TP.HCM chính thức 'bấm nút' thông qua bảng giá đất

Giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2

Tại địa bàn khu vực 1 (TP.HCM cũ), giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 (khu dân cư Thiềng Liềng, thuộc H.Cần Giờ cũ). Trong khi đó, đường Trần Bình Trọng có mức điều chỉnh tăng cao nhất, gấp 1,65 lần so với giá cũ. Một số khu vực khác không điều chỉnh tăng, giữ nguyên mức giá theo Quyết định 79/2024.

Tại địa bàn khu vực 2 (tỉnh Bình Dương cũ), mức giá đất ở cao nhất là 89,6 triệu đồng/m2 (đường Bác Sĩ Yersin, đường Bạch Đằng). Giá thấp nhất là 1,3 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại khu vực này có tuyến đường ghi nhận hệ số tăng cao nhất lên tới hơn 8 lần so với bảng giá hiện hành (đường ĐH.505). Tại địa bàn khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũ), giá đất ở cao nhất là hơn 49,4 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân) và thấp nhất là hơn 1,8 triệu đồng/m2.

Đối với đất thương mại, dịch vụ, khu vực 1 (TP.HCM cũ) cũng có mức rất cao là 573,6 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Tại Bình Dương cũ, giá cao nhất cho loại đất này là 53,8 triệu đồng/m2 và tại Bà Rịa-Vũng Tàu cũ là hơn 89,6 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân).

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải thương mại, dịch vụ), giá cao nhất tại khu vực 1 là 81,1 triệu đồng/m2. Mức giá trần tại khu vực 2 là 44,8 triệu đồng/m2 và khu vực 3 là hơn 4,7 triệu đồng/m2.

Đối với đất nông nghiệp được phân thành 4 khu vực và 3 vị trí, căn cứ chủ yếu vào mức độ đô thị hóa, điều kiện hạ tầng và khoảng cách của thửa đất so với đường giao thông. Việc xác định vị trí được quy định cụ thể theo khoảng cách 200 m, 400 m và các vị trí còn lại. Đối với đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) được phân thành 4 khu vực và 4 vị trí, căn cứ vào yếu tố tiếp giáp mặt tiền đường, hẻm với độ rộng khác nhau. Đồng thời quy định giảm 10% giá đất đối với các thửa đất có độ sâu từ 100 m trở lên tính từ mép trong của mặt tiền đường. Trong đó giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm cao nhất là 1,2 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 300.000 đồng/m2. Trong khi giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cao nhất là 1,44 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 370.000 đồng/m2.

Đối với đất phi nông nghiệp, trong đó với đất ở, giá đất vị trí 1 được quy định tại các phụ lục; các vị trí còn lại xác định theo nguyên tắc giá đất ở vị trí 2 được tính bằng 50% của vị trí 1; giá đất ở vị trí 3 được tính bằng 80% của vị trí 2; giá đất ở vị trí 4 được tính bằng 80% của vị trí 3. Đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ: áp dụng nguyên tắc xác định giá tương tự đất ở. Đồng thời quy định tỷ lệ điều chỉnh riêng đối với một số loại hình sử dụng đất đặc thù có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp, với mức giá phổ biến từ 40% đến 100% so với giá đất cùng loại, tùy theo khu vực.

Đối với một số loại đất khác như: Đất công trình sự nghiệp xác định giá tương tự đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất tôn giáo, tín ngưỡng bằng 60% giá đất ở liền kề; đất mặt nước chuyên dùng, đất chưa sử dụng quy định nguyên tắc xác định giá phù hợp với mục đích sử dụng và loại đất liền kề.

Bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân

Được biết, bảng giá đất lần đầu này không chỉ dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí mà còn được mở rộng áp dụng cho 3 trường hợp mới theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, bao gồm: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất cũng được dùng để xác định giá tái định cư và giá khởi điểm đấu giá đất.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NN-MT, việc ban hành bảng giá đất mới vẫn đảm bảo tính công bằng cho người dân. Hiện nay, việc thu hồi đất và bồi thường được thực hiện thông qua việc xác định giá đất cụ thể, do đó bảng giá đất mới sẽ là cơ sở tham chiếu quan trọng nhưng không làm mất đi tính khách quan trong việc đền bù.

Về vấn đề đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư, đây là nội dung mới được bổ sung nhằm giải quyết bức xúc và tâm tư của người dân mà trước đây luật Đất đai chưa quy định. Qua khảo sát hơn 154.000 giao dịch thực tế, Sở NN-MT đề xuất mức giá cho loại đất này bằng 10% giá đất ở cùng vị trí, đảm bảo căn cứ vào giao dịch thực tế của thị trường và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Đối với đất nông nghiệp thuần, Sở đã thực hiện khảo sát bằng phương pháp thu nhập để đánh giá quỹ đất tại từng khu vực, từ đó điều chỉnh đảm bảo tính hợp lý theo nguyên tắc của nhà nước.

Liên quan đến tính minh bạch và độ bao phủ của bảng giá đất, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, trong lần này Sở đã cập nhật toàn bộ các tuyến đường trên địa bàn với số lượng lên đến hơn 11.960 đoạn đường. Việc bổ sung đầy đủ các tuyến đường giúp người dân có thể tra cứu công khai, minh bạch giá đất cụ thể tại vị trí mình ở để làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, bảng giá cũng thống nhất cách tính vị trí hẻm, giá đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh, giúp các tổ chức và cá nhân dễ dàng tiếp cận và nắm bắt thông tin rõ ràng.

"Về sự khác biệt giữa bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1.1.2026 so với bảng giá cũ, điểm nổi bật nhất là việc mở rộng đối tượng áp dụng. Chúng tôi đã bổ sung thêm 3 nhóm đối tượng mới vào danh mục tính nghĩa vụ tài chính, thuế và phí, nâng tổng số nhóm đối tượng so với bảng giá ban hành năm 2024. Việc điều chỉnh này nhằm mục tiêu hoàn thiện cơ sở pháp lý, đảm bảo bao quát đầy đủ các hoạt động kinh tế và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn", ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay.