Dự thảo quy định mới lại 'trói' nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn khẩn gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng đề nghị Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cần phải bổ sung trở lại quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng để bảo đảm tính khả thi và khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH.

Khó thu hút DOANH NGHIỆP tham gia

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định thì chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án NƠXH để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH. Thế nhưng, trong dự thảo nghị định mới, thì quy định này đã không được kế thừa.

Đình Sơn

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu lấy ví dụ dự án nhà ở thương mại trung cấp A và dự án NƠXH B nằm cạnh nhau, cùng có diện tích khu đất là 20.000 m² thuộc cùng quy hoạch phân khu 1/2.000 với mật độ xây dựng là 50%, hệ số sử dụng đất là 2.0, chiều cao tối đa là 18 tầng. Dự án A được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định mật độ xây dựng là 38%, hệ số sử dụng đất là 7,0. Có nghĩa là dự án A được xây dựng trên diện tích 7.600 m² và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000 m². Với hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 112.000 m² bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 22.400 m² và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 89.600 m². Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m2 thì tổng số căn hộ của dự án A sẽ là 1.792 căn hộ.

Trong khi dự án NƠXH B được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu thì có 2 trường hợp áp dụng ưu đãi tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng. Trường hợp 1, nếu áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần hệ số sử dụng đất theo công thức 7,0 x 1,5 = 10,5 thì tổng diện tích sàn xây dựng là 210.000 m² và hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 168.000 m² bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 33.600 m² và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 134.400 m². Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m² thì tổng số căn hộ của dự án NƠXH B sẽ là 2.688 căn hộ, tăng 896 căn hộ, gấp 1,5 lần so với dự án A.

Trường hợp 2, nếu áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần mật độ xây dựng theo công thức 38% x 1,5 =57% với chiều cao tối đa 18 tầng thì diện tích xây dựng là 11.400 m² và tổng diện tích sàn xây dựng là 205.200 m² bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 41.040 m² và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 164.160 m². Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m² thì tổng số căn hộ của dự án NƠXH B sẽ là 3.283 căn hộ, tăng 1.491 căn hộ, gấp 1,83 lần so với dự án A.

"Như vậy việc áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất đối với dự án NƠXH hợp lý hơn vì cho ra kết quả số lượng căn hộ NƠXH tăng 1,5 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự. Trường hợp áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng đối với dự án NƠXH thì chưa thật hợp lý vì cho ra kết quả số lượng căn hộ NƠXH tăng đến 1,83 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại. Nếu áp dụng chính sách ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần mật độ xây dựng đối với dự án NƠXH thì các địa phương có thể áp dụng mức tăng khoảng 1,4 lần mật độ xây dựng là hợp lý", ông Châu nói.

Không tăng mật độ xây dựng, khó có NƠXH giá rẻ cho người nghèo

Theo luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM), Nghị định 100 đã quy định khá chi tiết về những ưu đãi này khi kêu gọi doanh nghiệp (DN) tham gia phát triển NƠXH. Nhưng nay nếu không có ưu đãi này, không cho tăng mật độ xây dựng hoặc tăng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần thì không thể kéo DN tham gia, không thể có NƠXH giá rẻ cho người dân nghèo đô thị.

"Quy định trong Nghị định 100 là hợp lý nhằm khuyến khích DN tham gia làm NƠXH, có thêm NƠXH nhưng không gây quá tải lên hạ tầng khu vực đó. Nhưng nếu để DN mua đất theo giá thị trường mà không có thêm ưu đãi thì khi đó giá NƠXH cũng phải theo giá thị trường, bằng với giá nhà ở thương mại. Như vậy người nghèo làm sao mua được nhà. Trong khi đó, mới đây nhất Quốc hội cũng đã có Nghị quyết 98 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM cũng cho DN tăng hệ số sử dụng đất hoặc tăng mật độ xây dựng khi làm NƠXH. Đây là căn cứ pháp luật để bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần vào khoản 1 điều 27 dự thảo Nghị định", luật sư Hoàng Thu kiến nghị.

Là người làm nhiều NƠXH, nhà cho công nhân thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói: "Quy định như vậy sẽ không có DN nào tham gia làm NƠXH. Khi đó trách nhiệm này sẽ đẩy hết lên vai nhà nước. Tuy nhiên, trong lúc ngân sách còn hạn chế, đất nước còn nhiều việc phải lo, nếu không có DN nào tham gia, đề án 1 triệu căn NƠXH sẽ khó về đích".