Doanh nghiệp lo tiền thuê đất tăng cao

Theo dự thảo, tỷ lệ tính đơn giá thuê đất một năm được áp dụng cho trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được áp dụng theo từng nhóm mục đích sử dụng đất khác nhau.

Tiền thuê đất tăng nhiều lần

Trong đó, đất sản xuất kinh doanh sẽ được xác định theo 3 khu vực gồm: Khu vực 1 (Q.1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1%. Khu vực 2 (Q.6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, TP.Thủ Đức) áp dụng tỷ lệ 0,75%. Khu vực 3 (H.Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) áp dụng tỷ lệ 0,5%.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Theo lý giải của Sở Tài chính, đơn vị soạn thảo, Quyết định 50/2014 về đơn giá thuê đất được chia làm 4 khu vực với tỷ lệ lần lượt là 1,6 - 2% đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, văn phòng…; 1,1 - 1,5% đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho xưởng, công trình công cộng; và 1% đối với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, bến cảng, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...

Như vậy, so với quy định hiện hành, tỷ lệ để tính tiền thuê đất theo dự thảo đã giảm xuống. Đối với đất thuê sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tăng giá thuê trung bình của khu vực 2 chỉ tăng 54% so với trước đây. Vì thế, đơn giá thuê đất mới không ảnh hưởng quá lớn hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp (DN). Đây là mức tăng tất yếu khi TP điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường và trong ngưỡng chịu được của nền kinh tế.

Dù vậy, lãnh đạo một DN sản xuất sắt thép tại TP.HCM cho rằng Sở Tài chính đã đánh tráo khái niệm bởi Quyết định 79/2024 đã áp dụng bảng giá đất mới với mức giá tăng bình quân từ 5 - 38 lần so với trước đây. Vì thế, giá thuê đất trả tiền hằng năm cũng tăng theo tương ứng. Theo tính toán của vị này, nếu áp dụng bảng giá đất mới, giá thuê đất sản xuất kinh doanh trên toàn TP sẽ có mức tăng từ 35 - 50%, trong khi giá thuê đất thương mại, dịch vụ cũng sẽ tăng bình quân từ 18 - 53%, tùy khu vực.

Ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty CP Sản xuất và Xuất nhập khẩu lâm sản Sài Gòn, tính toán nếu áp dụng bảng giá đất mới trên địa bàn TP.HCM sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của DN. Đặc biệt là đối với đất thương mại dịch vụ, đất sử dụng cho các hoạt động cho thuê kho bãi, khu vực lõi trung tâm TP 930 ha… Điển hình, DN của ông thuê lô đất trên đường Trương Định (Q.3) làm văn phòng, với diện tích 1.235 m2. Với bảng giá đất cũ thì tiền thuê đất hằng năm là hơn 4,2 tỉ đồng, nhưng với bảng giá đất mới, DN phải đóng hơn 6 tỉ đồng.

"TP.HCM cần tính toán lại tỷ lệ theo bảng giá đất mới cho phù hợp, không tăng lên nhiều, gây ảnh hưởng lớn đến chi phí hoạt động của DN", ông Ngời kiến nghị.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu dẫn ví dụ căn cứ bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020 thì đường số 1 khu chế xuất Linh Trung có giá 4,2 triệu đồng/m2. TP.Thủ Đức thuộc khu vực 3 có hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 2,1. Như vậy đơn giá thuê đất hằng năm được tính như sau: 4,2 triệu đồng/m2 nhân 2,1 nhân 1,3% bằng 114.660 đồng/m2 (áp dụng cho năm 2022).

Trong giai đoạn từ ngày 1.1.2023 - 30.10.2024, vẫn đường số 1 khu chế xuất Linh Trung nhưng TP.Thủ Đức đã thuộc khu vực 2 có hệ số K là 3,3 (tăng 1,2 lần so với trước đây) nên đơn giá thuê đất hằng năm là 180.180 đồng/m2, tăng 1,57 lần so với năm 2022.

Còn theo cách tính hiện nay của dự thảo thì dù tỷ lệ tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh đối với khu đất có vị trí tại đường số 1 khu chế xuất Linh Trung có tỷ lệ là 0,75%, giá đất là 39,7 triệu đồng/m2 (Quyết định 79/2024), tăng 9,45 lần so với giá đất của bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020 nên đơn giá thuê đất hằng năm bằng 297.750 đồng/m2 (39,7 triệu đồng/m2 nhân 0,75%), tăng 2,59 lần so với năm 2022 và tăng 1,65 lần so với năm 2023 và từ tháng 1 - 10.2024.

Tăng ít để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét: Giải trình của Sở Tài chính về tỷ lệ tăng giá thuê trung bình khu vực 2 với mục đích sản xuất kinh doanh 54% so với đơn giá thuê đất hằng năm trước đây là chưa thật chính xác. Từ đó, có thể suy đoán tương tự về tỷ lệ tăng giá thuê đất trung bình của các khu vực khác để cân chỉnh lại tỷ lệ tính đơn giá thuê đất của dự thảo quyết định cho hợp lý hơn.

"Nên lựa chọn tỷ lệ tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng 0,25 - 0,5% bảng giá đất điều chỉnh, chỉ tăng hơn 10% so với đơn giá thuê đất hằng năm đã được áp dụng cho năm 2023 và từ tháng 1 - 10.2024. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm là nguồn thu có tính ổn định, bền vững nên dự thảo Quyết định cần quy định tỷ lệ hợp lý nhất và có tính cạnh tranh để vừa khuyến khích người sử dụng đất chuyển sang lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của TP. 

Hiện nay chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của TP có dấu hiệu giảm sút. Chỉ số PCI năm 2023 của TP xếp hạng 27 trong 63 tỉnh, TP trực thuộc T.Ư. Nên việc xây dựng mức tỷ lệ tính đơn giá thuê đất hằng năm cần được coi là một công cụ để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư chiến lược lựa chọn đầu tư vào TP.HCM. Bởi lẽ, nếu giá thuê đất quá cao so với các tỉnh, nhất là các tỉnh lân cận thì có thể sẽ xuất hiện trường hợp nhà đầu tư bỏ chạy hoặc các nhà đầu tư mới không lựa chọn đầu tư vào TP", ông Châu khuyến cáo.

Ông Đào Quang Dương, Phó trưởng phòng Kinh tế đất (Sở TN-MT), cũng thừa nhận khi bảng giá đất mới của TP có hiệu lực từ ngày 31.10 thì DN bị ảnh hưởng bởi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất cũng bị tác động. Tiền thuê đất tăng thì giá mặt bằng sẽ tăng lên. Chính vì vậy, Sở TN-MT đang phối hợp Sở Tài chính điều chỉnh dự thảo, đưa ra tỷ lệ tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 1%. Sở TN-MT đã tính toán đưa ra mức giá đất thương mại dịch vụ không tăng nhiều, không ảnh hưởng đến hoạt động của DN.

Đó cũng là mong muốn của các DN trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn hiện nay.