100.000 tỉ đồng.

Đại diện các sở, ngành cho biết công tác phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong thời gian qua với Sở NN-MT trong xác định giá đất khá chặt chẽ, thuận lợi; pháp luật ngày càng hoàn thiện nên việc xác định giá đất cụ thể cũng thuận lợi hơn.

Quan trọng là xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho hay đến nay Nghị quyết 254 của Quốc hội về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đai đã cho phép áp dụng theo bảng giá và hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án. Khi đã có bảng giá đất và hệ số K thì chỉ cần áp vào tính là xong, nhanh hơn so với phương pháp thặng dư lâu nay. Vì vậy, việc TP.HCM ban hành quy chế hoạt động của Hội đồng với nhiều điểm mới, quyết liệt hơn trước được kỳ vọng sẽ giúp quá trình định giá đất, tính tiền sử dụng đất cho các dự án được nhanh chóng, chính xác hơn. Bản thân doanh nghiệp của ông hiện đang còn 10 dự án đã bị đình trệ nhiều năm qua cần tính tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất bổ sung.

Năm nay, TP.HCM đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số và thu ngân sách nhà nước trên địa bàn đạt hơn 800.000 tỉ đồng, hướng tới mốc gần 1 triệu tỉ đồng, trong đó các nguồn thu từ đất chiếm khoảng 10%. Chính vì vậy, việc đẩy nhanh các hồ sơ định giá đất sẽ tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Từ đó đưa đất đai vào sản xuất, kinh doanh, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế. Quan trọng hơn là sau khi các dự án này hoàn thiện đưa vào phục vụ đời sống, kinh doanh, doanh nghiệp, người dân tiếp tục vận hành khai thác tạo nguồn thu lâu dài cho TP.

"Các doanh nghiệp đang rất kỳ vọng những thay đổi từ hệ thống pháp luật, cộng với sự quyết tâm của lãnh đạo TP, của Hội đồng sẽ giúp các dự án bị đứng bánh lâu nay do không thể đóng tiền sử dụng đất được tháo gỡ. Bởi có đến 70% các dự án không thể triển khai do liên quan đến định giá đất", lãnh đạo doanh nghiệp nói trên kỳ vọng.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, nhận xét định giá đất lâu nay là một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản. Không ít dự án đã hoàn tất thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải "đứng bánh" chỉ vì chưa xác định được giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi khâu này kéo dài, dự án bị đình trệ, nguồn cung nhà ở bị hạn chế và cả doanh nghiệp lẫn ngân sách nhà nước đều chịu thiệt.

Việc Hội đồng ban hành quy chế hoạt động mới tại TP.HCM là bước điều chỉnh cần thiết nhằm chuẩn hóa quy trình và làm rõ trách nhiệm của các cơ quan tham gia thẩm định. Khi quy trình được quy định rõ ràng, việc xác định giá đất có thể được thực hiện nhanh hơn, hạn chế tình trạng kéo dài hồ sơ hoặc đùn đẩy trách nhiệm. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng quy chế này chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ để giải quyết triệt để vấn đề định giá đất. Khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở dữ liệu giá đất và phương pháp xác định giá thị trường. Khi thông tin giao dịch chưa minh bạch và dữ liệu chưa đầy đủ, việc xác định giá đất cụ thể vẫn có thể gặp nhiều tranh luận. Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện quy trình thẩm định, điều quan trọng hơn là xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch và cập nhật. Khi dữ liệu đầy đủ và phương pháp rõ ràng, định giá đất sẽ không còn là điểm nghẽn, mà trở thành công cụ giúp khơi thông dự án và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh hơn. Không chỉ vậy, những người thực thi pháp luật cũng cần thể hiện quyết tâm tháo gỡ các vướng mắc trong định giá đất.

Việc định giá đất hiện nay đang là một trong những "nút thắt" lớn của thị trường bất động sản. Khi giá đất không xác định được hoặc xác định quá lâu, hàng loạt dự án bị ách tắc vì không thể tính tiền sử dụng đất, không thể hoàn tất thủ tục đầu tư, cấp sổ hoặc triển khai dự án. Để tháo gỡ vấn đề này, cần đồng bộ nhiều giải pháp từ cơ chế, phương pháp đến tổ chức thực hiện. Nếu được thực hiện đồng bộ, đây sẽ là "chìa khóa" giúp khơi thông hàng trăm dự án bất động sản đang bị ách tắc và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.